سقف کاذب برای اجاره‌بها/ پالس مثبت برای افزایش کرایه خانه

رئیس‌جمهور روز گذشته از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از میزان تعیین‌شده از سوی دولت خبر داد؛ موضوعی که می‌تواند به‌نوعی یک پالس مثبت برای افزایش اجاره‌بها در برخی از مناطق کشور به‌شمار رود.

کد خبر: ۵۱۱۳۲۷

تاریخ: ۰۹ تير ۱۳۹۹ - ۱۱:۲۹

روزنامه‌های «جام جم»، «وطن امروز» و «صبح نو» در گزارش‌هایی به تعیین سقف برای اجاره‌بها از سوی رئیس جمهور پرداختند که مهم‌ترین بخش‌های این گزارش‌ها را در ادامه می‌خوانید.

جام جم:

رئیس‌جمهور روز گذشته در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن بیش از میزان تعیین‌شده از سوی دولت خبر داد.

روحانی خبر داد که امکان افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر 25 درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر 20 درصد و سایر شهرهای کشور حداکثر 15 درصد وجود دارد.

میزان افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر به‌قدری بوده که موجب افزایش سهم هزینه‌های تامین مسکن در سبد درآمدی خانوارها شده‌است.

مقرر شد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی که پایان قراردادشان منتهی به فروردین و اردیبهشت‌ماه سال‌جاری است به‌صورت خودکار دوماه تمدید شده و این افراد بتوانند تا پایان تیرماه به سکونت در واحدهای مسکونی تحت تملک خود ادامه دهند.

بر این اساس، طبق آمارهای اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی، میزان اجاره‌بها در خردادماه سال‌جاری در تهران 27/6 درصد و در کل مناطق شهری 30/7 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته‌است.

مصوبه‌ای که البته به نظر می‌رسد به چند دلیل ازجمله عدم‌مشخص‌بودن سازوکار اجرای آن، اقدامات دولت برای تنبیه موجرانی که به این مصوبه عمل نکنند، وجود بازار رقابتی در حوزه اجاره مسکن، نرخ بالای تورم و ... چندان قابلیت اجرا نداشته و با اما و اگرهای فراوانی مواجه شود.

ضمن این‌که تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌تواند به‌نوعی یک پالس مثبت برای افزایش اجاره‌بها در برخی از مناطق کشور به‌شمار رود.

هدف دولت، کاهش جابه‌جایی‌هاست، نه کنترل قیمت

فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه علم و صنعت گفت: اصل کاری که دولت قصد دارد انجام دهد مناسب است اما اجرای آن نیازمند شروطی است که یکی از آنها تمدید خودکار اجاره‌بها به مدت یک‌سال یا بیشتر است.

ضمن این‌که میزان رشد اجاره‌ها نیز نباید بیش از رقم اعلام‌شده باشد. وی با بیان این‌که متن مصوبه‌ای که نهایتا تهیه و تدوین می‌شود بسیار مهم است، تصریح کرد: به نظر می‌رسد هدف اصلی دولت و ستاد ملی کرونا از این مصوبه بیشتر به‌منظور ثبات سکونت افراد است و نگاه‌شان مربوط به کنترل اجاره‌بها نیست.

مصوبه دولت ضمانت اجرایی ندارد

فرشید ایلاتی، دیگر کارشناسی است که امید چندانی به اجرایی‌شدن این مصوبه ندارد. وی درباره تصمیم اخیر دولت درباره تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بهای مسکن به خبرنگار جام‌جم می‌گوید: اصل حرف دولت برای کنترل اجاره‌بها درست است اما به نظر می‌رسد روشی که از سوی دولت مصوب‌شده ضمانت اجرایی نداشته‌باشد.

وی افزود: مصوبه تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها مانند تعیین نرخ دلار 4200 تومانی است. شاید دولت در ظاهر ماجرا قصد دارد بازار را کنترل کند اما درنهایت این اقدام نتیجه‌ای نخواهد‌داشت.

طرح‌های دولت در حوزه مسکن کارایی ندارد

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز به عنوان نماینده صنفی که طبیعتا باید انعقاد یا تمدید اجاره‌نامه‌ها به تایید آنها برسد در واکنش به سخنان روز گذشته رئیس‌جمهور به جام‌جم می‌گوید: این مصوبه قابلیت اجرا ندارد. چطور ممکن است وقتی یک خانه با امکانات ثابت و یکسان در یک محله و موقعیت با دو قیمت مختلف به فروش می‌رسد، دولت برای اجاره‌بها نرخ و سقف مشخصی تعیین کند. اینها یعنی قیمت‌گذاری در حوزه مسکن هنوز قابلیت اجرا نداشته و ممکن نیست.

