صراط: نحوه تعيين قيمت اراضي و املاك و جبران خسارت به صورت قیمت عادله اراضي و اينکه چه نهادي مسئول کنترل اين قيمتگذاريها است محور گفتگوي تفصيلي با "سيدعلي شاهصاحبي" وکيل دادگستري را تشکيل داد که متن اين گفتگو را در زير ميخوانيد.
س: در صورت عدم وجود توافق بين دستگاه دولتي و مالك چه راه حلي ميتوان اتخاذ كرد؟
شاه صاحبی: در اين حالت بهاي عادله توسط هيأتي مركب از سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري تعيين ميشود.
س: نحوه انتخاب كارشناسان رسمي دادگستري به چه صورت است؟
شاه صاحبی: يك كارشناس از سوي دستگاه اجرايي متقاضي تملك و خريد، و يك نفر از سوي مالك و نفر سوم با تراضي طرفين انتخاب ميشود و اگر براي معرفي كارشناس سوم هر يك از طرفين خودداری نمايند، با معرفي دادگاه محل وقوع ملك انتخاب ميشود و نظر اكثريت اين سه نفر در تعيين بهاي عادله قطعي و لازم الاجرا است.
س: كارشناسان براي تعيين بهاي عادله چه ملاكي دارند؟
شاه صاحبی: ملاك تعيين قيمت اراضي و املاك بهاي عادله روز بر مبناي قيمت اراضي و ساختمانها و تأسيسات مشابه در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير پروژه مذكور در قيمت آنهاست چرا كه وجود و تاسيس ساختمانهاي دولتي و تاسيسات عمومي عمدتاً به صورت مثبت يا منفي بر قيمت ساير اراضي و املاك مجاور اثرگذار است.
در مواردي كه ملك محل سكونت يا مكان درآمد در اختيار مالك باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملك افزوده خواهد شد و تشخيص اين امر نيز با دستگاه اجرايي متقاضي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه خواهد بود.
س: چنانچه ملك مورد نظر زمين زراعي باشد و علاوه بر مالك زمين زراعي، در آن زمين مطابق عرف، كشاورز يا كشاورزاني داراي حق باشند آيا نسبت به جبران حقوق آنان نيز اقدامي صورت ميپذيرد؟
شاه صاحبی: اگر برابر نظر اداره كشاورزي زارعين داراي حقوقي در ملك باشند حقوق زارعين ذي نفع به تشخيص اداره كشاورزي از محل ارزش كل ملك به آن پرداخت و مابقي در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت ميشود و چنانچه در ملك ساختمان روستايي فاقد سند مالكيت و يا هر گونه اعياني و يا حقوقي مانند حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و ... وجود داشته باشد يا زارع زحماتي براي آماده كردن زمين متحمل شده باشد قيمت اعياني و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بين زارع و مالك يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق و يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به او پرداخت شده و مابقي به مالك پرداخت خواهد شد.
س: در خصوص اماكن تجاري كه محل كسب و پيشه است آيا حق كسب و پيشه به مالك يا متصرف تعلق خواهد گرفت؟
شاه صاحبی: اگر ملك، محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه دولتي متقاضي محل كسب و پيشه بوده باشد البته دستگاه اجرايي ميتواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد نمايد كه پس از انجام طرح ، محل كسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار كند.
س: از زمان ارجاع امر به كارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالك پرداخت شده و يا دستگاه دولتي آن را پرداخت خواهد كرد؟
شاه صاحبی: كارشناسان مكلفاند ظرف يك ماه نظر كارشناسي خود را اعلام نمايند و دستمزد كارشناسان طبق تعرفه صورت ميگيرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص ميگردد و نصف هزينه كارشناسي به عهده مالك خواهد بود كه در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر ميشود.
س: آيا مالك ميتواند به جاي دريافت بهاي ملك از دستگاه اجرايي متقاضي، اراضي مشابه ملي يا دولتي بگيرد؟
شاه صاحبی: در صورت رضايت مالك و تشخيص دستگاه اجرايي عوض اراضي تمليك شده از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاري است و در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض بر عهده هيأت كارشناسان است.
