چالش ميان بنگاههاي املاك و دفترخانهها همچنان باقي است. قانون ميگويد اين بنگاهها دلال هستند و نبايد مسائل حقوقي مربوط به نقل و انتقال املاك در دست آنها باشد، اما در طول ساليان متمادي مردم به وجود اين بنگاهها در معاملاتشان عادت كردهاند. از سوي ديگر آنچه كه وجاهت قانوني دارد، سند رسمي است كه در دفترخانهها ثبت ميشود. شما با حذف بنگاهها موافقيد يا راهكاري بهتر را پيشنهاد ميكنيد؟
حذف بنگاهها كار درستي نيست، چون در تمام كشورهاي دنيا مراكزي شبيه بنگاههاي ما وجود دارد، ولي متاسفانه بعضي مسووليتها در اين بنگاهها قاطي شده است. طبق قانون سال 1317 بنگاهها وظيفه دلالي دارند، يعني فقط بايد مشتري اعم از خريدار و فروشنده را پيدا كنند پس اينكه هماكنون اينها قولنامه، مبايعهنامه و چيزهايي شبيه به اين مينويسند خارج از وظيفه قانونيشان است. طبق آماري كه مسوولان دستگاه قضايي در ساليان گذشته دادهاند حدود يكسوم پروندههايي كه در محاكم دادگستري مطرح شده به مبايعهنامههاي عادي كه در بنگاهها نوشته شده مربوط بوده است. بنابراين اگر ما مسووليتهايي كه قانون به عهده بنگاهها و دفاتر اسناد رسمي گذاشته است را درست تفكيك كنيم و انجام دهيم هيچكدام از اين مشكلات پيش نخواهد آمد و ما نيز به عنوان كانون سردفتران هيچ انتظار فراتر از قانون براي دفترخانهها نداريم. ما اگر ميخواهيم به فعاليت بنگاهها سروسامان دهيم بايد شاخص كارمان قانون باشد كه متاسفانه در بعضي جاها رعايت نميشود.
فرمهاي چاپي كه هماكنون در دست مشاوران املاك است سالها پيش با بعضي استدلالات در اختيار آنها قرار گرفت، اما گذشت زمان تبعات حقوقي اين كار را مشخص كرد. چرا حالا كه پيامدهاي حقوقي اين مساله بر دستگاه قضايي روشن است هنوز هم اين فرمهاي چاپي در اختيار مشاوران املاك قرار دارد؟
بتازگي رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور دستوري دادند تا ما بتوانيم اين امور را سروسامان دهيم و درست تعريف كنيم. در حال حاضر ما روي موارد كارشناسي كار ميكنيم و قطعا وزارت بازرگاني هم براي بنگاههاي املاك برنامههايي دارد. هماكنون سازمان ثبت اسناد و املاك اين فرمهاي چاپي را تاييد نميكند، چرا كه به زعم اين سازمان اگر اين بنگاهها بخواهند مبايعهنامه و قولنامه بنويسند حتما بايد زيرنظر يك كارشناس حقوقي اين كار را انجام دهند. اگر شما به بنگاهها مراجعه كنيد خواهيد ديد كه بسياري از فعالان در اين صنف شايد تحصيلاتشان بيشتر از ابتدايي نباشد و كسي كه تحصيلكرده رشته حقوق باشد در اين شغل پيدا نميشود. در حالي كه نوشتن مبايعهنامه يك كار حقوقي و تخصصي است. امروز وقتي كه يك نفر تمام ماحصل زندگياش را جمع ميكند تا يك سرپناه بخرد، ممكن است به خاطر نوشتن يك مبايعهنامه توسط يك فرد غيركارشناس تمام دارايياش را از دست بدهد. بنگاههاي املاك تشخيص نميدهند كه آيا يك سند معارض دارد يا خير براي همين است كه بارها ديدهايم واحدهاي يك مجتمع به چندين نفر فروخته شده است. پس بايد جلوي بروز اين اتفاقات را گرفت. راهش هم اين است كه معاملات ملك به مكان تخصصي خودش برگردد. قانونگذار تمام امور مربوط به ملك را به سازمان ثبت اسناد و املاك واگذار كرده و براي اين كه مشكلات كنوني در آينده نيز رخ ندهد بايد اين اوضاع را مديريت كنيم.