مشاوران املاک، الزامی برای اجرای مصوبه دولت ندارند

مشاوران املاک نقش واسطه بین موجر و مستاجر دارند و طبیعتا قرارداد منعقد شده با رقمی که موجر و مستاجر توافق می‌کنند به امضا می‌رسد. از این رو تخلفی متوجه مشاوران املاک نیست و دولت برای کنترل اجاره بها باید ساز و کاری در نظر بگیرد که حق مالکیت افراد را زیر سوال نبرد.

وطن امروز:

صدور دستور ممنوعیت افزایش اجاره‌‌بها در حالی است که دولت طی ۷ سال گذشته هیچ تدبیر راهگشایی برای حل واقعی مسأله مسکن ارائه و اجرایی نکرده است.

صدور دستور ممنوعیت افزایش اجاره‌بها بیش از حد تعیین شده دولت در حالی است که پیش از این هم دستوراتی از این دست برای مقابله با گرانی ارز، خودرو و لوازم خانگی توسط رئیس‌جمهور صادر شده بود که هیچ یک به عملی نشد.

التهابات اخیر بازار مسکن بویژه طی 2 ماه گذشته، تامین مسکن چه به صورت ملکی و چه به صورت استیجاری را برای متقاضیان بشدت سخت‌تر از گذشته کرده است.

افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها چنان سرعت گرفته که در برخی موارد طبق گزارش‌های غیررسمی‌ نرخ اجاره‌بها پس از گذشت چند روز از توافق به ۲برابر افزایش می‌یابد. این روند باعث نگرانی و اعتراض عموم مردم و کارشناسان شده است.

تدبیر دولت در برابر مسائل؛ «سازگاری با مشکل» به جای «حل مسأله»

روش دولت فعلی برای حل مسائل بویژه در حوزه اقتصادی بسیار عجیب است. دولتمردان در مواجهه با مسائل اقتصادی، به جای حل آنها، راهکارهایی برای انطباق مردم با شرایط پیش آمده ارائه می‌کنند.

ایده ساخت خانه‌های 25 تا 40 متری برای جبران گرانی مسکن و تامین سرپناه حداقلی در حالی مطرح می‌شود که راهکارهای اصلی برای حل ریشه‌ای معضل تورم افسارگسیخته بویژه در حوزه مسکن طی 7 سال گذشته در حاشیه بوده است.

مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف از مسکن گرفته تا خودرو و ... رشد نقدینگی بیش از 20 درصدی است.

عامل دیگر در افزایش قیمت مسکن، کاهش شدید ساخت‌و‌سازها در دوره مدیریت دولت فعلی است.

دولتی که تنها برنامه‌اش در حوزه مسکن، کند کردن سرعت پیشرفت طرح مسکن مهر و فحاشی به این پروژه عظیم بود، اکنون و در سال پایانی خود، هیچ دستاوردی برای عرضه جهت کنترل تورم افسارگسیخته در بازار مسکن ملکی و بویژه استیجاری ندارد تا جایی که مجبور به تصویب طرحی برای ممنوعیت افزایش اجاره‌بها بیش از حد تعیین شده خود می‌شود.

عامل دیگر افزایش بی‌ضابطه قیمت‌ها در بازار مسکن، نبود نظارت متمرکز بر معاملات مسکن و مالکیت املاک است.

خبر راه‌اندازی «سامانه املاک و اسکان» در حالی در ماه اخیر منتشر شد که در 7 سال گذشته هیچ اقدامی‌‌ برای راه‌اندازی این سامانه جهت رصد معاملات و مالکیت‌ها به منظور شناسایی خانه‌های خالی و همچنین معاملات سوداگرانه به عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نشد.

هم‌اکنون این سامانه تنها به صورت اسمی راه‌اندازی شده و هیچ موردی در آن ثبت نشده است. تعلل در اصلاح قوانین مالیاتی برای اخذ مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی، دیگر اهمال دولت در ساماندهی بازار مسکن برای کنترل تورم در این بخش است.

همه این موارد اقداماتی است که اگر تاکنون انجام شده بود، نیازی به تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها وجود نداشت، اقدامی‌که مشخص نیست تا چه اندازه قابلیت اجرا دارد.

