سرمایه‌گذاری در بازارهای املاک بین‌المللی یکی از مطمئن‌ترین روش‌ها برای حفظ و افزایش ثروت است. در دهه‌ی اخیر، دو قطب جغرافیایی به شدت در کانون توجه سرمایه‌گذاران بوده‌اند: یونان با جذابیت اخذ ویزای طلایی اتحادیه اروپا، و دبی با رشد سریع، معافیت‌های مالیاتی و موقعیت جهانی. تصمیم‌گیری در مورد اینکه خرید ملک در یونان بهتر است یا دبی؟ نه تنها نیازمند مقایسه قیمت‌ها، بلکه مستلزم تحلیل دقیق هزینه‌های جانبی، پتانسیل رشد و هدف نهایی سرمایه‌گذار (اقامت یا سودآوری صرف) است. به‌عنوان یک متخصص در بازارهای املاک بین‌المللی و برنامه‌های مهاجرتی، در این راهنمای جامع، یک مقایسه تخصصی و جزء به جزء از هزینه‌ها و مزایای هر دو بازار را ارائه خواهیم داد.
یونان و دبی، هرچند از نظر جغرافیایی و فرهنگی بسیار متفاوت هستند، اما هر دو برای سرمایه‌گذاران خارجی مشوق‌های قدرتمندی را ارائه می‌دهند. یونان، مهد تمدن و عضو اتحادیه اروپا، با برنامه اقامت یونان از طریق خرید ملک، نه تنها مالکیت دارایی، بلکه حق سفر آزاد در شنگن را به ارمغان می‌آورد. در مقابل، دبی با پروژه‌های عظیم، زیرساخت‌های فوق مدرن و بازده اجاره‌ای بالا، نوید یک سرمایه‌گذاری پرشتاب در یک محیط بدون مالیات را می‌دهد که منجر به اخذ اقامت دبی می‌شود.
چالش اصلی برای سرمایه‌گذار درک این نکته است که هزینه اولیه خرید ملک، تنها بخشی از معادله است. مالیات‌های انتقال، عوارض شهرداری، هزینه‌های نگهداری سالانه، هزینه‌های ویزا و کمیسیون‌های بنگاه‌داری، همگی بر نرخ بازگشت سرمایه (ROI) نهایی تأثیر می‌گذارند. در ادامه، ما هر دو بازار را بر اساس سه معیار اصلی: هدف سرمایه‌گذاری (اقامت یا سود)، هزینه‌های معاملاتی، و پتانسیل بازده اجاره‌ای، تحلیل خواهیم کرد.
۱. هدف اصلی سرمایه‌گذاری: اقامت یا بازده مالی؟
نیت اصلی سرمایه‌گذار، مهم‌ترین عامل در انتخاب کشور مقصد است. هر دو کشور مزایای اقامتی مجزایی ارائه می‌دهند.
اقامت یونان و مزیت شنگن
یونان با برنامه ویزای طلایی خود، از مدت‌ها پیش سرمایه‌گذاران خارجی را جذب کرده است.
- حداقل سرمایه‌گذاری: در حال حاضر، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای اقامت یونان از طریق خرید ملک، بسته به منطقه، بین ۲۵۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ یورو متغیر است. برای مثال، در آتن و جزایر پرطرفدار، این مبلغ به ۵۰۰,۰۰۰ یورو افزایش یافته است.
- مزیت اصلی: این برنامه نه تنها اقامت یونان از طریق خرید ملک را اعطا می‌کند، بلکه امکان تردد آزاد و بدون ویزا در ۲۷ کشور حوزه شنگن را نیز فراهم می‌سازد. این مزیت برای افرادی که به دنبال دروازه‌ای به اروپا هستند، ارزشی فراتر از یک سرمایه‌گذاری صرف دارد.
اقامت دبی و ویزاهای سرمایه‌گذاری بلندمدت
دبی با سیستم ویزای خودحمایتی و طلایی، اقامت را به شکل مستقیم‌تری به سرمایه‌گذاری در املاک گره می‌زند.
- حداقل سرمایه‌گذاری: خرید ملکی به ارزش حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم (حدود ۲۰۵,۰۰۰ دلار) معمولاً منجر به ویزای اقامت ۲ ساله می‌شود. برای ویزای بلندمدت (۵ یا ۱۰ ساله)، مبالغ بالاتری (۲ تا ۵ میلیون درهم) نیاز است.
- مزیت اصلی: اقامت دبی به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد در محیطی با مالیات بر درآمد صفر و رشد اقتصادی بالا زندگی کند. اگر هدف اصلی، زندگی و فعالیت تجاری در خاورمیانه باشد، دبی انتخاب اول است.
