صراط: روزنامه شرق در گفتگویی با غلامحسین کرباسچی به شورای شهر و شهرداری پرداخته است که در بخشی از آن به تراکم فروشی پرداخته شده است؛
- اصلا اینکه بحث تراکم و عوارض تراکم چه بوده و به چه تبدیل شده، بحث خیلی مهمی است و خیلی از دوستان به ماهیت قضیه دقت نمی‌کنند. آن چیزی که در دوره شهرداری قبل اتفاق افتاد، طرح این موضوع بود که استفاده از زمین در تهران بهینه نیست. در شورای گسترش شهر تهران که به ریاست رئیس‌جمهوری و وزرای مسکن و شهرسازی، اقتصاد، کشور و رؤسای بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه برگزار می‌شد، بحث بر سر این بود که ما باید استفاده از زمین را در تهران بهینه کنیم.
- متوسط طبقات ساختمان‌ها در آن زمان در تهران یک‌ونیم طبقه بود درحالی‌که هم زمان در دمشق که از لحاظ شهری هم‌سنگ تهران بود، پنج طبقه می‌ساختند و معنای آن این بود که ما از زمین استفاده بهینه را انجام نمی‌دهیم و طبیعتا با زیادشدن جمعیت شهر تهران مجبور به گسترش افقی شهر بودیم؛ اما شهر از جنوب و شمال و شرق و غرب ظرفیتی نداشت. با این مبنا اجازه داده شد تعداد طبقات در تهران افزایش یابد و عوارضی برای آن تصویب شد به نام عوارض تراکم؛ یعنی اینکه گفته می‌شود، فروش تراکم، در اصل فروش تراکم مطرح نبوده است، بلکه کسب عوارض قانونی برای ساخت‌وساز مطرح بود.
- کسی که در حد ۱۲۰ درصد حق خود می‌خواست ساختمان‌سازی کند، این کار را انجام می‌داد؛ اما کسی که بیشتر از آن می‌خواست بسازد، باید عوارضی پرداخت می‌کرد. آن عوارض در حسابی قرار می‌گرفت و به کارهای زیربنایی تهران اختصاص داده می‌شد. یعنی، شهر چون درحال گسترش بود، نیاز به فضای سبز، امکانات آموزشي، جاده، پل، مترو و... داشت و بنابراین پولی که از این طریق جمع می‌شد، نباید خرج امور جاری شهرداری می‌شد.
این کار تداوم پیدا کرد. از سالی ۵۰۰ هزار متر تراکم اضافه شروع شد و نهایتا در آخرین سال به حدود چهار یا پنج میلیون متر رسید. تحلیل این بود که اگر برای ٢٥ سال آینده سالی حدود ٦٠، ٧٠ هزار واحد مسکونی در تهران از طریق افزایش طبقات اضافه شود، این حجم واحد مسکونی می‌تواند پاسخ‌گوی کمبود مسکن در ازای رشد طبیعی جمعیت در تهران باشد. از طرفی هم باید جلوی رشد مهاجرت به تهران را می‌گرفتیم. این روند منتهی می‌شد به یک حالت تعادل که در ٢٥ سال یک دور، خانه‌های قدیمی و بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شد. اما در دوره‌های بعدی عوارض تراکم تبدیل شد به یک راه کسب درآمد. در سال‌های اخیر هم که بحث ساخت‌وساز ساختمان‌های تجاری رواج یافت. ما در بحث تجاری معتقد بودیم که در مرکز هر منطقه‌ای می‌توان مجموعه‌ای از واحدهای سازماندهی‌شده تجاری را داشت که مردم نیاز به سفرهای زیادی برای خرید نداشته باشند.
- اما اینکه در هر جایی و به این مقدار وسیع مجوز داده شود توجیه‌ناپذير است. الان گفته می‌شود وقتی مجوزهای تجاری منطقه یک ساخته شود، هر فردی می‌تواند شب را در یک مغازه بخوابد! این آماری است که از خود شهرداری به من دادند. حتی بعضی از اعضای شورای شهر گزارش دادند بعضی جاها به جای اینکه مردم متقاضی باشند، شهرداری مراجعه می‌کند و از مردم می‌خواهد واحدهای خود را به پاساژ و تجاری تبدیل کنند. این نگاه به درآمدزایی معطوف است. به‌نظرم عمده مشکل این بود که دقت نکردند، بحث عوارض تراکم و افزایش تراکم، ابزاری است برای تعدیل ساخت‌وساز و نوسازی ساخت‌وساز در تهران و نه صرفا وسیله‌ای برای افزایش درآمد شهرداری.
