خروج سرمایه‌ از ملک به دلیل سقوط قدرت جذب قیمت؛

دولت در کنترل تورم مسکن ناکام ماند

تحلیل دقیق‌تر داده‌ها در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی کاهش یافته است. در حالی که تورم عمومی در مهر ۱۴۰۴ بالای ۴۸ درصد و بازدهی بازار طلا بیش از ۶۰ درصد ثبت شده است، بازدهی بازار مسکن در بازه یک‌ساله منتهی به مهر ۱۴۰۴ تنها حدود ۲۰ درصد بوده است. این «جاماندگی» (Lag) قیمتی، سیگنالی مهم از اشباع قیمت‌ها و ناتوانی بازار در جذب قیمت‌های بالاتر است. به عبارت دیگر، بازار مسکن به سقف مقاومت قیمتی خود در برابر قدرت خرید رسیده و وارد فاز رکود سنگین شده است.

کد خبر: ۷۲۲۸۸۸

تاریخ: ۱۵ دی ۱۴۰۴ - ۱۴:۴۰

به گزارش صراط به نقل از خبرآنلاین،  بازار مسکن ایران در نیمه نخست دهه ۱۴۰۰، یکی از پیچیده‌ترین و پرنوسان‌ترین ادوار تاریخی خود را پشت سر گذاشته است. این دوره پنج‌ساله که منتهی به سال ۱۴۰۵ می‌شود، با عبور از بحران‌های پیاپی اقتصادی، نوسانات ارزی و تنش‌های ژئوپلیتیک، ساختار سنتی بازار ملک را دگرگون ساخته است.

اعتماد نوشت: آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، پدیده‌ای است که در ادبیات تخصصی این گزارش از آن به عنوان «انجماد در نقطه جوش» یاد می‌شود. این استعاره، توصیف‌گر وضعیت پارادوکسیکالی است که در آن، قیمت‌ها تحت تاثیر فشارهای تورمی و هزینه تمام‌شده به سطوح تاریخی و «نقطه جوش» رسیده‌اند، اما نقدشوندگی و حجم معاملات به دلیل تخریب بی‌سابقه قدرت خرید و ریسک‌های سیستماتیک، دچار «انجماد» و توقف شده است.

آناتومی بازار در عصر رکود تورمی

بررسی روند قیمت مسکن در تهران و کلانشهرها طی پنج سال گذشته، نشان‌دهنده یک جهش قیمتی پیوسته و گسسته از متغیرهای درآمدی خانوار است. در حالی که در سال ۱۳۹۸، میانگین قیمت مسکن در تهران در کانال ۱۳ میلیون تومان قرار داشت، این رقم در سال ۱۴۰۰ با رشدی حدود ۱۳۰ درصدی به ۳۰ میلیون تومان رسید. این جهش اولیه، آغازگر دوره‌ای از تورم‌های مزمن در بخش مسکن بود که با کاهش ارزش پول ملی و افزایش انتظارات تورمی تغذیه می‌شد.

روند صعودی قیمت‌ها در سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ با شدت بیشتری ادامه یافت. در اواخر سال ۱۴۰۳، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۸۸ میلیون تومان رسید و با ورود به سال ۱۴۰۴، این شاخص از مرز ۱۱۴ میلیون تومان عبور کرد. این افزایش قیمت، نه ناشی از فشار تقاضای مصرفی، بلکه عمدتا ناشی از فشار هزینه‌های ساخت و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم بوده است.

با این حال، تحلیل دقیق‌تر داده‌ها در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی کاهش یافته است. در حالی که تورم عمومی در مهر ۱۴۰۴ بالای ۴۸ درصد و بازدهی بازار طلا بیش از ۶۰ درصد ثبت شده است، بازدهی بازار مسکن در بازه یکساله منتهی به مهر ۱۴۰۴ تنها حدود ۲۰ درصد بوده است. این «جاماندگی» (Lag) قیمتی، سیگنالی مهم از اشباع قیمت‌ها و ناتوانی بازار در جذب قیمت‌های بالاتر است. به عبارت دیگر، بازار مسکن به سقف مقاومت قیمتی خود در برابر قدرت خرید رسیده و وارد فاز رکود سنگین شده است.

