یک پیشنهاد برای بافت فرسوده

عرضه مسکن در بافت ‌فرسوده می‌تواند تا ۳ برابر حجم فعلی افزایش یابد؛ اما کلید این معجزه در «چرخش سیاستی در مسیر تخصیص منابع برای ساخت خانه‌های حمایتی» است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تبدیل زمین‌های ۹۹ساله از عرصه خام و فاقد خدمات به محل «قابل ساخت‌وساز و قابل سکونت» به قیمت امروز، دست‌کم ۱۲۰۰همت منابع مالی لازم دارد. این رقم اگر در خدمت «وام نوسازی کارآمد و در استطاعت» قرار بگیرد، امکان پرداخت ۱.۳میلیون فقره وام با سود ۱۰درصد وجود دارد. رونق ساخت در بافت‌ فرسوده یک تیر و دو نشان است.

کد خبر: ۶۵۸۰۱۵

تاریخ: ۲۵ ارديبهشت ۱۴۰۳ - ۱۵:۳۲

به گزارش صراط به نقل از تجارت‌نیوز،​ طرح یارانه هدفمند برای ساخت مسکن حمایتی با تخصیص منابع ۱۲۰۰ همتی به ساخت وسازهای بافت فرسوده، کلید معجزه نوسازی مسکن را پیش روی سیاستگذار این بخش قرار می دهد. ستون فقرات این طرح پیشنهادی «دنیای اقتصاد»، مسیر ترجیحی برای تخصیص بهینه ای اعتباری است که سیاستگذار مسکن در همه سال های گذشته برای تامین مسکن ارزان‌قیمت به منظور پاسخ به نیاز مسکن دهک های نیازمند حمایت از طریق ساخت‌وساز روی اراضی دولتی (زمین های ۹۹ساله)، پیش برده است. اختصاص دست کم بخشی از این اعتبار قابل‌توجه برای تسریع در جریان ساخت مسکن در هسته های میانی و درونی شهرها در قالب اعطای وام ارزان‌قیمت و سایر مشوق های مالی، به جای صرف هزینه برای آماده سازی زمین های فاقد خدمات و دور از مرکز شهرها، می‌تواند ظرفیت ساخت مسکن در بافت های فرسوده را دست کم به بیش از دو برابر ساخت‌وسازهای فعلی در این محدوده های شهری برساند و بخش عمده چالشی را که هم اکنون سیاستگذار مسکن، مالکان خانه های فرسوده، سرمایه‌گذاران ساختمانی و حتی متقاضیان خرید واجاره مسکن با آن مواجه اند برطرف کند.

طی سال های گذشته تاکنون در طرح های تامین مسکن گروه های کم درآمد(مسکن مهر در دهه ۸۰ و ۹۰ و نهضت ملی مسکن در حال حاضر)، زمین این ساخت وسازها به دو شکل تامین و در اختیار سازنده ها قرار گرفته است. روش اول ساخت مسکن روی اراضی شهرهای جدید در حومه کلان‌شهرها و روش دوم، الحاق اراضی خارج از محدوده به محدوده شهرهاست. هر دو مدل برای تامین زمین ۹۹ساله به منظور ساخت مسکن ارزان برای دهک های نیازمند حمایت، دست کم دو چالش را در خود جای داده است؛ اولین چالش مربوط به صرف هزینه قابل‌توجه از محل بودجه دولتی برای آماده سازی این زمین هاست؛ هزینه ای که از بابت تبدیل این اراضی به عرصه هایی مناسب برای ساخت مسکن، سکونت و شکل گیری زندگی شهری، مورد نیاز است. البته بخشی از این هزینه هم تحت عنوان آورده نقدی از متقاضیان مشمول این خانه ها دریافت شده و می‌شود. چالش دوم مربوط به هزینه سکونت و زندگی در این مناطق است؛ هزینه ای که به دلیل طولانی شدن چرخه سکونت پذیر شدن این شهرها بعد از طی مراحل آماده سازی زمین، ساخت خانه ها و رسیدن سطح خدمات شهری در این مناطق شهری به سطح شهرهای با قدمت بالا، متوجه سیاستگذار و ساکنان آنهاست. معضل عدم‌دسترسی به حمل‌ونقل سریع، انبوه و ارزان‌قیمت بین حومه و شهر مادر که تقریبا در همه این مناطق حومه ای سه دهه بعد از ساخت این شهرها کماکان به قوت خود باقی است، یکی از مهم‌ترین این هزینه هاست. اما سوال مهم این است که چگونه می‌توان این چالش ها را برطرف کرد؟ طوری که هم مسکن ارزان‌قیمت برای گروه ها و دهک های فاقد مسکن به‌خصوص دهک های نیازمند به حمایت(کم درآمدها)، تامین شود و هم اعتبار قابل‌توجهی که هم اکنون برای آماده سازی زمین های دور از مرکز شهرها (زمین های فاقد خدمات)، هزینه می‌شود، به طور بهینه صرف شود؟

تازه ترین برآوردهای انجام شده نشان می دهد، براساس آنچه تاکنون در قالب طرح نهضت ملی مسکن، زمین ۹۹ساله برای ساخت خانه های حمایتی تامین شده است، اعتبار مورد نیاز برای آماده سازی این اراضی، دست کم و به قیمت امروز رقمی حول و حوش ۱۲۰۰ همت (۱۲۰۰‌هزار میلیارد تومان) است. این میزان اعتبار در واقع برآوردی از هزینه مورد نیاز برای آماده سازی ۲۰‌هزار هکتار زمین نهضت ملی مسکن معادل نیمی از آن چیزی است که طی دو سال اخیر برای اجرای این طرح در مناطق مختلف کشور، زمین تامین شده است. با لحاظ اینکه دست کم نیمی از این زمین ها به دلیل دور بودن از مرکز شهر فاقد خدمات بوده و نیازمند آماده سازی هستند، با برآوردهایی که از هزینه آماده سازی و تامین خدمات برای هر مترمربع از این زمین ها به طور متوسط و با قیمت‌های امروز می‌توان داشت، حداقل ۱۲۰۰ همت، برای رسیدن این زمین ها به مرحله ساخت مسکن، مورد نیاز است.

