صراط: اما هماكنون گزارش تازه بانك مركزي كه حكايت از
عدمکفایت در عرضه مسكن دارد، نشان ميدهد: در سال۹۱ حجمي معادل ۷۵۳ هزار
واحد مسكوني جديد تكميلشده، به بازار مصرف عرضه شد كه در مقايسه با نیاز
۶/۱ ميليوني در آن سال- طبق نيازسنجي انجامشده توسط مسوولان مسكن- اين
ميزان عرضه كافي نبوده است.
نتايج سرشماري سال۹۰ در آستانه تدوين طرح جديد مسكنسازي بهروز شد
عدم كفايت عرضه در بازار مسكن
گزارش بانكمركزي از ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال۹۱
سال گذشته در برابر يك ميليون و ۶۸۵ هزار نياز مسكن، فقط ۷۵۳ هزار واحدمسكوني جديد وارد بازار شد
مقايسه هزينهساخت و قيمتزمين بين تهران و ساير شهرها
تعادل بيسابقهاي كه سال۹۰ در بازار مسكن بين تعداد واحدهاي مسكوني كل كشور و تعداد خانوارهاي سراسري بهوجود آمده بود، طبق يك گزارش رسمي، بههم خورده، طوري كه هماكنون روند عرضهجديد به بازار كمتر از نصف آنچه نياز سالانه بازار (ناشي از ازدواجها و تقاضاي انباشت) برآورد ميشود، رسيده است.
بهار سال گذشته با انتشار نتايج سرشماري نفوسومسكن سال۹۰ توسط مركز آمار ايران مشخص شد: موجودي مسكوني شهرهاي كشور نهتنها به سطح تعداد خانوارهاي شهري رسيده كه حتي از آن هم فراتر رفته و حدود ۴۰۰ هزار واحدمسكوني مازاد نيز - در پايان سال۹۰ - در شهرها به وجود آمده است.
هر چند در آن زمان بهدليل احتكار و خاليبودن بخشي از واحدهايمسكوني، تعداد خانوارهاي ساكن، بيشتر از آپارتمانهاي مصرفي اعلام شده بود، اما در مقايسه بين ميزان عرضه و تقاضا بدون احتساب خانههاي خالي، عملا برقراري تعادل در بازار مسكن مورد تاييد واقع شد.
اين در حالي است كه طبق گزارش تازه بانكمركزي درباره فعاليتهاي ساختماني سال۹۱ بخشخصوصي، بازار مسكن دوباره از تعادل كوتاهمدتي كه پيدا كرده بود، خارج شده است.
بانكمركزي سرانجام بعد از چندين ماه تاخير در اعلام گزارش «ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني يكسال۹۱»، آن را منتشر كرد.
طبق اين گزارش، در سال گذشته عمليات ساخت ۷۵۳ هزار واحد مسكوني جديد، تكميل و به پايان رسيد و اين تعداد آپارتمان در قالب عرضهجديد وارد بازار مصرف –يا احيانا بخشي از آنها وارد بازار خانههاي خالي- شدند.
اين در حالي است كه مطالعات پيشين و نيازسنجيهايي كه در دهه۸۰ درباره ميزان نياز مسكن سالهاي قانون برنامه پنجم انجام شده بود، حكايت از آن داشت كه در سال۹۱ بازار مسكن با يك ميليون و ۶۸۵ هزار نيازخريد يا اجاره مسكن روبهرو ميشود و بايد براي پاسخگويي به اين حجم، ظرفيت در طرف عرضه وجود داشته باشد.
اما هماكنون تلفيق گزارش بانكمركزي و نيازسنجي از بازار نشان ميدهد: غفلت طرف عرضه - سرمايهگذاران - در برنامهريزي براي تامين نياز مسكن در سالهاي اوج جمعيت آماده مراجعه به بازار مسكن باعث شد در سال ۹۱ از يكسو مطابق نيازسنجي، ساختوساز صورت نگيرد و از سوي ديگر شرايط براي جهش قيمت مسكن در آن سال فراهم شود.
چرا تعادل به هم خورد؟
به اين ترتيب اگر چه مخالفان طرح مسكنمهر حاضر نيستند فرضيه «سربهسر شدن عرضه با تقاضاي مسكن در سال۹۰ تحتتاثير ساخت يك ميليون واحدمسكوني مهر در فاصله سالهاي ۸۸ تا ۹۰» را قبول كنند اما واقعيتي كه نميشود آن را در گزارش بانكمركزي انكار كرد، افت قابلتوجه ساختوسازهاي مسكوني در سال۹۱ در مقايسه با سال قبل از آن است.