سازوكار سازمان ثبت براي مديريت وضع فعلي دقيقا چيست؟ آيا سازمان بنا دارد مثلا در هر بنگاه يك كارشناس حقوقي قرار دهد؟
فعلا دارند روي سازوكارها كار ميكنند. من اصلا نميگويم كه بنگاهها بايد زيرنظر سازمان ثبت قرار بگيرند يا نگيرند، بلكه ميگويم قانوني كه ميگويد اطلاعات ملك فقط بايد در سازمان ثبت جمعآوري شود بايد پياده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد كه اين ملك به نام كيست و آخرين مالك آن چه كسي است. ماده 22 قانون ثبت ميگويد همين كه در دفتر املاك نام كسي ثبت شد، قانونگذار او را مالك ملك ميداند و اين اطلاعات هم فقط در اختيار سازمان ثبت است و نه نهادي ديگر. براي همين است كه بنگاهها نميتوانند تشخيص دهند كه آيا سند ملك جعلي است يا نه.
شما به موضوع استعلامات اشاره ميكنيد در حالي كه به گفته دفترخانهداران استعلامات ملك هنوز به روز نيست يا فهرست افراد ممنوعالمعامله هميشه دقيق و درست نيست.
بله، براي همين است كه ميگويم در اين مسير بايد ساز و كارهاي مختلفي ديده شود. طبق قانون برنامه پنجم توسعه، دولت سازمان ثبت را مكلف كرد كه تا پايان 1391 ثبت آني انجام دهد، پس فناوري اطلاعات و ساز و كارهاي IT سازمان كانون سردفتران و دفترخانهها و ادارات ثبت و تمام كساني كه به اين امور مرتبط هستند بايد به روز شوند.
در سازمان ثبت حركت بسيار خوب و شتاباني انجام شده كه من فكر ميكنم اين مساله زودتر از موعد هم به ثمر برسد. ما نيز در كانون سردفتران كارهايي را شروع كردهايم كه اگر بودجه مورد نيازمان به موقع تامين شود زودتر از برنامه به نتيجه برسيم. البته اينك عدهاي ميگويند استعلامات ما به روز نيست، به اين معني نيست كه كار در دفترخانه به مشكل ميخورد چون ما كارشناساني داريم كه همان لحظه اول ميتوانند با ديدن و كنترل سند تشخيص دهند كه آيا اين سند جعلي است يا خير.
شايد يكي از علتهايي كه مردم هنگام نقل و انتقالات ملك به سمت دفترخانهها نميروند ناآگاهيشان نسبت به عواقب بيتوجهي به ثبت رسمي باشد، توضيح ميدهيد كه عواقب نوشتن قولنامه و مبايعهنامه در بنگاههاي املاك چه خواهد بود؟
قانونگذار در ماده 1287 قانون مدني و در قانون ثبت، سند رسمي را تعريف كرده است. سند رسمي قابل انكار نيست و در محاكم قابل پذيرش است. همچنين سند رسمي لازمالاجراست يعني بدون اين كه به محكمهاي مراجعه كنيد خود سند لازمالاجراست در حالي كه مبايعهنامههايي كه نوشته ميشود لازمالاجرا نيست و احتمال انكار و نوشتن سند معارض در آنها وجود دارد. من بايد اين را اقرار كنم كه ما در مورد ثبت سند رسمي در آن حدي كه بايد كار ميشده فعاليت انجام نشده است. ما در ساليان قبل پيشنهاد كردهايم كه طي اين همه سال لااقل يكي از روزهاي سال به نام سند رسمي نامگذاري شود تا مردم متوجه شوند كه مزاياي ثبت سند رسمي و معايب سند عادي چيست.
عمده مشكلاتي كه ما در كشور در بخش املاك داريم از همين ناحيه ناشي ميشود، در حالي كه قانونگذار دفاتر اسناد رسمي را پيشبيني كرده تا مشكلاتي كه هماكنون در جامعه داريم به وجود نيايد. الان در تمام كشورهاي دنيا اعتقاد بر اين است كه تنها راه نجات مردم در نقل و انتقالات ملك ثبت سند رسمي است.
