به گزارش صراط به نقل از صدای ساختمان، بحران مسکن در ایران به نقطه‌ای رسیده که بر اساس برآورد یک کارشناس، یک کارمند عادی باید حقوق خود را ۸۲ سال پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌ای ۸۰ متری بخرد. رسول قربان‌نژاد، کارشناس بازار مسکن، با تشریح سناریوهای پیش روی این بازار تأکید کرده است که آینده معاملات مسکن به تحولات سیاسی، روند نرخ ارز، جریان سرمایه و توان خرید خانوارها وابستگی زیادی دارد. به گزارش صما، به گفته او، ادامه وضعیت نه جنگ و نه صلح می‌تواند از یک سو معاملات را محدود کند و از سوی دیگر، با افزایش هزینه‌ها و فشارهای تورمی، قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
آینده بازار مسکن در سه سناریوی توافق، بلاتکلیفی و جنگ
قربان‌نژاد با اشاره به تأثیر تحولات سیاسی بر بازار ملک اظهار کرد که در صورت دستیابی به توافق، احتمال کاهش فشار نرخ ارز در کوتاه‌مدت و فروکش کردن بخشی از التهاب بازارهای موازی وجود دارد. در چنین شرایطی، ممکن است بخشی از منابع مالی فعال در بازارهایی مانند طلا، بورس و خودرو به‌تدریج به سمت بازار مسکن حرکت کند؛ هرچند این انتقال سرمایه لزوماً سریع نخواهد بود.
در مقابل، اگر توافقی حاصل نشود و وضعیت نه جنگ و نه صلح ادامه پیدا کند، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار مسکن افزایش می‌یابد. رشد نقدینگی، فشارهای تورمی و افزایش پلکانی نرخ ارز می‌تواند هزینه‌های اقتصادی را بیشتر کند، در حالی که قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن همچنان تحت فشار باقی می‌ماند.
این کارشناس همچنین درباره سناریوی وقوع جنگ گفت که در چنین شرایطی، احتمال توقف معاملات و انجماد بازار مسکن وجود دارد. ممکن است تا روشن شدن وضعیت، حجم خریدوفروش کاهش یابد یا رشد قیمت‌ها متوقف شود؛ با این حال، شدت و مدت درگیری‌ها از عوامل تعیین‌کننده پیامدهای این سناریو خواهد بود.
رکود بازار مسکن عمیق‌تر شد؛ سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش یافت
به گفته قربان‌نژاد، کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران به آینده بازار، در کنار ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، تمایل به سرمایه‌گذاری جدید در بخش ساختمان را کاهش داده است. افت تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نیز از جمله نشانه‌هایی است که او برای توضیح وضعیت این بخش به آن اشاره می‌کند.
در این شرایط، بازار مسکن به‌تدریج بخشی از نقدشوندگی خود را از دست داده و گردش سرمایه در آن کاهش یافته است. از نگاه این کارشناس، تداوم نااطمینانی‌ها می‌تواند هم تصمیم سرمایه‌گذاران برای آغاز پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازد و هم خریداران مصرفی را برای ورود به بازار مردد کند.
خرید خانه برای یک کارمند به ۸۲ سال پس‌انداز نیاز دارد
یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن، افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی است. قربان‌نژاد با اشاره به وضعیت شاخص استطاعت خرید مسکن اظهار کرد که بر اساس برآورد مطرح‌شده، یک کارمند عادی باید حقوق خود را به مدت ۸۲ سال پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌ای ۸۰ متری بخرد.
این برآورد، عمق شکاف میان توان مالی خانوارها و هزینه تأمین مسکن را نشان می‌دهد. در چنین شرایطی، حتی خانوارهایی که درآمد مستمر دارند نیز برای خرید خانه با محدودیت جدی مواجه می‌شوند و تقاضای مصرفی نمی‌تواند به‌راحتی به تقاضای مؤثر در بازار تبدیل شود.
قربان‌نژاد همچنین تأکید کرد که افزایش نرخ ارز معمولاً با فاصله زمانی در قیمت خریدوفروش مسکن منعکس می‌شود، اما بازار اجاره می‌تواند سریع‌تر به تغییرات اقتصادی واکنش نشان دهد. در نتیجه، خانوارهایی که درآمدشان متناسب با افزایش هزینه‌ها رشد نمی‌کند، ممکن است ناچار شوند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند؛ روندی که می‌تواند کیفیت زندگی آنها را نیز تحت تأثیر قرار دهد.