ابعاد اعتبار ۱۲۰۰‌هزار میلیارد تومانی

۱۲۰۰همت، در واقع معادل اعتباری است که می‌توان با استفاده از آن در طول یکسال، یک میلیون و۳۰۰‌هزار فقره وام ۵۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن با قابلیت فروش اقساطی ۱۵ساله با نرخ سود ۱۰درصد(کمتر از نصف نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار که در حال حاضر وام ساخت مسکن در بافت های فرسوده براساس آن پرداخت می‌شود)، تامین و به متقاضیان ساخت مسکن در بافت های فرسوده ارائه کرد. این مدل وام، یعنی وام نوسازی با نرخ سود ۱۰‌درصد یک وام حمایتی هدفمند برای رونق نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری تلقی می‌شود که رقم قسط ماهانه آن کمتر از میانگین اجاره بهای مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط و حدود نصف اجاره بها در بازار اجاره شهر تهران است. در واقع با این مدل هم قدرت پوشش وام نوسازی قابل‌توجه است، هم نرخ سود وام، حمایتی است که باعث می‌شود مبلغ قسط ماهانه وام به مبلغی در استطاعت برای خانوارها تبدیل شود. بررسی ها از مقیاس واقعی اعتبار ۱۲۰۰‌هزار میلیارد تومانی که برآورد قیمتی روز از هزینه مورد نیاز برای آماده سازی حدود نیمی از زمین های تامین شده برای ساخت مسکن حمایتی طی دو سال اخیر است حاکی است، این میزان اعتبار به تنهایی معادل ۴ برابر کل وام هایی است که سال گذشته شبکه بانکی کشور(همه بانک ها)، به بخش مسکن و ساختمان پرداخت کردند. سال گذشته بانک ها اعتباری بالغ بر ۳۰۰ همت به عنوان تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل این بخش اختصاص دادند. همچنین ۱۲۰۰ همت، معادل ۴.۵ برابر کل تسهیلاتی است که تاکنون بانک ها برای پرداخت وام ساخت به پروژه های نهضت ملی مسکن قرارداد بسته و متعهد شده اند(۲۶۶ همت).

با این اعتبار می‌توان بخش قابل‌توجهی از هزینه های تامین انشعابات (آب، برق، گاز و...) در ساخت‌وسازهای بافت فرسوده را به عنوان مشوقی برای کاهش هزینه نوسازی مسکن در بافت های میانی شهرها تامین کرد.

همچنین می‌توان با بخشی از این اعتبار، بسته ویژه معیشتی برای بهبود وضعیت اقتصادی و معیشتی ساکنان بافت های فرسوده و دهک های نیازمند حمایت تدارک دید. از آنجا که یکی از مهم‌ترین چالش ها در حوزه نوسازی بافت های فرسوده چالش های معیشتی گروه های کم درآمد ساکن در این محدوده های شهری است، تنها نیم‌درصد از این اعتبار ۱۲۰۰همتی می‌تواند در قالب بسته معیشتی ویژه برای ۳ میلیون نفر از ساکنان بافت های فرسوده(حدود یک‌سوم جمعیت ۱۰ میلیون نفری ساکن در این بافت ها)، جریان نوسازی را تسهیل کند. این در حالی است که براساس آخرین برآوردها در حال حاضر نزدیک به ۳ میلیون پلاک فرسوده در کشور وجود دارد که در صورت تخریب و نوسازی، دست کم ظرفیت ساخت ۵ میلیون واحد مسکونی جدید بر روی اراضی این خانه های فرسوده وجود دارد. با توجه به اینکه براساس آمارهای مسوولان بخش مسکن، پارسال، ساخت بیش از ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده شهرها آغاز شد، این پهنه ها به شرط حمایت ویژه، ظرفیت ساخت سالانه ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی را در خود جای داده اند. اما شرط مهم برای تحقق این هدف، اختصاص وام ساخت جذاب (ارزان‌قیمت)، استطاعت پذیر و کارآمد از سوی شبکه بانکی است. از طریق تامین مشوق های مالی و تسهیلاتی کارآمد و یارانه های هدفمند، هزینه ساخت برای مالکان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت های فرسوده به میزان قابل‌توجهی کاهش خواهد یافت.

طرح پیشنهادی دنیای اقتصاد در حالی یک بسته موثر حاوی مشوق های مالی و تسهیلاتی برای تسریع جریان نوسازی مسکن در بافت های فرسوده از طریق اختصاص بهینه بخشی از منابع مالی مورد استفاده در طرح نهضت ملی مسکن را ارائه می کند که تمام آنچه گفته شد به معنای آن نیست که همه این منابع می‌تواند و باید در بافت های فرسوده به کار گرفته شود و ۱۰۰‌درصد نیاز به مسکن باید در بافت های فرسوده تامین شود. هر چند اختصاص بهینه این منابع می‌تواند تیراژ ساخت مسکن در بافت های فرسوده را به دو تا سه برابر آنچه هم اکنون در این محدوده های شهری احداث می‌شود، افزایش دهد.