ثباتبيسابقهوكاهشقيمتمسكن
کد خبر : ۱۰۵۹۳
دكتر محمود احمدي نژاد رئيس جمهوري، اعلام كرده كه براي اولين بار در كشور قيمت مسكن سير نزولي داشته است ولي در چنين شرايطي برخي افراد مطرح ميكنند كه در اين بخش ركود وجود دارد، در حالي كه نبايد مسكن دائم در بورس خريد و فروش باشد زيرا براي زندگي ايجاد شده است اما اين افراد اظهار ميكنند به دليل اينكه ديگر در بخش مسكن سود صد در صدي وجود ندارد پس اقدامات انجام شده مناسب نيست يا اگر در بخش مصرف بنزين منحني گذشته ادامه مييافت، امروز ميزان مصرف بنزين به 115 ميليون ليتر رسيده بود، در حالي كه اكنون 64 ميليون ليتر است.
شاهد اين مدعا، كاهش قيمت مسكن در سال هاي 87 تا كنون بوده است و شاخص هزينه توليد ساختمان نيز اين موضوع را ثابت مي كند.
قيمت مسكن با وجود تورم حدود 25 درصدي سال 87، و متوسط 10 درصدي سال هاي 88 و 89 كاهش داشته است. در حالي كه انتظار مي رود متناسب با تورم اين سه سال 50 درصد افزايش يابد اما نه تنها افزايش نيافت بلكه حدود 20 تا 30 درصد به طور متوسط كاهش داشته است و اين موضوع عملا به معناي كنترل بازار و كاهش قيمت است.
كنترل رشد اعتبارات بانكي و نقدينگي و كاهش تورم به زير 10 درصد، ساخت و ساز حدود 400 ميليون متر مربع مسكن در دولت نهم و دهم، ساخت مسكن ارزان قيمت وطرح هاي مسكن مهر و... باعث ايجاد ثبات و كاهش هزينه توليد و قيمت مسكن در سه سال اخير شده و با كنترل سفته بازي، دلالي و خريد و فروش، به تقويت تقاضاي واقعي و موثر و خانه دار شدن خانوارهاي فاقد مسكن كمك كرده است.
اگر كنترل نقدينگي و تورم انجام نمي گرفت و ساخت و سازها و طرح مسكن ارزان قيمت و مسكن مهر و... اجرا نمي شد، در حال حاضر بايد طبق روند كاذب قبلي، شاهد قيمت مسكن سه تا چهار ميليون توماني در تهران مي بوديم اما در روند فعلي قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران زير 2 ميليون و 1.5 ميليون تومان است و اين، به معناي كاهش 50 درصدي قيمت مسكن در مقايسه با روند كاذب سوداگرانه قبلي با در نظر گرفتن تورم و... است.
اگر چه به عقيده برخي كارشناسان، نوسازي بافت هاي فرسوده يك ضرورت است و بخشي از ساخت و سازها در بافت هاي فرسوده صورت مي گيرد اما در شهرك هاي جديد اطراف تهران وشهرهاي بزرگ و ساير شهرها، ساخت وسازهاي جديد نيز صورت گرفته و عرضه واقعي بخش مسكن را افزايش داده است.
اين ساخت وساز ها، عرضه مسكن را افزايش داده و ثبات قيمت را به همراه داشته است. قيمت متوسط آپارتمان كه در برخي مناطق تهران تا متري 2.5 ميليون تومان در سال 86 و 87 افزايش يافته بود، در سه سال اخير، به متري 1.4 تا 1.8 ميليون تومان كاهش يافته است و نشان دهنده كاهش 20 تا 40 درصدي قيمت هاست.
كاهش 27 واحدي شاخص بهاي توليد مصالح ساختماني در نيمه دوم سال 87 و نه ماهه سال 88، نيز به معناي كاهش 12 درصدي قيمت مصالح ساختماني در دو سال گذشته است كه باعث شده در مقايسه با تورم، هزينه توليد مصالح ساختماني كاهش يابد و ساخت و ساز مسكن از نظر تهيه و تامين مصالح ساختماني ارزان تر تمام شود.
قيمت مسكن در دو سال 87 و 88 سير نزولي داشته است و باعث شده كه سفته بازي و سوداگري و خريد و فروش هاي كاذب كساني كه به دنبال كسب سودهاي بادآورده بوده اند، به شدت كاهش يابد.