صبح نو:

افزایش نرخ مسکن این‌بار به اندازه‌ای بالا رفته که آسیب‌هایی نظیر پشت‌بام‌خوابی، طرح ساخت مسکن 25‌متری و ... را به همراه داشته‌است.

به‌دنبال همین ماجرا روز گذشته حسن روحانی، رییس‌جمهوری از سقف اجاره‌بها برای واحد های مسکونی خبر داد. به گفته روحانی هر مالک می‌تواند سالانه تنها 25‌درصد به اجاره بهای ملک خود اضافه کند.

صرف نظر از اینکه این دستورالعمل تا چه اندازه ضمانت اجرایی در کشور دارد، باید به این موضوع پرداخت که آیا این اقدام دولت باید تنها بماند.

دخالت نکردن دولت‌ها در تعیین قیمت کالاهای اقتصادی، یک اصل پذیرفته شده در اقتصاد مبتنی بر بازار آزاد است. اما این موضوع برای کالایی مثل مسکن کاملاً برعکس است. نه فقط در ایران بلکه در تمام کشورهای توسعه‌یافته دولت‌ها برای ثبات بازار مسکن به این حوزه ورود پیدا می‌کنند.
مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین کالاهای مورد نیاز هر خانوار در کشور شناخته شده است؛ زیرا غیرقابل جایگزین بوده و همچنین از سبد هزینه خانوار قابل حذف نیست.

بر‌اساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور، متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار شهری به 45‌درصد رسیده است و این در حالی است که شاخص متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار برای خانوارهای دهک پایین درآمدی به 80درصد هم می‌رسد.

دستورالعمل روحانی گرچه به‌طور کلی اقدام مثبت تلقی می‌شود اما نباید منحصر به دوران شیوع کرونا در کشور باشد، ضمن اینکه باید دید این دستورالعمل چه ضمانت اجرایی دارد و مالکان در کشور تحت چه شرایطی مجبور به انجام این دستورالعمل خواهند شد. کشورهای توسعه یافته سال‌هاست به بحث اجاره مسکن ورود کرده‌اند.

دولت‌ها در دنیا از طریق سیاست‌هایی مانند ساخت مسکن، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد دولت‌های مختلف در زمینه‌های متعدد کنترل اجاره‌بهای اولیه، کنترل میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن‌های استیجاری اقدام به قانون‌گذاری کرده‌اند.

نرخ مسکن را نمی‌توان با فشار پایین نگه داشت

آقای محسن فلکی، فعال و کارشناس حوزه مسکن: نرخ مسکن را با فشار و ارائه دستورالعمل نمی‌توان پایین نگه داشت. زیرا نرخ اجاره‌بها در کشور ناشی از قیمت کلی هر واحد مسکونی است.

مسکن در کشور ما یک کالای مصرفی نیست و عموماً برای سرمایه‌گذاری از آن استفاده می‌شود. میزان رهن یک واحد مسکونی همیشه یک پنجم قیمت کلی آن واحد مسکونی است. بدیهی است هنگامی که قیمت هر ملک تا این اندازه بالا رفته است، سرمایه‌گذار حاضر نیست به قیمت پایین‌تری آن را اجاره بدهد.

شاید در رسانه‌ها از کم‌کردن نرخ اجاره‌بها به حالت دستوری یا فرهنگ‌سازی صحبت شود اما در عالم واقعیت کمتر مالکی حاضر است ملک خود را کمتر از ارزش واقعی‌اش اجاره بدهد.

دولت باید در قیمت‌گذاری بازار مسکن نقش موثری ایفا کند

سید‌البرز حسینی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس یازدهم: ساماندهی بازار مسکن طرح دو فوریتی آماده شده و یکشنبه بعدی در اولین جلسه کمیسیون مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت.

هدف اصلی طرح دو فوریتی ساماندهی بازار مسکن و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر است که پس از بررسی جزییات این طرح در کمیسیون عمران اطلاعات کامل آن در اختیار رسانه‌ها قرار خواهد گرفت.

بررسی تجربه‌های کشورهای توسعه‌یافته در زمینه ورود دولت‌ها به بازار مسکن در کنار توجه به مشکلات اقتصادی ناشی از شیوع بیماری کرونا و همچنین جولان سوداگران در بازار مسکن، نشان می‌دهد که ضرورت دارد در کشورمان هم دولت در قیمت‌گذاری این بازار نقش موثری ایفا کند.

دولت می‌تواند  با استفاده از ابزارهایی مثل وضع مالیات‌های تنظیمی و افزایش عرضه مسکن به اثرگذاری پایدار این اقدامات کمک کند.