راهکار خروج از بحران مسکن؛ اصلاح ساختار در یک برنامه ۱۰ ساله
این کارشناس بازار مسکن معتقد است که حل بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد و نمی‌توان انتظار داشت مشکلات این بخش در یک یا پنج سال برطرف شود. به گفته او، باید دست‌کم یک دوره ۱۰ ساله برای اصلاح ساختار بازار در نظر گرفت و پیش از اجرای اصلاحات اساسی، زمینه ثبات نسبی متغیرهای اقتصادی را فراهم کرد.
قربان‌نژاد با انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تولید واحدهای مسکونی اظهار کرد که مسئله بازار ملک تنها به کمبود ساخت‌وساز محدود نمی‌شود؛ بلکه نگهداشت، عرضه و نحوه استفاده از دارایی‌های موجود نیز اهمیت دارد.
به اعتقاد او، بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد خارج مانده است. بنابراین، باید سازوکارهایی ایجاد شود که نقدشوندگی این دارایی‌ها افزایش یابد و امکان استفاده از سرمایه‌های خرد مردم برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن فراهم شود.
صندوق‌های املاک و مستغلات و توکنیزه‌کردن دارایی‌ها چه نقشی دارند؟
قربان‌نژاد با اشاره به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان گفت که بازار سرمایه ایران هنوز از عمق کافی برای تأمین مالی گسترده بخش مسکن برخوردار نیست. این در حالی است که ارزش املاک در برخی خیابان‌ها و مناطق می‌تواند از ارزش بسیاری از شرکت‌های حاضر در بازار سرمایه بیشتر باشد، اما مالکیت این دارایی‌ها لزوماً به معنای بهره‌برداری مولد از آنها نیست.
او توکنیزه‌کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را یکی از گزینه‌های قابل بررسی برای افزایش نقدشوندگی دانست. این روش می‌تواند در صورت طراحی سازوکار مناسب، امکان مشارکت سرمایه‌گذاران خرد در دارایی‌های ملکی را فراهم کند و مسیرهای تازه‌ای برای تأمین مالی ایجاد کند.
با این حال، اجرای چنین روشی به چارچوب حقوقی شفاف، تعیین دقیق حقوق دارندگان توکن، سازوکار نظارتی مشخص و تضمین‌های لازم برای حفاظت از سرمایه‌گذاران نیاز دارد. از این رو، توکنیزه‌کردن دارایی‌های ملکی را باید یک گزینه قابل بررسی دانست، نه راهکاری که بدون فراهم شدن زیرساخت‌های لازم بتواند به‌تنهایی مشکلات بازار مسکن را برطرف کند.
پیش‌فروش مسکن زیر فشار تورم؛ حساب امانی چگونه اعتماد خریداران را افزایش می‌دهد؟
به گفته قربان‌نژاد، پیش‌فروش مسکن می‌تواند ابزاری برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی باشد، اما در اقتصادی با تورم بالا، هم سازنده و هم خریدار با ریسک‌های قابل توجهی مواجه هستند. افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را از برآورد اولیه فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل به‌موقع واحدها را کاهش دهد.
این کارشناس بر ضرورت نظارت بر منابع حاصل از پیش‌فروش تأکید کرد و گفت خریدار باید اطمینان داشته باشد که پول پرداختی او صرف همان پروژه می‌شود. استفاده از حساب‌های تضمینی یا امانی (Escrow Account) می‌تواند به ایجاد چنین اطمینانی کمک کند؛ به این صورت که منابع حاصل از پیش‌فروش در حساب مشخصی نگهداری شود و برداشت از آن برای هزینه‌های همان پروژه و مطابق ضوابط تعیین‌شده امکان‌پذیر باشد.
قربان‌نژاد همچنین به مواردی اشاره کرد که منابع حاصل از پیش‌فروش به جای تکمیل پروژه، برای خرید زمین یا ملک دیگری استفاده می‌شود. چنین رویکردی می‌تواند خطر تأخیر در ساخت و تحویل واحدها را افزایش دهد. از نظر او، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با ایجاد سازوکارهای نظارتی و بررسی میزان پیشرفت پروژه‌ها، به افزایش اعتماد عمومی کمک کنند.