در كشورهاي خارجي بنگاههاي املاك دقيقا چه نقشي را ايفا ميكنند؟
در هر كشوري وضع فرق ميكند. مثلا در فرانسه چند بنگاه املاك با يك دفترخانه لينك شدهاند و نظارت بر آنها به عهده سردفتر است و اين شخص تمام مراحل كار از وقتي فردي ملكش در اختيار بنگاه قرار ميدهد تا آخرين روزي كه پول را دريافت ميكند را تحت مديريت خودش دارد. بنابراين در اين كشور و كشورهاي مشابه پروندههاي ملكي در محاكم بسيار اندك است. اين كشورها در بخش فرهنگسازي هم بسيار موفق بودهاند و اين موضوع را در بين مردم جا انداختهاند كه اگر ميخواهيد مشكلي در املاكتان نداشته باشيد ثبت رسمي اسناد را انجام دهيد.
ما ايرانيها آدمهاي ويژهاي هستيم به طوري كه مثلا حاضريم پول كمتري بپردازيم و تبعات ناشي از آن را هم تحمل كنيم. مثلا اگر قرار باشد افراد به بنگاهها حقالزحمه دلالي بدهند و بعد بابت ثبت سند به دفترخانهها هم پولي بدهند زياد به مذاقشان خوش نميآيد، حتما بايد براي رفع اين مشكل هم راهكاري وجود داشته باشد.
قبلا هم گفتم ما بايد سازوكاري را درست كنيم تا وقتي مردم قصد خريد و فروش ملك را داشتند درگير هيچ چيز نشوند. يعني سيستم طوري طراحي شود كه افراد كاري به اين نداشته باشند كه در اين پروسه چه اتفاقاتي ميافتد به طوري كه مثلا مالك ملكش را براي فروش ارائه ميدهد و قيمت را تعيين ميكند و بدون اين كه نگراني داشته باشد ملكش در پروسهاي كه از بنگاه شروع و به دفترخانه ختم ميشود، فروخته و ثبت ميشود. اين همان اتفاقي است كه سالهاست در فرانسه رخ ميدهد. قوانين ما هم كه عمدتا برگرفته از قوانين اين كشور است پس چه اشكالي دارد اگر آنها كار خوب و درستي انجام ميدهند ما هم همان كار را در كشور خودمان تكرار كنيم، اما ما يك بار نشده كه بنشينيم و بنگاهها و دفترخانهها را طوري سيستماتيك كنيم كه تا اين حد مشكل نداشته باشيم. من فكر ميكنم در اين ميان مردم مقصر نيستند، بلكه ما مقصريم كه در كشورمان فرهنگسازي نكردهايم و كارها را به درستي سر و سامان ندادهايم.
البته نهتنها در مورد مزاياي ثبت رسمي سند فرهنگسازي نشده، بلكه گاهي اوقات افرادي در رسانههاي جمعي به طرفداري از اسناد عادي هم بلند ميشوند و ميگويند اين اسناد هم لازمالاجرا هستند و ضمانت اجرايي لازم را دارند.
اسناد عادي طبق قانون لازمالاجرا نيستند مگر اين كه كساني كه اين حرفها را ميزنند به قوانيني فراتر از قوانين موجود استناد كنند. من به دوستاني كه تسلط بر قوانين و مباحث حقوقي ندارند توصيه ميكنم كه در حوزهاي كه تخصص ندارند اظهارنظر نكنند و به مشكلات مردم در حوزه املاك دامن نزنند. اگر مزاياي بسيار ممتاز سند رسمي نبود چرا قانونگذار تمام هم و غم خودش را روي سند رسمي گذاشته است و چرا اين همه در كشورهاي دنيا هزينه ميكنند تا به مردم ياد بدهند كه سند رسمي چه مزايايي دارد؟
هماكنون در كشور سالانه چه تعداد معامله ملك انجام ميشود و چه تعداد از آنها ثبت رسمي ميشود؟ آيا آمار دقيقي داريد؟
البته آماري كه در رابطه با ثبت سند وجود دارد با توجه به ميزان نقل و انتقالاتي كه در كشور رخ ميدهد چندان راضيكننده نيست و مشكلاتي كه امروز در محاكم وجود دارد به خاطر فقدان فرهنگ ثبت سند رسمي است.