۲. مقایسه هزینه‌های معاملاتی: مالیات‌ها و عوارض جانبی
هزینه‌های جانبی خرید ملک می‌تواند بین ۵ تا ۱۵ درصد به قیمت نهایی اضافه کند. درک این هزینه‌ها برای یک مقایسه عادلانه ضروری است.
الف. هزینه‌های جانبی خرید در یونان
هزینه‌های انتقال ملک در یونان معمولاً بین ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خرید نهایی ملک متغیر است. این هزینه‌ها شامل:
| آیتم هزینه در یونان | درصد تقریبی (از قیمت ملک) | توضیح تخصصی |
| مالیات انتقال ملک (Transfer Tax) | ۳.۰۹٪ | برای املاک قدیمی. املاک جدید (مجوز ساخت پس از ۲۰۰۶) ممکن است ۷ تا ۹ درصد VAT داشته باشند. |
| هزینه ثبت در اداره ثبت اسناد | ۰.۶٪ | هزینه ثبت رسمی سند مالکیت در اداره کاداستر. |
| حق‌الزحمه دفتر اسناد رسمی (Notary) | ۱.۲٪ تا ۲.۵٪ | نرخ بسته به ارزش ملک متغیر است و برای نهایی‌سازی قرارداد حیاتی است. |
| کمیسیون وکیل | ۱.۵٪ تا ۲٪ | الزامی برای بررسی‌های حقوقی و تأیید سلامت سند. |
| کمیسیون بنگاه املاک | ۲٪ تا ۴٪ (به علاوه VAT) | معمولاً توسط هر دو طرف (خریدار و فروشنده) پرداخت می‌شود. |
| هزینه‌های درخواست ویزای طلایی | حدود ۶,۰۰۰ یورو (هزینه دولتی) | علاوه بر هزینه ملک، برای متقاضی اصلی و خانواده. |
ب. هزینه‌های جانبی خرید در دبی
هزینه‌های انتقال ملک در دبی، به دلیل بوروکراسی روان‌تر و مالیات کمتر، معمولاً بین ۶ تا ۹ درصد قیمت خرید نهایی ملک است.
| آیتم هزینه در دبی | درصد تقریبی (از قیمت ملک) | توضیح تخصصی |
| عوارض دپارتمان زمین دبی (DLD Fee) | ۴٪ | مهم‌ترین هزینه جانبی، که در اکثر موارد توسط خریدار پرداخت می‌شود. |
| حق‌الزحمه ثبت املاک (Registration Trustee Fee) | حدود ۴,۰۰۰ درهم | هزینه ثابت برای ثبت قرارداد در سیستم DLD. |
| کمیسیون بنگاه املاک | ۲٪ تا ۵٪ (به علاوه VAT) | نرخ استاندارد در دبی، معمولاً ۲٪ به‌علاوه ۵٪ VAT از کمیسیون. |
| هزینه صدور سند (Title Deed Fee) | حدود ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ درهم | هزینه اداری برای صدور سند رسمی. |
| هزینه ویزای سرمایه‌گذاری | متغیر (حدود ۲۰,۰۰۰ تا ۶۰,۰۰۰ درهم) | هزینه صدور ویزای اقامت برای خریدار و خانواده. |
نتیجه مقایسه هزینه‌های معاملاتی: از نظر درصد هزینه‌های جانبی (مالیات، عوارض و کمیسیون)، دبی با نرخ تقریبی ۶-۹٪، به‌طور قابل‌توجهی ارزان‌تر از یونان با نرخ ۱۰-۱۵٪ است.
۳. پتانسیل رشد و بازده اجاره‌ای (ROI)
موفقیت سرمایه‌گذاری به رشد ارزش ملک و درآمدزایی از اجاره بستگی دارد.
الف. بازدهی ملک در دبی: بالا و پرنوسان
دبی به‌عنوان یک بازار سرمایه‌گذاری، به بازده اجاره‌ای بالا معروف است.
- بازده اجاره‌ای: نرخ بازده سالانه در مناطق پرطرفدار دبی اغلب بین ۵ تا ۸ درصد خالص گزارش می‌شود، که بسیار جذاب است. این امر به دلیل تقاضای زیاد برای اجاره توسط مهاجران و گردشگران است.
- رشد ارزش ملک: بازار دبی نوسانات بیشتری دارد. در دوره‌های رونق اقتصادی، رشد ارزش ملک می‌تواند دو رقمی باشد، اما در دوره‌های رکود یا عرضه بیش از حد، احتمال ثبات یا کاهش قیمت نیز وجود دارد.
ب. بازدهی ملک در یونان: پایدار با پتانسیل رشد فرهنگی
بازار یونان، به‌ویژه پس از بحران مالی، در حال احیا است و به ثبات نزدیک‌تر است.