- اصولا شهرهای بزرگ با بحث‌های درآمد برای خودکفایی و اداره شهر مواجه هستند. منابع درآمدی که برای شهرداری در قانون در نظر گرفته شده ٣٠، ٤٠ مورد است. درباره هر کدام از آنها می‌توان کار کرد. در شهر بزرگی مثل لندن یکی از بزرگ‌ترین درآمدهای شهرداری، درآمد حمل‌ونقل است و مردم اگر می‌خواهند با وسیله نقلیه شخصی حرکت کنند، باید هزینه آن را پرداخت کنند. یعنی اگر می‌خواهند در خیابان پارک کنند، باید هزینه آن را بدهند، بعضی مناطق حتی هزینه آن ١٠ تا ٢٠ پوند در ساعت است. این مسئله هم آلودگی هوا و رفت‌وآمد و ترافیک را کنترل می‌کند و هم درآمد هنگفتی برای شهرداری دارد.
- مفهوم شارژ ترافیک یا همان congestion charge این است که به‌طور روزانه هر ماشینی که بخواهد وارد محدوده شود باید ٥ یا ١٠ پوند بپردازد و سالانه این رقم تا چند میلیارد پوند برای شهرداری درآمد داشت. این موضوع را به‌عنوان مثال گفتم. اصلا خود واحدهای تجاری، اداری، تفریحی و اساسا تمام کارهایي که در شهر درآمد دارند، سالانه پولی را به شهرداری می‌پردازند و شهرداری هم طبیعتا در مقابل آن سرویس و خدمات می‌دهد. این کار طبیعی است و در همه شهرهای بزرگ هست و باید در تهران هم دنبال شود. به نظر من باید درباره این مسئله کار شود.
- اصلا اینکه بحث تراکم و عوارض تراکم چه بوده و به چه تبدیل شده، بحث خیلی مهمی است و خیلی از دوستان به ماهیت قضیه دقت نمی‌کنند. آن چیزی که در دوره شهرداری قبل اتفاق افتاد، طرح این موضوع بود که استفاده از زمین در تهران بهینه نیست. در شورای گسترش شهر تهران که به ریاست رئیس‌جمهوری و وزرای مسکن و شهرسازی، اقتصاد، کشور و رؤسای بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه برگزار می‌شد، بحث بر سر این بود که ما باید استفاده از زمین را در تهران بهینه کنیم.
- متوسط طبقات ساختمان‌ها در آن زمان در تهران یک‌ونیم طبقه بود درحالی‌که هم زمان در دمشق که از لحاظ شهری هم‌سنگ تهران بود، پنج طبقه می‌ساختند و معنای آن این بود که ما از زمین استفاده بهینه را انجام نمی‌دهیم و طبیعتا با زیادشدن جمعیت شهر تهران مجبور به گسترش افقی شهر بودیم؛ اما شهر از جنوب و شمال و شرق و غرب ظرفیتی نداشت. با این مبنا اجازه داده شد تعداد طبقات در تهران افزایش یابد و عوارضی برای آن تصویب شد به نام عوارض تراکم؛ یعنی اینکه گفته می‌شود، فروش تراکم، در اصل فروش تراکم مطرح نبوده است، بلکه کسب عوارض قانونی برای ساخت‌وساز مطرح بود.
- کسی که در حد ۱۲۰ درصد حق خود می‌خواست ساختمان‌سازی کند، این کار را انجام می‌داد؛ اما کسی که بیشتر از آن می‌خواست بسازد، باید عوارضی پرداخت می‌کرد. آن عوارض در حسابی قرار می‌گرفت و به کارهای زیربنایی تهران اختصاص داده می‌شد. یعنی، شهر چون درحال گسترش بود، نیاز به فضای سبز، امکانات آموزشي، جاده، پل، مترو و... داشت و بنابراین پولی که از این طریق جمع می‌شد، نباید خرج امور جاری شهرداری می‌شد.