س: آيا دولت ميتواند قبل از پرداخت بهاي ملك و اراضي نسبت به تصرف آن اقدام كند؟
شاه صاحبی: قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت آن چيزي مجوزي وجود ندارد مگر هنگامي كه مالك از انجام معامله خودداري كند يا مالك مجهول باشد و يا بواسطه فوت مالك انجام معامله قطعي ممكن نباشد و همچنين اگر فوريت طرح ايجاب كند با ذكر دلايل موجه به تشخيص و زير دستگاه دولتي اجراي طرح ضرورت داشته باشد ميتوان قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت جلسه وضع موجود ملك، با حضور مالك يا نماينده او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام كرد.
دستگاه دولتي مكلف است ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق نظر هيأت كارشناسان اقدام كند و از طرفي مالك يا صاحب حق ميتواند در صورت عدم پرداخت بها در طي مدت مذكور با مراجعه به دادگاه درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاكم دادگستري نيز تكليف دارند به اين موضوع در وقت فوقالعاده و خارج از نوبت رسيدگي كنند.
س: اگر مالك از انجام معامله با دولت خودداري كند آيا دولت ميتواند رأساً ملك را به تصرف درآورد؟
شاه صاحبی: چنانچه مالك ظرف مدت يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه دولتي براي معامله مراجعه نكند يا از انجام معامله به نحوي خودداري كند مراتب براي بار دوم اعلام و پس از گذشت 5 روز مهلت مجدد ارزش تقويمي ملك كه طبق نظر هيأت كارشناسي تعيين شده به صندوق ثبت محل واريز ميشود و دادستان محل يا نماينده وي سند انتقال را امضاء و ظرف يك ماه به تخليه و خلع يد اقدام خواهد كرد و قيمت ملك يا حقوقي و خسارت وارده از سوي اداره ثبت به ذيحق پرداخت و اسناد قبلي مالك اصلاح يا ابطال ميگردد و سند مالكيت جديد به نام دستگاه دولتي مربوط صادر ميشود.
س: در صورت عدم وجود توافق بين دستگاه دولتي و مالك چه راه حلي ميتوان اتخاذ كرد؟
شاه صاحبی: در اين حالت بهاي عادله توسط هيأتي مركب از سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري تعيين ميشود.
س: نحوه انتخاب كارشناسان رسمي دادگستري به چه صورت است؟
شاه صاحبی: يك كارشناس از سوي دستگاه اجرايي متقاضي تملك و خريد، و يك نفر از سوي مالك و نفر سوم با تراضي طرفين انتخاب ميشود و اگر براي معرفي كارشناس سوم هر يك از طرفين خودداری نمايند، با معرفي دادگاه محل وقوع ملك انتخاب ميشود و نظر اكثريت اين سه نفر در تعيين بهاي عادله قطعي و لازم الاجرا است.
س: كارشناسان براي تعيين بهاي عادله چه ملاكي دارند؟
شاه صاحبی: ملاك تعيين قيمت اراضي و املاك بهاي عادله روز بر مبناي قيمت اراضي و ساختمانها و تأسيسات مشابه در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير پروژه مذكور در قيمت آنهاست چرا كه وجود و تاسيس ساختمانهاي دولتي و تاسيسات عمومي عمدتاً به صورت مثبت يا منفي بر قيمت ساير اراضي و املاك مجاور اثرگذار است.
در مواردي كه ملك محل سكونت يا مكان درآمد در اختيار مالك باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملك افزوده خواهد شد و تشخيص اين امر نيز با دستگاه اجرايي متقاضي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه خواهد بود.