- بازده اجاره‌ای: نرخ بازده اجاره‌ای در یونان (به‌ویژه آتن و جزایر توریستی) معمولاً بین ۳ تا ۵ درصد خالص است. اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb) در مناطق توریستی می‌تواند این نرخ را به طور موقت بالاتر ببرد.
- رشد ارزش ملک: رشد ارزش ملک در یونان در سال‌های اخیر نسبتاً پایدار و تدریجی بوده است. پتانسیل رشد بلندمدت بیشتر بر اساس احیای اقتصادی کلی کشور، توسعه زیرساخت‌ها و جذابیت گردشگری آن است.
۴. هزینه‌های نگهداری سالانه و مالیات بر درآمد اجاره
نگهداری سالانه ملک می‌تواند بازدهی خالص سرمایه‌گذاری را به شدت تحت تأثیر قرار دهد.
الف. هزینه‌های نگهداری در یونان
- مالیات بر درآمد اجاره: در یونان، درآمد حاصل از اجاره ملک مشمول مالیات بر درآمد می‌شود که بسته به میزان درآمد، می‌تواند از ۱۵ تا ۴۵ درصد متغیر باشد.
- هزینه نگهداری (EFKA): هزینه‌های مربوط به بیمه و نگهداری ملک بسته به سن و موقعیت آن می‌تواند متفاوت باشد.
- مالیات ملک سالانه (ENFIA): مالیات سالانه‌ای است که بر اساس ارزش عینی ملک محاسبه می‌شود.
ب. هزینه‌های نگهداری در دبی
- مالیات بر درآمد اجاره: دبی مالیات بر درآمد اجاره ندارد. این یک مزیت بزرگ برای سرمایه‌گذارانی است که به دنبال حداکثر کردن سود اجاره‌ای خود هستند.
- هزینه‌های خدمات (Service Charges): این هزینه‌ها برای نگهداری از مشاعات و زیرساخت‌های برج‌ها و مجموعه‌ها، توسط شرکت‌های مدیریت ملک سالانه دریافت می‌شود و می‌تواند نسبتاً بالا باشد.
- عوارض شهرداری (Municipality Fee): معمولاً ۵٪ از ارزش اجاره ملک است که سالانه توسط مستأجر یا در برخی موارد مالک پرداخت می‌شود.
نکته تخصصی: فقدان مالیات بر درآمد اجاره و مالیات سالانه بر املاک در دبی (به جز عوارض شهرداری)، هزینه نگهداری خالص را به طور قابل توجهی پایین‌تر از یونان نگه می‌دارد و برتری دبی در حوزه بازده خالص را تقویت می‌کند.
جمع‌بندی: تصمیم نهایی بر اساس اولویت
پاسخ به این پرسش که خرید ملک در یونان بهتر است یا دبی؟ کاملاً وابسته به اولویت‌های شما به عنوان یک سرمایه‌گذار است:
| معیار مقایسه | یونان (عضو اتحادیه اروپا) | دبی (امارات متحده عربی) |
| هزینه اولیه خرید | حداقل ۲۵۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ یورو | حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم (حدود ۲۰۵,۰۰۰ دلار) |
| هزینه‌های جانبی (انتقال، مالیات) | بالا (۱۰٪ تا ۱۵٪) | متوسط (۶٪ تا ۹٪) |
| مالیات بر درآمد اجاره | دارد (۱۵٪ تا ۴۵٪) | ندارد (مالیات بر درآمد صفر) |
| مزیت اقامتی اصلی | اقامت یونان و آزادی سفر در حوزه شنگن | اقامت دبی و زندگی در هاب تجاری بدون مالیات بر درآمد |
| پتانسیل بازده اجاره‌ای (خالص) | متوسط (۳٪ تا ۵٪) | بالا (۵٪ تا ۸٪) |
| پتانسیل رشد ارزش | پایدار و تدریجی، متأثر از بهبود اقتصادی | پرشتاب و نوسانی، متأثر از سرمایه‌گذاری خارجی |
اگر هدف اصلی شما اخذ اقامت در اتحادیه اروپا، حق سفر به شنگن و یک سرمایه‌گذاری فرهنگی با رشد پایدار است، یونان (با در نظر گرفتن هزینه‌های جانبی بالاتر) انتخاب مناسب‌تری است.
اگر هدف اصلی شما بازدهی مالی بالا، حداکثر کردن سود اجاره‌ای، فرار از مالیات بر درآمد و فعالیت در یک مرکز تجاری جهانی با فرآیندهای خرید ملک ساده است، دبی برتری قاطع دارد.
انتخاب شما باید بر اساس تعادل میان اهداف مالی و اهداف مهاجرتی شما صورت گیرد.