خودداري از ثبت سند رسمي در دفترخانهها يك پيامد حقوقي براي افراد درگير در معامله دارد و يك پيامد اقتصادي براي دفترخانهها. آيا ضعف فرهنگ ثبت در كشور ميتواند يكي از دلايل كمشدن مشتري و در نهايت كاهش درآمد دفترخانهها باشد؟
كمشدن درآمد و مشتري دفترخانهها را قبول ندارم. شرايط اقتصادي كشور ما به صورتي است كه ممكن است معاملات كمتري در حوزه املاك اتفاق بيفتد؛ البته طبق آماري كه ما داريم ميزان مراجعه مردم به دفاتر نسبت به كاري كه درخصوص فرهنگسازي انجام ندادهايم خوب است هرچند كه به هيچ وجه راضيكننده نيست. باز هم ميگويم ما بايد مردم را به ثبت رسمي اسناد تشويق كنيم آن هم در تمام حوزهها و نه فقط در حوزه املاك، ما بحث وصيت، وقف، صلح و نوشتن قراردادهاي مختلف بين افراد را داريم كه اگر درست فرهنگسازي كنيم مشكلات بسيار كمتري براي افراد پيش ميآيد. شما الان وقتي قرارداد مشاركت ساختمان را مينويسيد ميبينيد كه چقدر مالك و سازنده به مشكل برميخورند و اگر اين قراردادها ثبت رسمي نشوند مشكلات زيادي براي مردم پيش ميآيد. فكر ميكنيد چرا قانون پيشفروش ساختمان را به مجلس بردند و در آنجا تصويب شد و آييننامه آن در حال تدوين است؟ چون در اين رابطه مشكلات فراواني براي مردم پيش آمده بود و نظم اجتماع به هم ريخته بود و بيشتر وقت محاكم به اين موضوع اختصاص داده ميشد كه اگر آييننامه پيشفروش ساختمان تدوين شود ميتوانيم بگوييم مشكلاتي كه تا به حال مردم داشتهاند براي هميشه از بين خواهد رفت.
حالا سوال اين است كه چرا نميآييم در تمام حوزهها چنين سازوكارهايي تعريف كنيم؟ ما پيشنهاد دادهايم كه در كتب درسي راهنمايي و دبيرستان حداقل 2 صفحه در رابطه با ثبت سند رسمي صحبت شود يا حداقل در رسانه ملي برنامهاي داشته باشيم و ثبت سند رسمي را براي مردم تعريف كنيم، به تازگي هم در حال ساخت يك فيلم آموزشي در اين رابطه هستيم كه البته اين كارها به اندازهاي نيست كه بتواند به فرهنگسازي ثبت سند رسمي كمك كند ولي آنچه در بضاعت ماست براي آگاهكردن مردم دريغ نميكنيم. البته در مسير فرهنگسازي همه ما مسووليم مثلا در حوزه راهنمايي و رانندگي و نظم ترافيكي فقط اين طور نيست كه پليس مسووليت داشته باشد. پس در حوزه كار ما رسانهها بخصوص رسانه ملي نقش مهمي دارند. ضمن آن كه برنامهريزي كار بايد بر عهده سازمان ثبت و كانون سردفتران باشد.
علاوه بر اين موضوعات مسالهاي كه ذهن برخي از دفترخانهداران را به خودش مشغول كرده بحث رعايت نشدن حدود صنفي و رشد قارچگونه دفترخانهها در يك برهه از زمان است. به اعتقاد فعالان اين صنف تعداد زياد از حد استاندارد دفترخانهها باعث كمشدن مشتري، پايينآمدن درآمد و در نتيجه بروز برخي تخلفات شده است. براي رفع اين مشكل برنامهاي داريد؟
البته من قبول ندارم كه كمشدن مشتري باعث افزايش تخلف در دفترخانهها شده است چون در بازرسيها و پروندههايي كه در دادسراي انتظامي داريم چنين چيزي تاييد نشده است. من به جرات ميتوانم بگويم چون دفاتر اسناد رسمي از سوي 4 مرجع رسمي سالانه بازرسي ميشوند (سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، سازمان بازرسي كل كشور، ادارات كل ثبت استانها، كانون سردفتران و دفترياران) نميتوانند تخلف داشته باشند؛ همچنين سازمان مالياتي كشور هم سالانه دفاتر دفترخانهها را بررسي ميكنند. شايد شما بگوييد ما اين حرفها را ميزنيم، چون خودمان هم جزو بازرسان هستيم و دفترخانهها نيز زيرمجموعه ادارات ثبت هستند، اما شما ميتوانيد به وزارت دارايي يا سازمان بازرسي كل كشور مراجعه كرده و موضوع را از آن طريق پيگيري كنيد. دفاتر اسناد رسمي يك قرن سابقه دارند. قانونگذار در سال 1316 قانوني را تصويب كرده كه چگونگي تشكيل دفاتر اسناد رسمي، چگونگي نوشتن سند و استقرار دفاتر را مشخص كرده پس دفاتر وجاهت قانوني دارند و با وجود نظارتها و بازرسيهايي كه اعمال ميشود تخلفات آنها نسبت به ساير نهادها و دستگاههاي دولتي بسيار ناچيز است.
