به گزارش صراط به نقل از اقتصاد ۲۴، بازار مسکن ایران حالا دیگر ماه‌هاست که در وضعیتی لجام‌گسیخته به‌سر می‌برد و بنا بر تازه‌ترین آمار، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در ۷ مرداد ۱۴۰۴ به حدود ۱۱۹ میلیون تومان رسیده است؛ این یعنی برای خرید یک آپارتمان ۸۰ متری در پایتخت، حداقل ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی نیاز است.
تصویر در سطح کشور هم چندان متفاوت نیست و طبق ارزیابی فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ایران به ۷۳ میلیون تومان رسیده و یک خانوار برای خرید واحدی ۸۰ متری باید بیش از ۶ میلیارد تومان سرمایه در اختیار داشته باشد؛ رقمی که برای بخش بزرگی از طبقه متوسط و زوج‌های جوان دست‌نیافتنی است.
یزدانی البته تاکید داشت که با استناد به مطالعات خود در دهه‌های اخیر، روند نزولی نرخ مالکیت در میان خانوار‌های جوان هشداردهنده است و گفته بود که: «در دهه ۱۳۸۰ حدود ۴۰ درصد خانوار‌های با سرپرست زیر ۴۰ سال، مالک واحد مسکونی بودند و ۶۰ درصد مستأجر. اما این نسبت در سال ۱۴۰۰ به حدود ۲۵ درصد مالک و ۷۵ درصد مستأجر تغییر یافته است.»
حقیقت این است که شاید دو دهه پیش و زمانی که قیمت خانه چنین نجومی نشده و داشتن سقف رویا نشده بود بسیاری با همین وام‌ها صاحب خانه می‌شدند، اما امروز ارقام وام مسکن برای خرید مسکن در برابر واقعیت بازار یک شوخی بیشتر نیست.
وام‌ها؛ امیدی که سراب شد
در چنین شرایطی، انتظار می‌رود بانک‌ها و نهاد‌های سیاست‌گذار با ارائه تسهیلات کارآمد بخشی از بار سنگین خرید خانه را کاهش دهند؛ اما بررسی دقیق نشان می‌دهد وام‌های موجود نه‌تنها قادر به حل بحران نیستند، بلکه بعضاً مضحک به‌نظر می‌رسند.
۱. وام خرید مسکن با اوراق (سقف زوجین در تهران)
یکی از اصلی‌ترین وام‌های بانک مسکن برای خرید خانه را باید وام زوجین دانست. این وام البته تا پیش از این به بنا‌های با عمر بیشتر از ۳۰ سال تعلق نمی‌گرفت، اما امسال این بنا‌ها هم مشمول دریافت وام می‌شوند. علاوه بر آن تا سال قبل در یک خانواده فقط زن و شوهر‌ها می‌توانستند دو وام دریافت کنند، اما حالا وام به دو نفر از اعضای یک خانواده تعلق می‌گیرد، حتی اگر رابطه نه زوج بودن، بلکه شامل مواردی مانند پدر و فرزند یا مادر و فرزند و خواهر‌ها و برادر‌ها هم می‌شود.
نکته دیگر این است که سقف تسهیلات خرید برای هر نفر در تهران تا ۵۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است، یعنی دو نفر از اعضای یک خانواده می‌توانند برای دریافت یک میلیارد تومان وام خرید خانه، اوراق بگیرند. این رقم البته برای مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر، برای دو نفر حدود ۸۰۰ میلیون تومان است و در سایر مناطق شهری نیز تا ۶۰۰ میلیون تومان سقف برای دو نفر تعیین شده است؛ اما به همه این مبالغ ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله نیز تعلق می‌گیرد.
اما اگر بخواهیم سقف این وام برای یک زوج تهرانی را معیار قرار دهیم به رقم یک میلیارد تومان خواهیم رسید که علاوه بر آن، ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیر هم اضافه می‌شود. نرخ سود وام ۲۲.۵ درصد و مدت بازپرداخت آن ۱۲ سال است.