افزایش ۷۰ درصدی هزینه ساخت مسکن؛ مصالح ساختمانی گران‌تر شدند
افزایش هزینه مصالح، تجهیزات و مواد اولیه از دیگر عواملی است که به گفته قربان‌نژاد بر قیمت تمام‌شده ساختمان اثر گذاشته است. او میزان رشد قیمت‌ها در بخش‌های مختلف را متفاوت دانست و اظهار کرد که این افزایش در برخی موارد به ۳۰۰ درصد، در برخی به ۱۵۰ درصد و در مواردی به ۵۰ درصد رسیده است.
این کارشناس، قطعی برق و گاز و آسیب‌های واردشده به واحدهای فولادی در جریان جنگ را از عوامل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها عنوان کرد. به گفته او، هزینه ساخت در برخی موارد نسبت به سال گذشته تا ۷۰ درصد افزایش یافته و در بخش میلگرد و محصولات فولادی نیز طی برخی بازه‌های زمانی رشد ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه‌ها تجربه شده است.
افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی می‌تواند حاشیه سود سازندگان را تحت فشار قرار دهد، اجرای پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازد و قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز را افزایش دهد. در مقابل، کاهش توان خرید خانوارها مانع از آن می‌شود که تمام افزایش هزینه‌ها به‌سادگی در معاملات واقعی منعکس شود؛ موضوعی که می‌تواند رکود معاملاتی را در کنار فشارهای تورمی تشدید کند.
قیمت‌گذاری دلاری مسکن؛ انتقال نوسانات ارز به بازار ملک
قربان‌نژاد با انتقاد از رواج قیمت‌گذاری دلاری در برخی مناطق اظهار کرد که در مواردی قیمت هر مترمربع آپارتمان بر مبنای دلار تعیین می‌شود و فروشندگان همان رقم دلاری را در مقاطع مختلف ملاک قرار می‌دهند، در حالی که نرخ ارز تغییر می‌کند.
این شیوه قیمت‌گذاری می‌تواند نوسانات ارز را به قیمت‌های پیشنهادی مسکن منتقل کند و بر انتظارات فروشندگان در مناطق دیگر نیز اثر بگذارد. با این حال، قیمت‌های پیشنهادی لزوماً معادل قیمت معاملات نهایی نیستند و در بازار کم‌معامله، فاصله میان انتظار فروشندگان و توان خریداران می‌تواند افزایش یابد.
در چنین شرایطی، افزایش قیمت‌های پیشنهادی در کنار کاهش قدرت خرید، ورود جوانان و خانوارهای متقاضی به بازار را دشوارتر می‌کند. از این رو، سیاست‌گذاری مسکن علاوه بر توجه به هزینه ساخت، باید به سازوکارهای قیمت‌گذاری و تقویت تقاضای مصرفی نیز توجه داشته باشد.
واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری؛ راهکاری برای افزایش استطاعت خرید مسکن
این کارشناس بازار مسکن، ساخت واحدهای کوچک‌متراژ را یکی از گزینه‌های قابل بررسی برای نزدیک کردن عرضه به توان اقتصادی خانوارها دانست. به گفته او، تولید واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری می‌تواند بخشی از نیاز بازار را پاسخ دهد، مشروط بر آنکه زیرساخت‌های لازم و استانداردهای کیفی از ابتدا در طراحی پروژه‌ها لحاظ شوند.
از این منظر، افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده به‌تنهایی برای حل بحران مسکن کافی نیست. نوع واحدها، متراژ، کیفیت ساخت، هزینه نهایی و تناسب آنها با نیاز خانوارها نیز اهمیت دارد. هم‌زمان، ایجاد ابزارهای تأمین مالی شفاف، افزایش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی و نظارت بر منابع پیش‌فروش می‌تواند در بهبود کارکرد بازار نقش داشته باشد.
در مجموع، آینده بازار مسکن همچنان به تحولات سیاسی و اقتصادی، روند نرخ ارز، هزینه ساخت و قدرت خرید خانوارها وابسته است. بر اساس دیدگاه مطرح‌شده از سوی قربان‌نژاد، تداوم بلاتکلیفی می‌تواند رکود تورمی را تشدید کند؛ در حالی که اصلاح ساختار تأمین مالی، بهبود نظارت بر پروژه‌ها و ساخت مسکن متناسب با توان اقتصادی متقاضیان، از محورهای قابل بررسی برای کاهش مشکلات این بازار در بلندمدت به شمار می‌روند.