تحلیل داده‌ها نشان می‌دهد که شکاف قیمتی میان شمال و جنوب تهران همچنان عمیق است، اما نرخ رشد در مناطق جنوبی و ارزان‌تر در سال‌های اخیر شتاب بیشتری گرفته است. برای مثال، منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران، رشد سالانه ۲۶ درصدی را تجربه کرده، در حالی که منطقه ۳ رشد محدودتری (حدود ۶ درصد) داشته است. این پدیده ناشی از «کوچ اجباری» تقاضا به سمت واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر است که فشار تورمی را بر دهک‌های پایین درآمدی متمرکز کرده است.

شاخصه بارز بازار مسکن در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، سقوط آزاد حجم معاملات است. در شرایط نرمال، بازار مسکن تهران ماهانه شاهد حدود ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود. اما در سال ۱۴۰۴، این رقم به کمتر از ۴۰۰۰ واحد در ماه تنزل یافته است. در شهریور ۱۴۰۴، تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده ناامیدی فروشندگان از فروش و خروج فایل‌ها از بازار است.

این انجماد معاملاتی ریشه در دو عامل اساسی دارد:

1- حذف تقاضای مصرفی: با رسیدن قیمت‌ها به سطوح میلیاردی، عملا امکان ورود خانه‌اولی‌ها و دهک‌های متوسط به بازار سلب شده است. وام‌های مسکن که در سال ۱۴۰۴ سقف آنها برای زوجین در تهران به حدود ۱.۲ میلیارد تومان (با احتساب جعاله) رسید، تنها بخش ناچیزی (حدود ۱۰ مترمربع) از قیمت یک آپارتمان را پوشش می‌دهند.

2- تردید سرمایه‌گذاران: سرمایه‌گذاران ملکی نیز با مشاهده رکود و نقدشوندگی پایین مسکن، از ورود به بازار خودداری می‌کنند. ریسک‌های ژئوپلیتیک و جذابیت بازارهای رقیب مانند طلا و ارز، انگیزه سفته‌بازی در مسکن را کاهش داده است.