قسط ماهانه برای وام ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی حدود ۲۵.۷ میلیون تومان است و عجیب‌تر این که کل سود پرداختی در پایان دوره بالغ بر ۲ میلیارد و ۴۳۱ میلیون تومان خواهد شد. وام مسکن زوجین کفاف ۱۰ درصد هزینه خرید مسکن را می‌دهد.
به زبان ساده، یک زوج برای دریافت این تسهیلات باید بیش از ۳.۷ میلیارد تومان به بانک بازپرداخت کنند، در حالی که این وام تنها بخش بسیار کوچکی از هزینه خرید یک واحد متوسط در تهران را پوشش می‌دهد.
چنان که نایب‌رئیس اتحادیه املاک نیز اخیرا به صراحت گفته است «این وام فقط خرید ۹ متر خانه در تهران را ممکن می‌کند».
توضیحات بیگی نژاد درباره این وام البته بسیار جالب است. او گفته بود که «وام یک میلیارد تومانی برای زوجین به اضافه ۲۸۰ میلیون تسهیلات اوراق در نظر گرفته شده است. متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید علاوه بر هزینه اوراق، حدود ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان برای ارزیابی و حدود ۴۰ میلیون تومان برای دفترخانه پرداخت کند. در نهایت، از وام یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومانی، حدود ۹۵۰ میلیون تومان به دست متقاضی می‌رسد که برای خرید مسکن در تهران به صورت میانگین حدود ۹ متر مربع را پوشش می‌دهد.»
در واقع وامی که نام آن یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی است، با عددی حدود ۹۵۰ میلیون تومان به دست وام گیرنده بینوا خواهد رسید و او باید رقمی نزدیک ۴ میلیارد تومان بابت این وام پس بدهد.
از سوی دیگر این تسهیلات ارائه شده بخش کمی از متوسط متراژ مسکن (بین ۶۰ تا ۷۰ متر) را پوشش می‌دهد و تنها حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی (۶۰ تا نهایت ۷۰ متر) را تأمین می‌کند.
در واقع اگر کسی قصد دارد یک خانه ۶۰ متری با عمر ۵ ساله را در تهران خریداری کند حدود ۷ تا ۸ میلیارد پول نیاز دارد که تا رقمی حدود ۹۰۰ میلیون تومان از آن را می‌تواند روی وام مسکنی با بازپرداخت ماهانه حدود ۲۵ میلیون تومان برنامه ریزی کند.
۲. وام ثمر؛ وعده‌ای برای جوانان و واقعیتی بی‌اثر
طرح «ثمر» بانک مسکن، اما به‌عنوان تسهیلات قرض‌الحسنه ویژه جوانان معرفی شده، اما شرایط و ارقام آن فاصله زیادی با واقعیت بازار دارد.
متقاضیان باید ابتدا یک حساب قرض‌الحسنه جاری بدون دسته‌چک افتتاح کنند و بین ۱ تا ۱۲ ماه در آن سپرده‌گذاری داشته باشند؛ هرچه مدت و میانگین موجودی بالاتر باشد، سقف وام افزایش پیدا می‌کند.
میزان تسهیلات برای افراد حقیقی حداکثر ۳۰۰ میلیون تومان و برای حقوقی‌ها ۷۵۰ میلیون تومان است که با کارمزد ۴ درصد (۲ درصد برای خوش‌حساب‌ها) و بازپرداخت حداکثر ۵ ساله پرداخت می‌شود.
شرط مهم دیگر، نداشتن چک برگشتی یا بدهی بانکی و معرفی ضامن رسمی است؛ البته در صورتی‌که متقاضی رتبه اعتباری عالی (A۱ تا A۳) داشته باشد، ممکن است بدون ضامن نیز این تسهیلات را به شما بدهند. ثبت‌نام نیز از طریق شعب بانک، پیشخوان مجازی یا همراه‌بانک انجام می‌شود و زمان انتظار برای دریافت تسهیلات حداقل یک ماه خواهد بود. اما با توجه به سقف ۳۰۰ میلیونی این وام، حتی پس از طی همه این مراحل و انتظار طولانی، نتیجه نهایی تنها خرید ۲ تا ۳ متر آپارتمان در تهران خواهد بود.