اگر چه كساني به اين پديده نام ركود بازار مسكن داده اند اما اگر به ميزان رشد نقدينگي در دو دهه گذشته و روند حركت نقدينگي به سمت بازار مسكن توجه كنيم، در مي يابيم كه در شرايط رونق وافزايش خريد و فروش ها، اگر چه تا حدودي ساخت و ساز نيز رشد مي كند اما پديده اصلي بازار، رشد شديد قيمت مسكن است و رشد شديد قيمت ها،عملا به زيان خانوارهاي فاقد مسكن، گروه هاي كم درآمد و متوسط جامعه است و نمي توانيم به اين پديده عنوان رونق به نفع رفاه خانوارها بدهيم. زيرا تنها برج سازان، گروه هاي پر درآمد جامعه و سفته بازان و دلالان هستند كه از چنين شرايطي سود برده اند.
اما درشرايط آرامش، ثبات، ملايم شدن و حتي كاهش قيمت، گروه هاي كم درآمد و متوسط و افراد فاقد مسكن بهتر مي توانند خريد كنند يا خانه خود را به خانه بزرگتر و بهتر تبديل كنند.
براين اساس، در دوسال گذشته كساني كه قصد خريد مسكن يا تغيير مسكن قبلي خود را داشته اند به خاطر ثبات موجود و حاشيه سود كمتر سوداگري و مبادله ساختمان ها، امكان بهتري براي تحقق انتظارات خود داشته اند و روند ساخت و سازها نيز با روند با ثبات و آرام و با نوسان كمتري مواجه شده است.
در شرايط رشد شديد قيمت ها، بسياري از واحدهاي ساختماني با عمر كم، تخريب شده اند و مصالح ساختماني بسياري از بين رفته است و خانه هايي كه از نور و هواي كافي وحيات و باغچه و حوض و.... برخوردار بودند، تبديل به مجمتع هاي آپارتماني شدند و نبود پاركينگ و تراكم جمعيت باعث شده كه بسياري از كوچه ها مملو از خودروهاي پارك شده شوند و... در چنين شرايطي، رونق كاذب قيمت مسكن، نه تنها رفاه عمومي را افزايش نمي دهد بلكه باعث ايجاد مشكلاتي در محيط شهري مي شود و بسياري از ساختمان ها وآپارتمان ها درحال حاضر خالي از سكنه رها شده اند و...
در سال هاي 82 تا 86 به خاطر حركت سيل نقدينگي به سمت بازار مسكن، برج سازي ها و مسكن گران قيمت مورد توجه قرار گرفت و قيمت مسكن به صورت كاذب وتحت تاثيررشد نقدينگي و رشد تقاضاي كاذب توسط كساني كه به دنبال خريد و فروش ملك بودند و متقاضي واقعي خريد مسكن نبودند، رشد بي رويه داشت.
اما در شرايط كنوني ثبات بازار مسكن بيش از هر دوره اي در 10 سال اخير مشاهده مي شود. اگر چه تحت تاثير اخبار وشايعات مربوط به تاثير هدفمند كردن يارانه ها و رشد حجم نقدينگي به حدود 240 هزار ميليارد تومان، در برخي مناطق اجاره مسكن و قيمت مسكن با رشد نسبي مواجه شده است اما كارشناسان معتقدند كه بخش عمده تقاضاي واقعي مسكن از طريق عرضه مسكن ارزان قيمت، شهرك سازي ها و عرضه مسكن مهر كنترل و هدايت شده و پس از گذشت چند ماه از اجراي هدفمندي يارانه ها، ثبات و رونق نسبي در بازار مسكن را شاهد خواهيم بود اما دليلي براي رشد بي رويه قيمت مسكن وجود ندارد.
تقاضا براي سفته بازي و سوداگري وسود از طريق خريد وفروش ها نيز مدتي است كه متوجه بازار طلا وسكه، ارز و سهام و كالاهاي بادوام، وسايل خانگي، كالاهاي لوكس و تجملي و وارداتي و... شده و مانند سال هاي 82 تا 86 به بازار مسكن توجه نشان نمي دهد.
كارشناسان معتقدند كه طرح ها و ابزارهايي مانند دريافت ماليات و عوارض از كساني كه در سال بيش از يك تا دو معامله خريد ملك و مسكن دارند، هدايت وام هاي بانكي ومسكن مهر به سمت متقاضيان واقعي و خانوارهاي فاقد مسكن شخصي، ساماندهي معاملات مسكن از طريق بنگاه هاي معاملات ملكي و.... نيز ضروري است زيرا به محض آن كه عده اي شرايط را براي سوداگري از طريق بازار مسكن مهيا بدانند، دوباره روند كاذب خريد و فروش ها آغاز خواهد شد.