در سال۹۰ ركورد ساخت مسكن در كلكشور با ثبت يك ميليون واحدمسكوني زده شد طوري كه بخشي از اين آمار متوجه پروانههاي ساختماني صادر شده براي واحدهاي مسكونيمهر به خصوص در شهرهايجديد بود.
اما با تعطيلشدن ساختوسازهاي جديد مسكنمهر در سال۹۱، تاثير اين توقف بلافاصله در ورودي عرضه به بازار مسكن بروز كرد.
هشدار به دولت
وضعيت موجود كه نشاندهنده ناچيز بودن سرمايهگذاريهاي بخشخصوصي و بسازوبفروشها براي تامين نياز بازار مسكن است، نوعي هشدار آماري به دولت از بابت تخمين فاصله موجود بين عرضه و تقاضاي مسكن نيز محسوب ميشود.
مسوولان وزارت راهوشهرسازي كه اين روزها مشغول تدوين طرح مسكناجتماعي و مسكنحمايتي هستند لازم است، گزارش تازه بانكمركزي كه حجم سرمايهگذاريهاي ساختماني در هر استان طي سال۹۱ را مشخص كرده است، مبنا قرار دهند و باتوجه به برآوردي كه از ميزان ازدواجهاي سالانه (نياز جديد) و ميزان متقاضيان قبلي (نياز انباشت) بدست ميآورند، ظرفيت و تيراژ ساختوساز در طرحهاي جديد را تعيين كنند.
آمار بانكمركزي درباره تكميل ۷۵۳ هزار واحدمسكوني در سال۹۱ كه نشاندهنده ميزان عرضهمسكن در همان سال است، باعث شده نتايج سرشماري مسكن سال۹۰ بهروزرساني شود.
نتيجه سرشماري مركز آمار در سال۹۰ تعداد كل واحدهاي مسكوني در كشور را ۲۱ ميليون و ۶۰۰ هزار واحد اعلام كرده بود كه اكنون با احتساب ۷۵۳ هزار واحد مسكوني تكميلشده در سال۹۱، حجم كل عرضه قابلمصرف در بازار مسكن به بيشاز ۲۲ ميليون و ۳۵۰ هزار واحد رسيده است.
هدف چه بود، چه شد؟
شهريور سال۹۰ معاون امور مسكن در وزارت مسكن از برنامهريزي براي ساخت ۹۷۰ هزار واحد مسكوني جديد در سال۹۱ خبر داده بود، اما هماكنون نهتنها آمار پروانههاي ساختماني صادرشده در سال۹۱، به اندازه هدفگذاري تعريف شده براي ساختوساز نيست كه حتي ميزان واحدهايي كه ساخت آنها در سالهاي قبل از ۹۱ آغاز شده بود و در اين سال به بازار مصرف عرضه شد نيز به سطح ۹۷۰ هزار واحد مسكوني نميرسد.
سرعت تند تكميل نيمهكارهها
گزارش از جزئيات گزارش بانكمركزي حاكي است: در سال۹۱، رقمي معادل ۶۱ هزار ميليارد تومان سرمايهگذاري از طرف بخشخصوصي در پروژههاي ساختماني صورت گرفته است كه اين ميزان سرمايهگذاري در سه بخش شامل تعريف پروژههاي جديد، صرف پروژههاي نيمهكاره و تكميل پروژههاي نيمهتمام انجام شده است.
از بين اين سه بخش، ميزان سرمايهگذاري در بخش تكميل واحدهاي مسكوني نيمهتمام با رشد ۲۰۰ درصدي روبهرو شده است و اگرچه فقط ۱۶ درصد از كل ۶۱ هزار ميليارد تومان سرمايهگذاري ساختماني، در اين بخش صرف شده، اما رشد سهبرابري آن، حكايت از تندشدن فعاليت سازندهها در حوزه تكميل آنچه در سالهاي گذشته احداث كرده بودند، دارد.
اين موضوع با توجه به كاهش حجم پروانههاي ساختماني صادره –ساختوساز جديد- در سال۹۱، بيشتر خودنمايي ميكند و نشان ميدهد در سال گذشته اگر چه ميل فعالان ساختماني به تعريف پروژههاي جديد مسكوني كاهش پيدا كرد، اما در مقابل، تمركز بر پروژههاي نيمهكاره براي تكميل آنها و عرضه به بازار مصرف بيشتر شد.
ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال۹۱ نسبت به سال قبل از آن، ۵۵ درصد رشد از خود نشان ميدهد.
سهم تهران از ۶۱ هزار ميليارد سرمايهگذاري در ساختوسازهاي مسكوني و غيرمسكوني يكسال۹۱ كل كشور، ۳۳درصد – معادل ۲۰هزار ميليارد تومان- اعلام شده است.
ميزان عرضه جديد در تهران
در سال۹۱ از ۷۵۳ هزار واحد مسكوني عرضه شده به بازار كل كشور، ۲۳۸ هزار واحد سهم تهران بوده است.
به اين ترتيب موجودي مسكوني شهر تهران از ۳ ميليون و ۲۰۰ هزار واحدمسكوني سال۹۰ هماكنون به مرز ۵/۳ ميليون واحد نزديك شده است.
بانكمركزي درباره ميزان تكميل واحدهاي مسكوني نيمهتمام در سال۹۱ به ترتيب از رشد ۱۰۵ و ۸۴ درصدي عرضهمسكن در كشور و تهران خبر داده است.
هزينه ساخت در تهران برابر ساير شهرها
نكته قابل توجه در گزارش بانكمركزي از فعاليت و ميزان سرمايهگذاري پروژههاي ساختماني در سال۹۱، به قيمتها مربوط ميشود. طبق اين گزارش، در سال گذشته هزينه ساخت يك متر مربع بناي مسكوني در شهر تهران ۵۰۰ هزار تومان بوده است. متوسط اين هزينه در كل كشور نيز ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. اين در حالي است كه قيمت خريد زمين براي ساختوساز در تهران حداقل سه برابر ميانگين كشوري آن بوده است.
در سال۹۱، سازندههاي پروژههاي مسكوني در تهران، هر مترمربع زمين براي ساخت را به طور متوسط سه ميليون و ۸۰۰ هزار تومان خريداري كردهاند. اما در ساير شهرهاي كشور، متوسط قيمت زمين در آن سال مترمربعي يك ميليون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است.
طبق اعلام بانكمركزي در سال گذشته ميانگين قيمت زمين در كشور ۹۲ درصد و در تهران ۱۴۷ درصد افزايش پيدا كرده است.
پيشتر مركز آمار ميزان افزايش قيمت زمين مسكوني در تهران طي سال۹۱ را ۱۶۰ درصد و وزارت راهوشهرسازي ۸۰ درصد برآورد كرده بود.
نتايج سرشماري سال۹۰ در آستانه تدوين طرح جديد مسكنسازي بهروز شد
عدم كفايت عرضه در بازار مسكن
گزارش بانكمركزي از ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال۹۱
سال گذشته در برابر يك ميليون و ۶۸۵ هزار نياز مسكن، فقط ۷۵۳ هزار واحدمسكوني جديد وارد بازار شد
مقايسه هزينهساخت و قيمتزمين بين تهران و ساير شهرها
تعادل بيسابقهاي كه سال۹۰ در بازار مسكن بين تعداد واحدهاي مسكوني كل كشور و تعداد خانوارهاي سراسري بهوجود آمده بود، طبق يك گزارش رسمي، بههم خورده، طوري كه هماكنون روند عرضهجديد به بازار كمتر از نصف آنچه نياز سالانه بازار (ناشي از ازدواجها و تقاضاي انباشت) برآورد ميشود، رسيده است.
بهار سال گذشته با انتشار نتايج سرشماري نفوسومسكن سال۹۰ توسط مركز آمار ايران مشخص شد: موجودي مسكوني شهرهاي كشور نهتنها به سطح تعداد خانوارهاي شهري رسيده كه حتي از آن هم فراتر رفته و حدود ۴۰۰ هزار واحدمسكوني مازاد نيز - در پايان سال۹۰ - در شهرها به وجود آمده است.
هر چند در آن زمان بهدليل احتكار و خاليبودن بخشي از واحدهايمسكوني، تعداد خانوارهاي ساكن، بيشتر از آپارتمانهاي مصرفي اعلام شده بود، اما در مقايسه بين ميزان عرضه و تقاضا بدون احتساب خانههاي خالي، عملا برقراري تعادل در بازار مسكن مورد تاييد واقع شد.
اين در حالي است كه طبق گزارش تازه بانكمركزي درباره فعاليتهاي ساختماني سال۹۱ بخشخصوصي، بازار مسكن دوباره از تعادل كوتاهمدتي كه پيدا كرده بود، خارج شده است.