سونامی فشار هزینه

سمت عرضه مسکن در ایران با پدیده‌ای مواجه است که می‌توان آن را «ابرتورم ساخت» نامید. این وضعیت، ناشی از هم‌افزایی تورم عمومی، جهش‌های ارزی و ناترازی‌های انرژی است که هزینه‌های تولید مسکن را به‌شدت افزایش داده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۳ با جهش قابل توجهی روبه‌رو شده است. تورم فصلی نهاده‌ها در این فصل به ۱۱.۷ درصد و تورم نقطه به نقطه به ۳۷.۹ درصد رسید. این ارقام نشان‌دهنده شتاب گرفتن هزینه‌های ساخت در پایان سال ۱۴۰۳ و انتقال آن به قیمت‌های سال ۱۴۰۴ است. بررسی جزییات گروه‌های کالایی نشان می‌دهد که بیشترین تورم مربوط به گروه‌های «گچ و گچ‌کاری» (۵۷.۶ درصد)، «خدمات» (۵۲ درصد) و «سیمان و بتن» بوده است. افزایش قیمت سیمان که در برخی مقاطع تا ۵۰ درصد رشد داشته، مستقیما ناشی از محدودیت‌های تولید و قطع انرژی بوده است. یکی از چالش‌های ساختاری که در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به اوج رسید، «ناترازی انرژی» در صنایع مادر است. در زمستان ۱۴۰۳، قطع گاز صنایع سیمان و فولاد به عنوان راهکاری برای مدیریت مصرف خانگی، منجر به کاهش شدید تولید در این بخش‌ها شد. صنعت فولاد که بیش از ۸۰ درصد تولید آن وابسته به گاز است، با محدودیت ۷۵ درصدی تامین گاز مواجه شد. این قطعی‌ها باعث شد تا کارخانه‌های سیمان به سمت مصرف مازوت بروند که هزینه حمل و تولید را تا دو برابر افزایش داد. نتیجه مستقیم این بحران، کمبود عرضه مصالح در بازار و افزایش قیمت‌ها در فصل ساخت‌وساز بود. سازندگان مسکن در سال ۱۴۰۴ با بازاری مواجه شدند که در آن، حتی با وجود نقدینگی، تامین مصالح با قیمت‌های پایدار دشوار بود. این بی‌ثباتی در زنجیره تامین، ریسک پروژه‌های ساختمانی را افزایش داد و بسیاری از سازندگان را مجبور به توقف یا کند کردن روند ساخت کرد. زمین همچنان به عنوان اصلی‌ترین مولفه تعیین‌کننده قیمت مسکن در کلانشهرها عمل می‌کند. در تهران، سهم زمین در قیمت نهایی مسکن در برخی مناطق به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد. تورم زمین در سال‌های اخیر از تورم مسکن پیشی گرفته است. گزارش‌ها حاکی از آن است که قیمت املاک کلنگی و زمین در مناطق غربی تهران طی چهار سال (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴) بیش از ۲۰۰ درصد رشد داشته است. این چسبندگی قیمت زمین، مانع از آن می‌شود که حتی در شرایط رکود تقاضا، قیمت نهایی مسکن کاهش یابد. سازندگان که زمین را با قیمت‌های بالا تملک کرده‌اند، قادر به کاهش قیمت فروش نیستند و ترجیح می‌دهند واحدها را خالی نگه دارند تا اینکه با ضرر بفروشند.

بحران قدرت خرید

شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به عمیق‌ترین حد خود در تاریخ اقتصاد ایران رسیده است. این بحران، نه تنها بازار معاملات را قفل کرده، بلکه ساختار اجتماعی و الگوی زیست شهری را نیز دگرگون ساخته است. نسبت قیمت به درآمد (P/I) در تهران به ارقامی رسیده که عملا دسترسی به مسکن را برای دهک‌های پایین و متوسط غیرممکن کرده است. برآوردها نشان می‌دهد که دوره انتظار برای خرید یک آپارتمان معمولی در تهران، با فرض پس‌انداز کامل درآمد، به بیش از یک قرن رسیده است. در چنین شرایطی، مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای لوکس و دست‌نیافتنی تبدیل شده است. با انسداد مسیر خرید خانه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل شده است. نرخ تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ رکوردشکنی کرد و در تهران از ۴۰ درصد فراتر رفت. این افزایش سرسام‌آور، منجر به کاهش شدید نسبت قیمت به اجاره (P/R) به عدد ۱۹ در سال ۱۴۰۴ شد. کاهش این نسبت در اینجا سیگنال مثبت نیست، بلکه نشان‌دهنده رشد سریع‌تر اجاره‌بها نسبت به قیمت ملک است. فشار اجاره‌بها باعث ظهور پدیده‌های ناهنجار در سکونت شهری شده است.

