«تورم بالا» و «فرصت‏‏‌های محدود سرمایه‌گذاری» چه آسیبی به بازار املاک وارد می‌کند؟

حباب روسی قیمت مسکن

تورم بالا و محدودیت‌های سرمایه‌گذاری مولد ناشی از جنگ و تحریم در روسیه، بازار مسکن این کشور را به لرزه انداخت. جهش‌های مکرر قیمت مسکن در روسیه، وضعیت را به سطح هشدار رسانده است. روس‌ها برای تضمین آینده‌شان در برابر رشد قیمت‌ها به بازار ملک پناه آورده‌اند. در این میان، نرخ بهره منفی وام مسکن موتور خرید را تقویت کرده است.

کد خبر: ۶۶۶۹۳۲

تاریخ: ۰۸ مرداد ۱۴۰۳ - ۱۱:۲۹

به گزارش صراط به نقل از اقتصاد۲۴ -  در گذشته متقاعد کردن خریداران به دریافت وام مسکن در روسیه امری دشوار بود. تبلیغات گسترده دوران شوروی که وام را باری طاقت فرسا معرفی می‌کرد، تاثیر عمیقی بر ذهن مردم گذاشته بود. حتی پس از پایان نظام کمونیستی، بسیاری از روس‌ها همچنان از وام مسکن به عنوان «بردگی بدهی» یاد می‌کردند و ترجیح می‌دادند تا زمانی که پول کافی برای خرید کامل خانه خود را جمع آوری کنند، صبر کنند. اما ولادیمیر پوتین، رئیس‌جمهور روسیه، دو دهه را صرف تلاش برای تغییر این طرز فکر کرده است. در سال ۲۰۰۳، در اولین دوره ریاست جمهوری خود، او اظهار کرد که وام می‌تواند به حل «معضل حاد مسکن» در روسیه کمک کند. با این حال، درخواست او با بی توجهی مردم روبه‌رو شد.بر اساس گزارشی از اکونومیست، پوتین اکنون با تکیه بر مداخلات گسترده دولتی و به دنبال آغاز جنگ با همسایه غربی، توانسته است در این زمینه موفقیت بیشتری کسب کند، و طی سال‌های اخیر شاهد افزایش چشمگیر تعداد وام گیرندگان مسکن در روسیه بوده ایم. این امر تا حد زیادی به دلیل یارانه‌های سخاوتمندانه دولتی برای خریداران خانه‌های نوساز است.با این حال، این سیاست‌ها ممکن است پیامد‌های ناخواسته‌ای نیز به همراه داشته باشد. ولخرجی‌های یارانه‌ای دولت منجر به رونق شدید بازار مسکن شده و به طور چشمگیری قیمت‌ها را افزایش داده است. این امر در نهایت به ضرر خود دولت تمام می‌شود، چرا که کرملین مجبور به پرداخت هزینه‌های هنگفت و فزاینده این طرح خواهد بود. در سال ۲۰۲۰، زمانی که روسیه با چالش‌های همه‌گیری کووید-۱۹ دست و پنجه نرم می‌کرد، مقامات دولتی برای تقویت اقتصاد، اقدام به افزایش کمک‌های مالی به خریداران مسکن‌های نوساز کردند. در گام نخست، بانک‌ها به متقاضیان وام مسکن، نرخ ترجیحی حدود ۶‌درصد ارائه می‌کردند که تقریبا دو واحد‌درصد پایین‌تر از نرخ بازار بود. دولت نیز ما‌به‌التفاوت این نرخ‌ها را جبران می‌کرد. تخفیف‌های مشابهی که پیش‌تر فقط برای خانواده‌ها در نظر گرفته می‌شد، به تدریج به کارکنان بخش دولتی و همچنین افرادی که به مناطق خاص مانند قطب شمال، سیبری یا اوکراین تحت اشغال روسیه نقل مکان می‌کردند نیز تعلق گرفت. با این حال، تا زمانی که اقتصاد روسیه وارد فاز جنگ نشد، حجم وام‌های مسکن به طور قابل توجهی افزایش نیافت.   در سال گذشته، بانک‌ها شاهد رشد چشمگیر وام های صادره در این بخش بودند و در مجموع 7.7 تریلیون روبل معادل ۸۸ میلیارد دلار یا ۴‌درصد تولید ناخالص داخلی، وام مسکن پرداخت کردند که در مقایسه با 4.3 تریلیون روبل در سال ۲۰۲۰، رشدی معنادار محسوب می‌شود. نکته قابل توجه آن است که اکثر این وام ها با یارانه های دولتی پشتیبانی می شدند. هجوم سرمایه به سمت املاک این موضوع به وضوح نشان می‌دهد که کمبود فرصت های سرمایه‌گذاری در روسیه، مردم را به سمت بازار مسکن سوق داده است. تحریم های اعمال شده بر این کشور، بازار سهام را به شدت تحت تاثیر منفی قرار داده و کنترل های ارزی نیز مانع از انتقال آسان پول به خارج از کشور شده است.  علاوه بر این، تورم که در میانه سال ۲۰۲۳ دوباره شتاب گرفته بود، انگیزه دیگری برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به شمار می رفت، چرا که ارزش دارایی ها را در مقایسه با پول نقد حفظ می کرد. در این میان، سیاست های بانک مرکزی روسیه نیز در افزایش جذابیت وام مسکن نقش داشت. در حالی که بانک مرکزی نرخ بهره پایه را به منظور مهار تورم ۱۶‌درصد بالا برد، دولت نرخ ترجیحی خود برای وام مسکن را پایین تر نگه داشت و آن را تنها به ۸‌درصد افزایش داد. در ماه ژوئن، بین نرخ وام مسکن دولتی و نرخ بازار، شکاف بیش از10 واحد درصدی وجود داشت.   