پیامد نرخ دولتی ۲۵ درصد بررسی شد؛

سه سناریو از سقف اجاره

با وجود تعیین سقف افزایش نرخ اجاره بها برای دومین سال پیاپی، اما بسیاری از کشور‌ها همچون ترکیه و آرژانتین تجربه ناموفقی در بازار اجاره مسکن خود به واسطه نرخ دستوری اجاره بها داشته‌اند.

کد خبر: ۷۰۱۱۸۵

تاریخ: ۲۱ خرداد ۱۴۰۴ - ۰۹:۱۳

بازار اجاره مسکن تهران با اعمال «سقف رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها» از ابتدای تابستان، سه واکنش احتمالی بروز خواهد داد. کاهش تورم اجاره مسکن به زیر ۳۰درصد طی ۲ماه گذشته، سناریوی پذیرش نرخ مصوب دولت را محتمل نشان می‌دهد. دو سناریوی دیگر، اما «انصراف از اجاره» و «تغییر به جای تمدید» است.

به گزارش صراط نیوز، وزارت راه و شهرسازی برای دومین سال پیاپی، «نرخ دولتی افزایش اجاره بها» تا سقف ۲۵ درصد را برای موجران استان تهران در سال ۱۴۰۴ تعیین کرد. سیاستی که ساده‌ترین راهکار سیاستگذار مسکن در مواجهه با بحران «اجاره بها» است که مانند یک بومرنگ عمل کرده و این مستاجران هستند که باید هزینه آن را پرداخت کنند.

با وجود اینکه تورم اجاره تهران نسبت به تورم اجاره کل کشور کمتر بوده و سرعت رشد آن کاهش یافته که بیش از همه به دلیل ثبات قیمت مسکن طی یکسال اخیر بوده است، اما «نرخ دولتی ۲۵ درصدی» سه سناریو را برای بازار اجاره تهران و به موازات آن کل کشور رقم خواهد زد.

سقف دولتی یا همان نرخ مجاز «افزایش اجاره بها» که وزارت راه و شهرسازی برای قرارداد‌های تابستان ۱۴۰۴ برای استان تهران تعیین کرده، مانند اجاره نامه‌های ۱۴۰۳، برای شهر تهران ۲۵‌ درصد و برای شهر‌های جدید و سایر شهر‌های حومه استان ۲۰‌ درصد تعیین شده است.

این مصوبه با استناد به تکلیف ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، «نرخ دولتی برای رشد اجاره بها» به تصویب رسید که مطابق این ماده نرخ رشد مجاز اجاره بها باید بین ۵۰ تا ۱۰۰‌ درصد تورم عمومی سالانه سال قبل، تعیین شود. رشداجاره‌بها تابعی از تورم عمومی است در صورت کاهش تورم مسکن و به موازات آن تورم عمومی نرخ اجاره بها نیز با سرعت بسیار کمتری افزایش پیدا خواهد کرد.

با توجه به اینکه، ریشه رشد اجاره بها که در حال حاضر از دسترس خارج است، «تورم عمومی و مسکن» است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهند که میزان تورم سالانه تهران در سال ۱۴۰۳، رقم ۳۲.۵‌ درصد بود که با توجه به این رقم نرخ دولتی افزایش اجاره بها می‌توانست بین ۱۰ تا ۳۲.۵‌ درصد متغیر باشد، اما در دومین سال نرخ‌گذاری افزایش اجاره بها، دولت همچنان سقف ۲۵ درصدی را تصویب کرد.

این نشان می‌دهد، وزارت راه و شهرسازی به ماده مکمل ماده ۷، یعنی ماده ۸ این قانون هنوز عمل نکرده و این باعث نشتی «سقف دولتی اجاره بها» است. داده‌ها حاکی از شکافته شدن «سقف دولتی» اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ هستند که مستاجر‌ها نتوانستند از آن بهره‌مند شوند. تحقیقات از بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد، با توجه به بالا بودن رقم اجاره آپارتمان، طرفین قرارداد عمدتا بر مدار نرخ رشد پایین‌تر از ۳۰ درصد برای تمدید قرارداد عمل کرده‌اند.

با وجود تعیین سقف افزایش نرخ اجاره بها برای دومین سال پیاپی، اما بسیاری از کشور‌ها همچون ترکیه و آرژانتین تجربه ناموفقی در بازار اجاره مسکن خود به واسطه نرخ دستوری اجاره بها داشته‌اند. دولت ترکیه که به منظور مهار تورم اجاره، «سقف ۲۵درصد» را به عنوان رشد مجاز اجاره بها تعیین کرده بود، با شکست مواجه و باعث شد وضعیت اجاره نشینی در این مدت بحرانی‌تر شود.

در نتیجه، دولت با تشدید «عدم دسترسی به مسکن» درنهایت از «سیاست غلط» عقب نشست. با لغو قانون نرخ دستوری اجاره بها، در ترکیه، تورم اجاره مسکن از ۵۱ درصد به ۳۳ درصد در سال ۲۰۲۴ رسید. آرژانتین نیز در بازه ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ با مداخله دولت در تعیین نرخ اجاره بها باعث کاهش ۴۰ درصدی عرضه مسکن اجاره‌ای و رشد ۲۰۰هزار واحد خانه خالی شد. دولت آرژانتین نیز در سال ۲۰۲۴ به «نرخ دستوری اجاره بها» پایان داد که این باعث افت ۴۰ درصدی اجاره بهای واقعی و افزایش ۱۷۰درصدی عرضه اجاره‌ای شد.