س: چنانچه ملك مورد نظر زمين زراعي باشد و علاوه بر مالك زمين زراعي، در آن زمين مطابق عرف، كشاورز يا كشاورزاني داراي حق باشند آيا نسبت به جبران حقوق آنان نيز اقدامي صورت ميپذيرد؟
شاه صاحبی: اگر برابر نظر اداره كشاورزي زارعين داراي حقوقي در ملك باشند حقوق زارعين ذي نفع به تشخيص اداره كشاورزي از محل ارزش كل ملك به آن پرداخت و مابقي در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت ميشود و چنانچه در ملك ساختمان روستايي فاقد سند مالكيت و يا هر گونه اعياني و يا حقوقي مانند حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و ... وجود داشته باشد يا زارع زحماتي براي آماده كردن زمين متحمل شده باشد قيمت اعياني و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بين زارع و مالك يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق و يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به او پرداخت شده و مابقي به مالك پرداخت خواهد شد.
س: در خصوص اماكن تجاري كه محل كسب و پيشه است آيا حق كسب و پيشه به مالك يا متصرف تعلق خواهد گرفت؟
شاه صاحبی: اگر ملك، محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه دولتي متقاضي محل كسب و پيشه بوده باشد البته دستگاه اجرايي ميتواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد نمايد كه پس از انجام طرح ، محل كسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار كند.
س: از زمان ارجاع امر به كارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالك پرداخت شده و يا دستگاه دولتي آن را پرداخت خواهد كرد؟
شاه صاحبی: كارشناسان مكلفاند ظرف يك ماه نظر كارشناسي خود را اعلام نمايند و دستمزد كارشناسان طبق تعرفه صورت ميگيرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص ميگردد و نصف هزينه كارشناسي به عهده مالك خواهد بود كه در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر ميشود.
س: آيا مالك ميتواند به جاي دريافت بهاي ملك از دستگاه اجرايي متقاضي، اراضي مشابه ملي يا دولتي بگيرد؟
شاه صاحبی: در صورت رضايت مالك و تشخيص دستگاه اجرايي عوض اراضي تمليك شده از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاري است و در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض بر عهده هيأت كارشناسان است.
س: آيا دولت ميتواند قبل از پرداخت بهاي ملك و اراضي نسبت به تصرف آن اقدام كند؟
شاه صاحبی: قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت آن چيزي مجوزي وجود ندارد مگر هنگامي كه مالك از انجام معامله خودداري كند يا مالك مجهول باشد و يا بواسطه فوت مالك انجام معامله قطعي ممكن نباشد و همچنين اگر فوريت طرح ايجاب كند با ذكر دلايل موجه به تشخيص و زير دستگاه دولتي اجراي طرح ضرورت داشته باشد ميتوان قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت جلسه وضع موجود ملك، با حضور مالك يا نماينده او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام كرد.
دستگاه دولتي مكلف است ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق نظر هيأت كارشناسان اقدام كند و از طرفي مالك يا صاحب حق ميتواند در صورت عدم پرداخت بها در طي مدت مذكور با مراجعه به دادگاه درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاكم دادگستري نيز تكليف دارند به اين موضوع در وقت فوقالعاده و خارج از نوبت رسيدگي كنند.
س: اگر مالك از انجام معامله با دولت خودداري كند آيا دولت ميتواند رأساً ملك را به تصرف درآورد؟
شاه صاحبی: چنانچه مالك ظرف مدت يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه دولتي براي معامله مراجعه نكند يا از انجام معامله به نحوي خودداري كند مراتب براي بار دوم اعلام و پس از گذشت 5 روز مهلت مجدد ارزش تقويمي ملك كه طبق نظر هيأت كارشناسي تعيين شده به صندوق ثبت محل واريز ميشود و دادستان محل يا نماينده وي سند انتقال را امضاء و ظرف يك ماه به تخليه و خلع يد اقدام خواهد كرد و قيمت ملك يا حقوقي و خسارت وارده از سوي اداره ثبت به ذيحق پرداخت و اسناد قبلي مالك اصلاح يا ابطال ميگردد و سند مالكيت جديد به نام دستگاه دولتي مربوط صادر ميشود.