دولت در كنار برنامه هاي ساماندهي و صرفه جويي و كنترل مصرف مانند هدفمند كردن يارانه ها و سهميه بندي كه باعث شد مصرف بنزين به جاي رشد بي رويه و عبور از مرز 120 ميليون ليتر در روز به حدود 65 ميليون ليتر در روز محدود شود بايد برنامه هدايت وام هاي بانكي ونقدينگي را پيگيري كند تا بازار مسكن همچنان با حضور متقاضيان واقعي گردش داشته باشد.
كارشناسان معتقدند كه افزايش ساخت و سازها و صدور مجوز ساخت در دولت هاي نهم ودهم وبا هدايت دولت احمدي نژاد تاثير زيادي در ايجاد اين ثبات نسبي در بازار مسكن داشته است.
340 ميليون متر زيربناي ساخته شده در دولت نهم
عملكرد دولت نهم از نيمه دوم سال 84 تا پايان نيمه اول سال 88 نشان مي دهد كه حدود 340 ميليون متر مربع زيربناي ساخته شده براساس مجوزهاي صادرشده و حدود 690 هزار فقره پروانه ساختماني صادرشده نتيجه كار اين دولت در بازار مسكن بوده است.
اين ساخت وساز ها عرضه مسكن را افزايش داده و ثبات قيمت را به همراه داشته است.قيمت متوسط آپارتمان كه در برخي مناطق تهران تا متري 2.5 ميليون تومان افزايش يافته بود در سه سال اخير،به متري 1.4 تا 1.8 ميليون تومان كاهش يافته است.
براساس نماگرهاي بانك مركزي، تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در مناطق شهري از حدود 130 هزار فقره در سال 84 به 172 هزارو600 در سال 85 رسيد و 33 درصد رشد داشت. در سال 86 نيز 209 هزار فقره پروانه ساختماني صادر شد كه 21 درصد رشد داشت و در سال 87 به خاطر ركود اين سال، شروع بحران مالي جهان وكاهش قيمت نفت، تعداد پروانه ها به 177 هزار فقره رسيد و15 درصد كاهش داشت.
در نه ماهه اول سال 88 نيز 94 هزار دستگاه پروانه ساختماني در مناطق شهري صادرشده است.
سطح زير بناي طبقات بر اساس پروانه هاي صادر شده نيز از 58 ميليون متر مربع از سال 84 به 70 ميليون متر مربع درسال 85 به 105 ميليون متر مربع در سال 86 رسيد ودر طي اين دو سال 21 و 50 درصد رشد داشت.در سال 87 نيز كه بحران مالي جهان آغاز شد سطح زيربناي ساختمان ها براساس مجوزها به 100 ميليون متر مربع رسيد.
در نه ماهه اول سال 88 نيز حدود 54 ميليون متر مربع سطح زير بناي ساختمان ها بر اساس مجوزهاي صادره بوده است.
اگر عملكرد دولت نهم از نيمه دوم سال 84 تا پايان نيمه اول سال 88 را در نظر بگيريم حدود 340 ميليون متر مربع زيربناي ساخته شده براساس مجوزهاي صادرشده بوده است و حدود 690 هزار فقره پروانه ساختماني صادرشده است.
شاخص بهاي خدمات ساختماني كه نشان دهنده اثر تورم بر هزينه توليد ساختمان هاست از عدد 100 در مهرماه 1383 به عدد 246 در سال 87 و 274 در سه ماهه سوم سال 88 رسيد و طي دولت نهم در مجموع حدود 150 واحد افزايش يافته است.
شاخص بهاي توليد مصالح ساختماني نيز از عدد 100 در سال 83 به 111 در سال 84 و 205 درسال 87 رسيد و طي اين 4 سال حدود 100 واحد افزايش يافت و دوبرابر شد.
اما نكته جالب اين است كه شاخص بهاي مصالح ساختماني در نه ماهه اول سال 88 كاهش يافته واز عدد 222 در شهريور سال 87 به 195 دراوايل زمستان سال 88 رسيد و حدود 27 واحد كاهش يافت.
شاخص بهاي توليد مصالح ساختماني از عدد 222 در سه ماهه دوم سال 87 به 210 در سه ماهه سوم 87و 195 در سه ماهه چهارم سال 87 كاهش يافت و در سال 88 نيز از 187 در سه ماهه اول به 192 در سه ماهه دوم و 195 در سه ماهه سوم رسيد.