اگرچه مصوبه نرخ دولتی اجاره بها با هدف «تنظیم بازار اجاره مسکن با نرخ دولتی» و کمک به مستاجران تعیین شده است، اما تجربه سال گذشته و همچنین تجربه کشور‌های مختلف نشان می‌دهد که نرخ دستوری اجاره بها مانند یک بومرنگ عمل خواهد کرد. به این معنا که به واسطه واکنش منفی موجر‌ها به نرخ، «در نهایت شرایط سخت تورمی بار دیگر به مستاجر‌ها اصابت کرده است.» در واقع، با هدف کنترل تورم پیش می‌رود، اما با تورم بیشتر به سمت مستاجر‌ها بازمی‌گردد.

این عملکرد بومرنگ گونه «نرخ دولتی ۲۵ درصد» برای اجاره نشین‌ها با سه سناریو همراه خواهد بود. در سناریوی اول، احتمال افزایش اجاره بها در حوالی نرخ مصوب با توجه به «کاهش چشمگیر تورم اجاره تهران در ماه‌های اخیر» است که «ثبات قیمت مسکن» به این ترمز سرعت اجاره‌بها کمک کرده است.

تورم اجاره مسکن در کشور مطابق آمار رسمی نیز پارسال ۴۱‌درصد بود و بهار امسال به ۳۷‌درصد رسید و همچنین، بر اساس شاخص اجاره مسکن، تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار امسال رقم ۲۶ درصد را نشان داد، این در حالی است که این نرخ در سال گذشته ۴۲ درصد بود. در شهر‌های جدید اطراف تهران نیز تورم اجاره مسکن در ماه‌های اخیر بین ۱۶ تا ۲۰‌درصد بوده است.

در سناریوی دوم، احتمال کاهش عرضه آپارتمان از سوی موجر‌ها و خروج آنها از بازار اجاره وجود دارد. زیرا از یک طرف موجر‌ها تمایل به افزایش رقمی بیشتر از نرخ دولتی دارند و از سوی دیگر به دلیل ترس از جریمه ۳ برابری و حق شکایت ۵ ساله مستاجر ترجیح آنها خروج از بازار اجاره مسکن است و در سناریوی سوم نیز، احتمال شیوع پدیده «تغییر مستاجر» به جای «تمدید اجاره نامه» مطرح است.

در واقع با توجه به اجرایی نکردن ماده مکمل ماده ۷ توسط متولی مسکن، رهگیری آپارتمان‌هایی که برای اولین بار اجاره داده می‌شود سخت یا غیرممکن به نظر می‌رسد، و این فرصتی برای موجر‌ها برای افزایش اجاره بالاتر از سقف تعیین شده دولتی است. اما تجربه سال گذشته نرخ‌گذاری دولتی افزایش اجاره بها نشان می‌دهد، رقم سقف ۲۵ درصدی در قرارداد‌ها رعایت نمی‌شود و در بازار مسکن التهاب ایجاد کرده است. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که برای کنترل تورم اجاره و جهت جلوگیری از تورم افسارگسیخته چه باید کرد؟

اولین راهکار پیش رو این است که وزارت راه و شهرسازی باید از مستاجران کم‌درآمد حمایت مستقیم کند و با شناسایی آنها، یارانه‌های دولتی را در اختیار آنها قرار دهد. تعیین «نرخ رشد مجازاجاره‌بها» در واقع خطای سیاستگذاران مسکن است که آن را به تمامی مستاجران تعمیم می‌دهند.

درکشور‌هایی که سیاست نرخ رشد مجاز برای اجاره بها به شکل پایدار اجرا می‌شود مانند اروپا که این سیاست در آنجا «مشکل ساز» نیز نبوده است، فقط برای «بلوک‌های اجاره‌ای ساخته شده با امکانات دولت و شهرداری» اعمال شده است و نه برای کل بازار اجاره. در این کشور‌ها شرکت‌های اجاره داری از شهرداری‌ها زمین و از دولت منابع و تخفیفات برای احداث و عرضه دریافت می‌کنند و واحد‌ها را به کم درآمد‌های معرفی شده توسط دولت محلی با نرخ‌های حمایتی ابلاغی اجاره می‌دهند و در عین حال «حاشیه سود» متعارف برای اجاره دار‌ها در نظر گرفته می‌شود.

راهکار دومی که مطرح می‌شود، اجاره به شرط تملیک است که به مستاجران فرصتی ۳ تا ۵ ساله برای خرید ملکی که آن را اجاره کرده‌اند می‌دهد. سومین راهکار به تقویت و توسعه حمل‌ونقل و خدمات زندگی در حومه شهر برمی گردد، زیرا با توجه به هزینه پایین‌تر آپارتمان‌ها در حومه شهر، امکان جای‌گیری مستاجر‌های بیشتر را در حومه تهران فراهم می‌کند.

آخرین اقدام اثرگذاری که سیاستگذار مسکن می‌تواند اعمال کند، ابزار‌های تشویقی برای استفاده از ظرفیت آپارتمان‌های سرمایه‌گذاری شده (خانه‌های خالی) است. در واقع متولی مسکن می‌تواند شرایطی را برای عرضه آپارتمان‌هایی فراهم کند که برای سرمایه‌گذاری بلندمدت صورت گرفته‌اند و در حال حاضر خالی مانده‌اند تا به مصرف بازار اجاره مسکن برسند.

منبع: دنیای اقتصاد