اقدامات غیرقانونی در بازار مسکن

به گزارش صراط نیوز به نقل از فرارو؛ بالاخره پرده از بسته ساماندهی اجاره‌ مسکن افتاد تا این پری‌روی وزارت مسکن که از 9 ماه پیش‌تر، یعنی اواسط تابستان 89 زمزمه‌اش در محافل پیچیده بود، برای صاحب‌نظران چهره آشکار کند. پس از بحران سال گذشته در بازار اجاره مسکن، که وزارت مسکن و شهرسازی و بخش رسانه‌ای این وزارت‌خانه تا مدت‌ها از قبول وجود آن سرباز می‌زدند، وزارت مسکن و شهرسازی خبر از تدوین بسته‌ای برای ساماندهی اجاره‌بها و بازار اجاره مسکن داده بود.

در روزهای آغازین سال جدید و نزدیک شدن به موسم داغ شدن این بازار از این بسته رونمایی شده است. نماگرها حاکی از افزایش 20 درصدی اجاره‌بهای مسکن در سال جاری دارند. مضاف بر این که بسته نظارتی بانک مرکزی که منجر به کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی در سال جدید می‌شد خود به عنوان یک عامل تشدیدکننده می‌تواند این وضعیت را تحت تاثیر قرار دهد. پایین آمدن نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند انگیزه‌های موجران برای اخذ ودیعه را کاهش دهد. اینک برخی گزارش‌ها حاکی از آن است که هر میلیون تومان ودیعه (قرض‌الحسنه) معادل 20 هزار تومان اجاره‌بهای ماهانه به حساب می‌آید. این رقم در سال 89 به ازای هر میلیون تومان، 30 هزار تومان بود.

اما برخی از اجزای این بسته نظارتی پرحرف و حدیث شده است. یکی از ضوابط حاکم بر این بسته نظارتی، عقد دوساله اجاره‌بهای مسکن است. تا پیش از این عرف حاکم بر معاملات، اجاره‌بهای یک‌ساله مسکن بوده است. اما اینک کف مدت قرارداد اجاره دو سال است. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه بنگاه‌های معاملات املاک با دفاع از این تصمیم دولت، آن را به یک ضرب‌المثل انگلیسی ارجاع می‌دهد: «هر ۳ بار اسباب‌كشي مساوي با يكبار آتش‌سوزي است پس نتيجه مي‌گيريم كه تنظيم حداقل ۲ سال اجاره به نفع هر دو طرف است».

خسروی از این ضرب‌المثل نه به عنوان یک توصیه رفتاری به مشتریان اجاره مسکن، که به عنوان یک قانون در بازار اجاره به کار می‌بندد و سعی می‌کند آثار مقررات‌زایی در بازار را نادیده بگیرد. گزارش آفتاب‌نیوز یکی از آفات انعقاد اجباری قراردادها به صورت دوساله را زیرزمینی شدن قراردادهای مسکن عنوان می‌کند.

این گزارش با یادآوری این نکته که این اجبار منجر به خارج شدن منازلی از بازار اجاره‌ خواهد شد که مالکین آن‌ها به دلایلی قصد اجاره دادن بیش از یک سال آن‌ها را ندارند. از سوی دیگر «دومین نتیجه زیرزمینی و غیر‌رسمی شدن قرار‌دادهای اجاره خواهد شد چرا که به صورت غیررسمی و بدون قولنامه رسمی و به صورت توافقی و دست‌نویس با موجران اقدام به بستن قراداد خواهند نمود».

کاهش درآمد صاحبان بنگاه‌ها و افزایش خطر سوءاستفاده و کلاهبرداری در صورت عدم مراجعه به بنگاه از تبعات گریزناپذیر این امر است. فردین یزدانی، از مدافعان این ایده به خطرات تورمی این طرح اشاره کرده و می‌گوید: «قرارداد دوساله را در صورت عدم كنترل روي نرخ‌هاي اجاره، عاملي براي ورود تورم انتظاري به بازار اجاره مسكن است. احتمال دارد برخي موجران با اين تصور كه در سال دوم قرارداد قيمت‌ها افزايش مي‌يابد، تورم ذهني خود را در همان سال اول در قرارداد اعمال كنند».

یزدانی خود به این مسئله واقف است که زمینه‌های حقوقی این طرح فراهم نیست. اصل بر آزادی شهروندان در انعقاد قرارداد و معاملات خصوصی است. تا زمانی که هیچ قانونی چنین حکمی صادر نکرده است که انعقاد قرارداد دوساله در اجاره مسکن را الزامی کند، هرگونه الزام دیگری بر خلاف قانون است. چنان بسته اجاره‌بها، قالب بخش‌نامه‌ای و دستورالعملی داشته باشد، می‌توان درخواست ابطال آن را از دیوان عدالت اداری کرد. به اعتقاد یک کارشناس حقوقی با توجه به این که اجبار شهروندان به انعقاد قرارداد دوساله اجاره مسکن در مخالفت آشکار با قانون اساسی و قانون مدنی است، دیوان عدالت اداری مسلماً اقدام به ابطال این تصمیم خواهد کرد.

یزدانی خود پیشنهاد استفاده از مشوق‌های مالیاتی را برای سوق دادن شهروندان به سمت انعقاد دوساله قرارداد اجاره می‌کند. اگرچه بسته ساماندهی منحصر به انعقاد دوساله قراردادهای اجاره نیست و شامل طرح‌های میان‌مدت و بلندمدت دیگری نیز هست، اما در حال حاضر این بخش از بسته مورد توجه جدی قرار گرفته است. علاوه بر مشکلات قانونی این اقدام، بسیاری از صاحب‌نظران اقتصادی از این دخالت دولت در بازار مسکن ابراز نارضایتی کرده اند.