بانكمركزي سرانجام بعد از چندين ماه تاخير در اعلام گزارش «ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني يكسال۹۱»، آن را منتشر كرد.
طبق اين گزارش، در سال گذشته عمليات ساخت ۷۵۳ هزار واحد مسكوني جديد، تكميل و به پايان رسيد و اين تعداد آپارتمان در قالب عرضهجديد وارد بازار مصرف –يا احيانا بخشي از آنها وارد بازار خانههاي خالي- شدند.
اين در حالي است كه مطالعات پيشين و نيازسنجيهايي كه در دهه۸۰ درباره ميزان نياز مسكن سالهاي قانون برنامه پنجم انجام شده بود، حكايت از آن داشت كه در سال۹۱ بازار مسكن با يك ميليون و ۶۸۵ هزار نيازخريد يا اجاره مسكن روبهرو ميشود و بايد براي پاسخگويي به اين حجم، ظرفيت در طرف عرضه وجود داشته باشد.
اما هماكنون تلفيق گزارش بانكمركزي و نيازسنجي از بازار نشان ميدهد: غفلت طرف عرضه - سرمايهگذاران - در برنامهريزي براي تامين نياز مسكن در سالهاي اوج جمعيت آماده مراجعه به بازار مسكن باعث شد در سال ۹۱ از يكسو مطابق نيازسنجي، ساختوساز صورت نگيرد و از سوي ديگر شرايط براي جهش قيمت مسكن در آن سال فراهم شود.
چرا تعادل به هم خورد؟
به اين ترتيب اگر چه مخالفان طرح مسكنمهر حاضر نيستند فرضيه «سربهسر شدن عرضه با تقاضاي مسكن در سال۹۰ تحتتاثير ساخت يك ميليون واحدمسكوني مهر در فاصله سالهاي ۸۸ تا ۹۰» را قبول كنند اما واقعيتي كه نميشود آن را در گزارش بانكمركزي انكار كرد، افت قابلتوجه ساختوسازهاي مسكوني در سال۹۱ در مقايسه با سال قبل از آن است.
در سال۹۰ ركورد ساخت مسكن در كلكشور با ثبت يك ميليون واحدمسكوني زده شد طوري كه بخشي از اين آمار متوجه پروانههاي ساختماني صادر شده براي واحدهاي مسكونيمهر به خصوص در شهرهايجديد بود.
اما با تعطيلشدن ساختوسازهاي جديد مسكنمهر در سال۹۱، تاثير اين توقف بلافاصله در ورودي عرضه به بازار مسكن بروز كرد.
هشدار به دولت
وضعيت موجود كه نشاندهنده ناچيز بودن سرمايهگذاريهاي بخشخصوصي و بسازوبفروشها براي تامين نياز بازار مسكن است، نوعي هشدار آماري به دولت از بابت تخمين فاصله موجود بين عرضه و تقاضاي مسكن نيز محسوب ميشود.
مسوولان وزارت راهوشهرسازي كه اين روزها مشغول تدوين طرح مسكناجتماعي و مسكنحمايتي هستند لازم است، گزارش تازه بانكمركزي كه حجم سرمايهگذاريهاي ساختماني در هر استان طي سال۹۱ را مشخص كرده است، مبنا قرار دهند و باتوجه به برآوردي كه از ميزان ازدواجهاي سالانه (نياز جديد) و ميزان متقاضيان قبلي (نياز انباشت) بدست ميآورند، ظرفيت و تيراژ ساختوساز در طرحهاي جديد را تعيين كنند.
آمار بانكمركزي درباره تكميل ۷۵۳ هزار واحدمسكوني در سال۹۱ كه نشاندهنده ميزان عرضهمسكن در همان سال است، باعث شده نتايج سرشماري مسكن سال۹۰ بهروزرساني شود.
نتيجه سرشماري مركز آمار در سال۹۰ تعداد كل واحدهاي مسكوني در كشور را ۲۱ ميليون و ۶۰۰ هزار واحد اعلام كرده بود كه اكنون با احتساب ۷۵۳ هزار واحد مسكوني تكميلشده در سال۹۱، حجم كل عرضه قابلمصرف در بازار مسكن به بيشاز ۲۲ ميليون و ۳۵۰ هزار واحد رسيده است.