گزارش‌های میدانی از رواج «پشت‌بام خوابی»، «کانکس‌نشینی» و زندگی در واحدهای اشتراکی در مناطق حاشیه‌ای تهران حکایت دارد. مستاجرانی که توان پرداخت اجاره در مناطق مرکزی را ندارند، به ناچار به مناطق جنوبی و حاشیه‌ای (مانند پرند، پردیس و کرج) مهاجرت می‌کنند که این امر خود باعث افزایش قیمت و اجاره در این مناطق شده است. در پاسخ به این بحران قدرت خرید، بازار و برخی سازندگان به سمت الگوی «زیست کپسولی» و ساخت واحدهای بسیار کوچک حرکت کرده‌اند. پروژه ساخت ۱۸۰۰ واحد میکرو-آپارتمان ۲۵ تا ۳۵ متری در ماهدشت کرج و منطقه ۱۹ تهران، نمونه‌ای از این تغییر رویکرد است. اگرچه وزارت راه و شهرسازی و برخی مقامات با ساخت واحدهای زیر ۳۵ متر مخالفت کرده‌اند، اما اتحادیه تعاونی‌های انبوه ساز تهران با استناد به نیاز بازار و قیمت تمام‌شده پایین‌تر (حدود یک میلیارد تومان در سال ۱۴۰۳)، این پروژه‌ها را پیش برده است. این واحدها که با عنوان «مسکن اقتصادی» معرفی می‌شوند، تنها گزینه باقیمانده برای بسیاری از زوج‌های جوان و افراد مجرد برای ورود به بازار مسکن هستند. این تغییر پارادایم از «خانه مطلوب» به «سرپناه حداقل»، نشان‌دهنده پذیرش واقعیت تلخ کاهش سطح رفاه عمومی است. یکی از روندهای متناقض اما مهم در سال ۱۴۰۴، بازگشت بخشی از سازندگان به تهران پس از یک دوره مهاجرت به شهرستان‌ها بود. آمار صدور پروانه ساخت در تهران در نیمه اول ۱۴۰۴ رشد ۳۵ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داد، در حالی که میانگین کشوری رشد ۲۵ درصدی داشت. دلیل این امر، رکود عمیق‌تر و نبود نقدینگی در شهرستان‌هاست. سازندگان دریافته‌اند که با وجود هزینه‌های بالا و رقابت سنگین در تهران، این شهر همچنان کانون اصلی نقدینگی و تقاضای سرمایه‌ای کشور است. بنابراین ترجیح می‌دهند با حاشیه سود کمتر اما احتمال نقدشوندگی بالاتر در پایتخت فعالیت کنند تا اینکه در بازارهای راکد شهرستان‌ها گرفتار شوند.

شکست ابزارهای تنظیمی

دولت در سال‌های اخیر تلاش کرده است با ابزارهای مالیاتی و تنظیمی، بازار مسکن را کنترل کند، اما شواهد نشان‌دهنده ناکارآمدی این سیاست‌هاست. قانون مالیات بر خانه‌های خالی که با هدف عرضه واحدهای احتکار شده به بازار تصویب شد، در عمل با شکست مواجه شد. طبق آمارهای رسمی، درآمد دولت از محل این مالیات در یک سال تنها ۱۶ میلیارد تومان بوده است که فاصله نجومی با اهداف بودجه‌ای دارد. دلایل این شکست عبارتند از:

٭  ضعف در شناسایی: سامانه املاک و اسکان همچنان ناقص است و اطلاعات دقیقی از وضعیت سکونت واحدها ندارد.

٭  معافیت‌های گسترده: راه‌های فرار قانونی و معافیت‌های متعدد، اثربخشی قانون را کاهش داده است.

٭  مالکیت نهادی: بخش بزرگی از خانه‌های خالی متعلق به بانک‌ها و نهادهای حقوقی است که ابزارهای مالیاتی فعلی توانایی فشار موثر بر آنها را ندارند.

آمارها نشان می‌دهد که بیش از ۷۱ درصد مالیات‌های وصول شده مربوط به شمال تهران بوده است، اما حتی در این مناطق نیز حجم وصولی نسبت به تعداد خانه‌های خالی بسیار ناچیز است. سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها (مثلا ۲۵ درصد برای تهران) نیز در بازار واقعی رعایت نمی‌شود. گزارش‌های میدانی و آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که تورم واقعی اجاره‌بها همواره از سقف‌های تعیین شده فراتر رفته است. بازار اجاره تابع عرضه و تقاضاست و با دستورالعمل‌های اداری قابل کنترل نیست.