این کار تداوم پیدا کرد. از سالی ۵۰۰ هزار متر تراکم اضافه شروع شد و نهایتا در آخرین سال به حدود چهار یا پنج میلیون متر رسید. تحلیل این بود که اگر برای ٢٥ سال آینده سالی حدود ٦٠، ٧٠ هزار واحد مسکونی در تهران از طریق افزایش طبقات اضافه شود، این حجم واحد مسکونی می‌تواند پاسخ‌گوی کمبود مسکن در ازای رشد طبیعی جمعیت در تهران باشد. از طرفی هم باید جلوی رشد مهاجرت به تهران را می‌گرفتیم. این روند منتهی می‌شد به یک حالت تعادل که در ٢٥ سال یک دور، خانه‌های قدیمی و بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شد. اما در دوره‌های بعدی عوارض تراکم تبدیل شد به یک راه کسب درآمد. در سال‌های اخیر هم که بحث ساخت‌وساز ساختمان‌های تجاری رواج یافت. ما در بحث تجاری معتقد بودیم که در مرکز هر منطقه‌ای می‌توان مجموعه‌ای از واحدهای سازماندهی‌شده تجاری را داشت که مردم نیاز به سفرهای زیادی برای خرید نداشته باشند.
- اما اینکه در هر جایی و به این مقدار وسیع مجوز داده شود توجیه‌ناپذير است. الان گفته می‌شود وقتی مجوزهای تجاری منطقه یک ساخته شود، هر فردی می‌تواند شب را در یک مغازه بخوابد! این آماری است که از خود شهرداری به من دادند. حتی بعضی از اعضای شورای شهر گزارش دادند بعضی جاها به جای اینکه مردم متقاضی باشند، شهرداری مراجعه می‌کند و از مردم می‌خواهد واحدهای خود را به پاساژ و تجاری تبدیل کنند. این نگاه به درآمدزایی معطوف است. به‌نظرم عمده مشکل این بود که دقت نکردند، بحث عوارض تراکم و افزایش تراکم، ابزاری است برای تعدیل ساخت‌وساز و نوسازی ساخت‌وساز در تهران و نه صرفا وسیله‌ای برای افزایش درآمد شهرداری.
- اصولا شهرهای بزرگ با بحث‌های درآمد برای خودکفایی و اداره شهر مواجه هستند. منابع درآمدی که برای شهرداری در قانون در نظر گرفته شده ٣٠، ٤٠ مورد است. درباره هر کدام از آنها می‌توان کار کرد. در شهر بزرگی مثل لندن یکی از بزرگ‌ترین درآمدهای شهرداری، درآمد حمل‌ونقل است و مردم اگر می‌خواهند با وسیله نقلیه شخصی حرکت کنند، باید هزینه آن را پرداخت کنند. یعنی اگر می‌خواهند در خیابان پارک کنند، باید هزینه آن را بدهند، بعضی مناطق حتی هزینه آن ١٠ تا ٢٠ پوند در ساعت است. این مسئله هم آلودگی هوا و رفت‌وآمد و ترافیک را کنترل می‌کند و هم درآمد هنگفتی برای شهرداری دارد.
- مفهوم شارژ ترافیک یا همان congestion charge این است که به‌طور روزانه هر ماشینی که بخواهد وارد محدوده شود باید ٥ یا ١٠ پوند بپردازد و سالانه این رقم تا چند میلیارد پوند برای شهرداری درآمد داشت. این موضوع را به‌عنوان مثال گفتم. اصلا خود واحدهای تجاری، اداری، تفریحی و اساسا تمام کارهایي که در شهر درآمد دارند، سالانه پولی را به شهرداری می‌پردازند و شهرداری هم طبیعتا در مقابل آن سرویس و خدمات می‌دهد. این کار طبیعی است و در همه شهرهای بزرگ هست و باید در تهران هم دنبال شود. به نظر من باید درباره این مسئله کار شود.