هدف چه بود، چه شد؟
شهريور سال۹۰ معاون امور مسكن در وزارت مسكن از برنامهريزي براي ساخت ۹۷۰ هزار واحد مسكوني جديد در سال۹۱ خبر داده بود، اما هماكنون نهتنها آمار پروانههاي ساختماني صادرشده در سال۹۱، به اندازه هدفگذاري تعريف شده براي ساختوساز نيست كه حتي ميزان واحدهايي كه ساخت آنها در سالهاي قبل از ۹۱ آغاز شده بود و در اين سال به بازار مصرف عرضه شد نيز به سطح ۹۷۰ هزار واحد مسكوني نميرسد.
سرعت تند تكميل نيمهكارهها
گزارش از جزئيات گزارش بانكمركزي حاكي است: در سال۹۱، رقمي معادل ۶۱ هزار ميليارد تومان سرمايهگذاري از طرف بخشخصوصي در پروژههاي ساختماني صورت گرفته است كه اين ميزان سرمايهگذاري در سه بخش شامل تعريف پروژههاي جديد، صرف پروژههاي نيمهكاره و تكميل پروژههاي نيمهتمام انجام شده است.
از بين اين سه بخش، ميزان سرمايهگذاري در بخش تكميل واحدهاي مسكوني نيمهتمام با رشد ۲۰۰ درصدي روبهرو شده است و اگرچه فقط ۱۶ درصد از كل ۶۱ هزار ميليارد تومان سرمايهگذاري ساختماني، در اين بخش صرف شده، اما رشد سهبرابري آن، حكايت از تندشدن فعاليت سازندهها در حوزه تكميل آنچه در سالهاي گذشته احداث كرده بودند، دارد.
اين موضوع با توجه به كاهش حجم پروانههاي ساختماني صادره –ساختوساز جديد- در سال۹۱، بيشتر خودنمايي ميكند و نشان ميدهد در سال گذشته اگر چه ميل فعالان ساختماني به تعريف پروژههاي جديد مسكوني كاهش پيدا كرد، اما در مقابل، تمركز بر پروژههاي نيمهكاره براي تكميل آنها و عرضه به بازار مصرف بيشتر شد.
ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال۹۱ نسبت به سال قبل از آن، ۵۵ درصد رشد از خود نشان ميدهد.
سهم تهران از ۶۱ هزار ميليارد سرمايهگذاري در ساختوسازهاي مسكوني و غيرمسكوني يكسال۹۱ كل كشور، ۳۳درصد – معادل ۲۰هزار ميليارد تومان- اعلام شده است.
ميزان عرضه جديد در تهران
در سال۹۱ از ۷۵۳ هزار واحد مسكوني عرضه شده به بازار كل كشور، ۲۳۸ هزار واحد سهم تهران بوده است.
به اين ترتيب موجودي مسكوني شهر تهران از ۳ ميليون و ۲۰۰ هزار واحدمسكوني سال۹۰ هماكنون به مرز ۵/۳ ميليون واحد نزديك شده است.
بانكمركزي درباره ميزان تكميل واحدهاي مسكوني نيمهتمام در سال۹۱ به ترتيب از رشد ۱۰۵ و ۸۴ درصدي عرضهمسكن در كشور و تهران خبر داده است.
هزينه ساخت در تهران برابر ساير شهرها
نكته قابل توجه در گزارش بانكمركزي از فعاليت و ميزان سرمايهگذاري پروژههاي ساختماني در سال۹۱، به قيمتها مربوط ميشود. طبق اين گزارش، در سال گذشته هزينه ساخت يك متر مربع بناي مسكوني در شهر تهران ۵۰۰ هزار تومان بوده است. متوسط اين هزينه در كل كشور نيز ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. اين در حالي است كه قيمت خريد زمين براي ساختوساز در تهران حداقل سه برابر ميانگين كشوري آن بوده است.
در سال۹۱، سازندههاي پروژههاي مسكوني در تهران، هر مترمربع زمين براي ساخت را به طور متوسط سه ميليون و ۸۰۰ هزار تومان خريداري كردهاند. اما در ساير شهرهاي كشور، متوسط قيمت زمين در آن سال مترمربعي يك ميليون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است.
طبق اعلام بانكمركزي در سال گذشته ميانگين قيمت زمين در كشور ۹۲ درصد و در تهران ۱۴۷ درصد افزايش پيدا كرده است.
پيشتر مركز آمار ميزان افزايش قيمت زمين مسكوني در تهران طي سال۹۱ را ۱۶۰ درصد و وزارت راهوشهرسازي ۸۰ درصد برآورد كرده بود.