بیشتر بخوانید: تغییرات قیمت مسکن در ۳۰ سال ایران در نتیجه، طرح‌های یارانه‌ای مسکن در روسیه که با هدف رونق بخش مسکن و تحریک اقتصاد به اجرا درآمده، هزینه‌ای هنگفت بر دوش کرملین گذاشته است. وزارت دارایی روسیه تاکنون نزدیک به نیم تریلیون روبل برای این طرح‌ها هزینه کرده است. این رقم هنگفت نشان دهنده تعهد دولت به حمایت از این بخش از اقتصاد است. با این حال، انتظار می‌رود که این هزینه‌ها افزایش بیشتری نیز پیدا کند، چرا که اکثر تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند بانک مرکزی به زودی نرخ بهره را به ۱۸‌درصد افزایش دهد.    رشد پرقدرت وام‌های یارانه‌ای در روسیه، رونق بی سابقه‌ای را در بخش مسکن این کشور به وجود آورده است. با این حال، این رونق با نگرانی‌هایی در مورد شکل گیری حباب مسکن نیز همراه است. در سال گذشته، شاهد ساخت‌وساز ۱۱۰ میلیون مترمربع مسکن در روسیه بودیم که در مقایسه با میانگین سالانه ۵۹ میلیون مترمربع از زمان پایان کمونیسم، رشدی قابل توجه به شمار می‌رود. با وجود این، جهش قیمت مسکن در این کشور ادامه پیدا کرده است. موسسه اقتصاد شهری مسکو تخمین می‌زند که قیمت مسکن در کلان‌شهر‌های روسیه بین سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳، به طور نجومی و معادل ۱۷۲‌درصد افزایش یافته است. هشدار بانک مرکزی الویرا نابیولینا، رئیس بانک مرکزی روسیه، ابراز نگرانی کرده است که رونق فعلی بازار مسکن این کشور ناشی از یارانه های دولتی، می‌تواند به داغ شدن بیش از حد این بازار و ایجاد خطرات تورمی منجر شود. او در اظهاراتی که به طور گسترده در رسانه های روسی بازتاب داده شد، یارانه های مسکن را عامل اصلی افزایش تقاضا و در نتیجه رشد بی سابقه قیمت‌ها در این بخش دانست. او هشدار داده است که در صورت عدم‌اتخاذ تدابیر لازم برای کنترل این روند، می‌توان شاهد پیامدهای منفی از جمله افزایش تورم در اقتصاد روسیه بود.   در پی هشدارهای بانک مرکزی و وزارت دارایی روسیه مبنی بر رونق بیش از حد بازار مسکن و خطرات تورمی ناشی از آن، کرملین اقداماتی را برای مهار این روند آغاز کرده است. در ماه دسامبر، دولت حداقل سپرده گذاری اولیه موردنیاز برای دریافت وام مسکن را از 20‌درصد به 30‌درصد افزایش داد. این اقدام با هدف آرام کردن تقاضای فزاینده در این بخش و کاهش حجم وام های اعطایی صورت گرفت.  علاوه بر این، در اوایل ماه جاری، محبوب ترین طرح یارانه ای مسکن که به خریداران خانه های نوساز تعلق می گرفت، به طور کامل متوقف شد. برخی تحلیلگران که در رسانه های وابسته به دولت نقل‌قول شده اند، پیش‌بینی می‌کنند که این اقدامات می‌تواند منجر به کاهش 50 درصدی تعداد وام های مسکن جدید در نیمه دوم سال‌جاری شود. بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در تیرماه ۱۴۰۳ چقدر گران شد؟ تحریم های غرب علیه روسیه بدون شک پیامدهای منفی بر بخش های مختلف اقتصاد این کشور خواهد داشت. صنعت ساخت وساز نیز از این قاعده مستثنی نیست. محدودیت‌های جدید در دسترسی به منابع مالی و فناوری، چالش های متعددی را برای فعالان این حوزه ایجاد خواهد کرد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش تقاضا به دلیل نگرانی‌های اقتصادی از جمله این چالش ها هستند. این عوامل می‌تواند به رکود در صنعت ساخت وساز روسیه منجر شوند. بانک‌ها نیز که از رونق بازار مسکن در سال‌های اخیر سود زیادی برده اند، تحت تاثیر این تحریم ها قرار خواهند گرفت. کاهش تقاضا برای وام های مسکن و افزایش ریسک نکول وام ها، می‌تواند به ضرر بانک‌ها تمام شود. با وجود این‌، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در حال حاضر از فروپاشی قریب الوقوع در امان است. واسیلی آستروف، کارشناس موسسه مطالعات اقتصادی بین‌المللی وین، معتقد است که به جای افت شدید قیمت‌ها، شاهد کاهش سرعت و احتمالا رکود در بازار املاک و مستغلات روسیه خواهیم بود. با وجود افزایش نرخ بهره و کاهش حمایت های دولتی، اقتصاد جنگی گداخته روسیه که امسال شاهد رشد چشمگیر دستمزدها بوده است، ممکن است همچنان بتواند از رونق بازار املاک و مستغلات حمایت کند. اقتصاد روسیه تاکنون برخلاف انتظارات عمل کرده است. به‌رغم تحریم های شدید غرب، این کشور توانسته از فروپاشی اقتصادی جلوگیری کند. به نظر می‌رسد مردم روسیه حاضرند برای حفظ ثبات اقتصادی خود، قمار کنند و این امر تقاضا برای مسکن را تا حدی حفظ کرده است.