البته بايد به اين نكته هم اشاره كنم كه در سال 86 اتفاق ناخوشايندي رخ داد. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمي ميگويد در شهرها به ازاي بين 15 تا 20 هزار نفر بايد يك دفترخانه اسناد رسمي وجود داشته باشد و چون قانونگذار حكم است حتما با درايت اين اعداد و ارقام را تعيين كرده است و ميدانسته كه اگر بيشتر از اين تعداد دفترخانه وجود داشته باشد حتما مشكلاتي رخ خواهد داد، اما متاسفانه در سال 86 عليرغم تمام تلاشهاي ما به يكباره دفاتر اسناد رسمي از حدود 4 هزار دفتر به 8 هزار دفتر افزايش پيدا كردند. هم اكنون ما در تهران بيش از 1700 دفترخانه داريم كه اگر جمعيت تهران را در نظر بگيريم مشخص ميشود كه تناسبي بين جمعيت و تعداد دفاتر وجود ندارد. اما الان با توجه به اين كه اين دفاتر تاسيس شده نميتوان آنها را حذف كرد ولي به لطف خدا با وضع موجود هم مر قانون در دفاتر در حال اجراست و اگر مشكلي پيش بيايد حتما زير ذرهبين ناظران و بارزسان قرار خواهد گرفت.
به نظر شما مهمترين دغدغه دفترخانههاي اسناد رسمي در حال حاضر چيست؟
من نميتوانم به عنوان رئيس اولين بخش خصوصي كشور اين را بگويم كه ظرفيتهايي در دفاتر اسناد رسمي وجود دارد كه متاسفانه مغفول مانده است. به جرات ميتوانم بگويم كه هماكنون از يك دهم ظرفيتهاي دفاتر استفاده ميشود و اين ظرفيتها خالي مانده است. دفاتر اسناد رسمي يك ريال بار مالي براي دولت ندارند. بيمه، درمان، بازنشستگي، بازرسي، آموزش) نمونه بارز اصل 44 قانون اساسي هستند. ثبت سند رسمي كار بسيار حساس و مهم براي هر كشوري است كه دفترخانهها اين كار را به بهترين شكل انجام ميدهند و كار عظيم چرخش املاك و اسناد در كشور را مديريت ميكنند.
من از مسوولان در تمام سطوح مختلف ميخواهم تا به ظرفيتهاي دفاتر اسناد رسمي توجه كنند و به كار ما اعتماد كنند همانطور كه قوهقضاييه و سازمان ثبت اين اعتماد را دارند. دغدغه ما اين است كه چرا ظرفيتهاي اين دفاتر تا به حال معطل مانده است؟ من فكر ميكنم اگر بخواهيم طبق سند چشمانداز 20 ساله در سال 1404 كشور سرآمد منطقه باشيم بايد به واگذاري تصديگريها به مردم ازجمله دفاتر اسناد رسمي بها بدهيم درست مثل بحث امضا و گواهي الكترونيك كه با مساعدت وزارت بازرگاني به اين دفاتر واگذار شد.
اين ظرفيتهاي معطلمانده را با مثالهاي عيني برايمان توضيح ميدهيد؟
امضاي الكترونيك يكي از اين ظرفيتهاي معطلمانده بود. در سالهاي گذشته اصلا كسي فكر نميكرد كه اين كار بزرگ از عهده دفاتر برآيد.
واگذاري برخي كارهاي محاكم كه كار تصديگري هست هم از جمله اين ظرفيتهاست. الان مجتمعهاي قضايي سراسر كشور با ازدحام مراجعهكنندگان روبهرو هستند. پس ميشود بخشي از امور را به دفاتر واگذار كرد يا بسياري از كارهاي تصديگري سازمان ثبت را هم همينطور.
مثلا اگر امور مربوط به حصر وراثت، تقسيم ارث، تعيين تركه و... در 20 مجتمع قضايي تهران انجام ميشود چرا اين امور را به 1700 دفترخانه واگذار نكنيم تا فشارها در آن بخش كم شده و كارها با سرعت و دقت بيشتري انجام شود؟
جام جم / مريم خباز