در واقع به بیان ساده سقف تسهیلات ثمر بانک مسکن برای افراد حقیقی رقمی حدود ۳۰۰ میلیون تومان و سقف برای حقوقی‌ها ۷۵۰ میلیون تومان است.
نرخ کارمزد آن ۴ درصد (۲ درصد برای خوش‌حساب‌ها) و بازپرداخت حداکثر ۵ سال و شرط دریافت نیز سپرده‌گذاری یک تا ۱۲ ماهه و معرفی ضامن معتبر است.
هم چنین این وام در ظاهر «برای جوانان» طراحی شده، اما سقف سنی متقاضیان تا ۴۵ سال است؛ سنی که بسیاری در آن سال‌هاست از جوانی عبور کرده‌اند.
مهم‌تر آن که حتی با سقف ۳۰۰ میلیون تومان، این وام تنها معادل ۲.۵ متر آپارتمان در تهران یا ۴ متر خانه در سطح کشور است. اگر متقاضی یک سال سپرده‌گذاری کند، در این فاصله قیمت مسکن چندین برابر رشد می‌کند و ارزش واقعی تسهیلات عملاً به صفر نزدیک می‌شود.
در شرایطی که قیمت مسکن دچار تورم عجیبی شده، این که پولی یک سال راکد بماند تا رقمی حدود ۳۰۰ میلیون تومان وام پرداخت شود چه معنایی می‌تواند داشته باشد؟ اصلا کاش طراحان این وام بی ثمر در بانک مسکن دقیقا توضیح دهند با چه مبنایی تصور کرده‌اند این وام کمکی به خانه دار شدن شهروندان ایرانی و جوانان خواهد کرد، آن هم در شرایطی که تقریبا در همه کلان شهر‌ها ارقام ودیعه مسکن بیش از ۳۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود!
تناقض بزرگ نام «مسکن» بدون اثر در مسکن
واقعیت آن است که بانک مسکن با همه طرح‌ها و تبلیغاتش، امروز عملاً هیچ نقشی در خانه‌دار کردن مردم ندارد. وام‌های اوراق، به دلیل اقساط نجومی و سود کلان، بار مضاعف بر دوش خانواده‌ها می‌گذارد و وام ثمر با ارقام ناچیزش بیشتر به یک شوخی اقتصادی شبیه است.
از سوی دیگر، زمانی که متوسط قیمت مسکن در کشور به مرز ۷۳ میلیون تومان برای هر متر و در تهران به ۱۲۰ میلیون تومان رسیده، وام‌های خرد و با بهره‌های سنگین هیچ کمکی به زوج‌های جوان و خانوار‌های متوسط نمی‌کند. سیاست‌های تسهیلاتی موجود حتی در بهترین حالت، تنها چند متر خانه برای متقاضیان فراهم می‌آورد.
بحران مسکن در ایران دیگر نه فقط نتیجه افزایش قیمت زمین و ساخت، بلکه محصول سیاست‌گذاری‌های بی‌اثر وام‌دهی است. وام‌های موسوم به «مسکن» تنها نامی از خانه‌دار شدن با خود دارند؛ در عمل یا به‌قدری کوچک‌اند که حتی گوشه‌ای از یک آپارتمان را پوشش نمی‌دهند (مانند وام ثمر)، یا آن‌قدر اقساط و سود نجومی دارند که دریافت‌کننده را زیر بار بدهی کمرشکن می‌برند (مانند وام اوراق زوجین).
به‌این‌ترتیب، خانه‌دار شدن برای طبقه متوسط و جوانان بیش از پیش به رؤیایی دست‌نیافتنی بدل شده است؛ رؤیایی که بانک مسکن و تسهیلاتش هیچ نقشی در تحقق آن ندارند.