چشم‌انداز ۱۴۰۵ و راهبردهای آینده

با توجه به تحلیل روندها و متغیرهای کلان، می‌توان سناریوهای محتمل برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ را ترسیم کرد. سناریوهای پیش‌رو:

1- سناریوی محتمل (تداوم رکود تورمی): با فرض تداوم شرایط فعلی (تحریم‌ها، رشد نقدینگی و تنش‌های منطقه‌ای کنترل‌شده)، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ رشدی کمتر از تورم عمومی خواهد داشت. قیمت‌ها به دلیل فشار هزینه‌های ساخت (دستمزد، مصالح) به صورت اسمی افزایش می‌یابند، اما در ترم‌های واقعی (Real Terms) و دلاری، مسکن با کاهش ارزش یا ثبات مواجه خواهد شد.

2- سناریوی جهش (شوک ارزی/بحران): در صورت وقوع یک شوک ارزی بزرگ یا تشدید درگیری‌های نظامی، بازار ابتدا با توقف معاملات مواجه شده و سپس با یک تاخیر زمانی، قیمت‌ها خود را با نرخ جدید دلار تطبیق می‌دهند. در این حالت، تقاضای سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول وارد بازار می‌شود، اما تقاضای مصرفی کاملا حذف خواهد شد.

3- سناریوی گشایش: در صورت کاهش تحریم‌ها و گشایش‌های اقتصادی، حجم معاملات افزایش می‌یابد. با این حال، به دلیل چسبندگی قیمت‌ها، انتظار کاهش محسوس قیمت مسکن وجود ندارد، اما ثبات قیمتی می‌تواند قدرت خرید را به تدریج ترمیم کند.

راهبردهای پیشنهادی

٭  تغییر استراتژی به سمت واحدهای کوچک: دوران ساخت آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ برای طبقه متوسط به پایان رسیده است. آینده بازار در اختیار واحدهای کوچک‌متراژ (کمتر از ۷۵ متر) و میکرو-آپارتمان‌هاست که قابلیت نقدشوندگی بالاتری دارند.

٭  صنعتی‌سازی و مدیریت هزینه: با توجه به ابرتورم ساخت، استفاده از روش‌های نوین صنعتی‌سازی برای کاهش زمان ساخت و پرت مصالح، تنها راه حفظ حاشیه سود است. استفاده از مشوق‌های وزارت راه برای صنعتی‌سازی می‌تواند بخشی از هزینه‌ها را جبران کند.

٭  تمرکز بر مناطق در حال توسعه: مناطق جنوبی تهران و شهرهای جدید (پرند، هشتگرد) که مقصد مهاجرت طبقه متوسط هستند، پتانسیل رشد و تقاضای پایدارتری نسبت به مناطق اشباع شده شمال شهر دارند.

برای سرمایه‌گذاران

٭  تنوع‌بخشی به سبد دارایی: تمرکز صرف بر مسکن در شرایط نااطمینانی سیاسی، ریسک نقدشوندگی بالایی دارد. تخصیص بخشی از سرمایه به دارایی‌های نقدشونده (طلا، اوراق) ضروری است.

٭  خروج از مناطق لوکس: مناطق ۱ و ۳ تهران با حباب قیمتی و رکود سنگین مواجهند. سرمایه‌گذاری در این مناطق در کوتاه‌مدت بازدهی مناسبی نخواهد داشت.

٭  پذیرش واقعیت بازار: اصرار بر سیاست‌های دستوری و انکار واقعیت میکرو-آپارتمان‌ها کمکی به حل بحران نمی‌کند. دولت باید با تسهیل‌گری در ساخت واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت، فشار را از روی دوش اقشار آسیب‌پذیر بردارد.

٭  رفع ناترازی انرژی: اولویت‌دهی به تامین انرژی صنایع سیمان و فولاد در زمستان و تابستان، برای کنترل تورم ساخت و جلوگیری از شوک‌های عرضه حیاتی است.

٭  توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای: ایجاد مشوق برای ورود شرکت‌های بزرگ به حوزه اجاره‌داری (Institutional Landlords) می‌تواند به ثبات بازار اجاره و افزایش کیفیت سکونت مستاجران کمک کند.