چطور از دعوا‌های خرید ملک پیشگیری کنیم؟

این روز‌ها دعوا‌های ملکی بخش بزرگی از پرونده‌های قوه قضاییه را تشکیل می‌دهند. برخی از این دعوا‌ها بر سر خرید آپارتمان است. گاهی خریدار شاکی می‌شود که آپارتمانی که خریده است با آنچه در قولنامه نوشته، تفاوت دارد و گاهی، فروشنده شاکی است چرا پولش را نداده اند یا تعهدات خریدار انجام نشده. چطور می‌شود از این قبیل اختلافات جلوگیری کرد؟

کد خبر: ۴۸۳۰۱۸

تاریخ: ۳۰ آبان ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۰

یکی از رایج‌ترین دعوا‌های ملکی درباره مسایل مربوط به خرید مسکن به خصوص پیش خرید آپارتمان است. فراوانی این دعوا‌ها آنقدر بالا بوده است که قانون گذار به صورت خاص، برای دعوا‌های مربوط به پیش خرید مسکن و آپارتمان، قانون وضع کرده و به اصطلاح، دست و پای پیش فروشنده را حسابی بسته است تا اختلافات به حداقل برسد. البته باید در نظر داشت این قانون به صورت شفاف و واضح درباره بسیاری از موارد احتمالی اختلاف بین پیش خریدار و پیش فروشنده حرف زده، ولی این شفافیت باعث نشده است دعوا‌های مربوط به پیش فروش املاک کاهش یابد، چون بی اطلاعی از قانون از یک سو و اجرا نکردن تعهدات طرفین معامله، به خصوص پیش فروشنده، از سوی دیگر باعث شده باز هم اختلافات دادگاهی بر سر قرارداد‌های پیش فروش ساختمان بالا باشد.

به گزارش خبرآنلاین در این مطلب مختصر، به کلیات اصلی‌ترین دعوا‌ها و همچنین راهکار جلوگیری از پیش آمدن اختلاف در پیش فروش ساختمان می‌پردازیم.

پیش فروش ساختمان با خرید و فروش معمولی فرق دارد

همانطور که در بالا بیان شد، خرید و فروش معمولی، تفاوت زیادی با مسئله پیش فروش ساختمان دارد و قواعد خاصی بر پیش فروش ساختمان حاکم است که در قانون پیش فروش ساختمان، مفصلا درباره آن بحث شده است. نکته اینجاست که در صورت توافق، طرفین معامله از بسیاری از قواعد این قانون نمی‌توانند تخلف کنند. به عبارت دیگر، حتی توافق بین پیش خریدار و پیش فروشنده درباره عدم اجرای بخش‌هایی از این قانون در معامله شان، اعتبار قانونی ندارد. مانند آنکه ماده ۱۱ این قانون اعلام کرده نحوه پرداخت اقساط ساختمان قابل توافق بین پیش خریدار و پیش فروشنده است، ولی حداقل باید ۱۰ درصد از قیمت ساختمان همزمان با تنظیم سند قطعی به نام پیش خریدار، توسط فروشنده دریافت شود. طرفین معامله نمی‌توانند به پرداخت کمتر از این ۱۰ درصد توافق کنند.

همچنین طبق ماده ۱۶ این قانون در صورتی که پیش خریدار، قسط‌های خود را به موقع نپرداخت، ابتدا باید پیش فروشنده، به او از طریق دفترخانه اسناد رسمی اخطار دهد و دفترخانه هم باید به پیش خریدار یک ماه فرصت رسمی برای پرداخت اقساط خود بدهد، در صورت رعایت نکردن مهلت‌های قانونی این ماده، معامله از طرف پیش فروشنده قابل فسخ شدن نیست. همچنین باید قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کدرهگیری دریافت شود و اگر کسی پیش فروش ساختمان را بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی انجام داد، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود.

اختلاف مساحت ساختمان با قرارداد تا ۵ درصد مساحت کل ساختمان، باعث فسخ قرارداد نمی‌شود و فقط به پیش خریدار حق می‌دهد که از پیش فروشنده خسارت بگیرد.

از طرف دیگر، برخی از مواد این قانون، دارای «آمریت» قانون نیست و به توافق و اختیار طرفین قرار داده شده است و پیش خریدار و پیش فروشنده می‌توانند درباره آن توافق کنند. مانند آن که اگر پیش فروشنده در مواعد مقرر که تعهد کرده است، نتواند ساختمان را بسازد یا تکمیل کند، پیش خریدار هم می‌تواند پرداخت اقساط و قیمت معامله را منوط به ساختن بنا کند و بگوید تا زمانی که طبق قرارداد ساختمان را تحویل نداده ای، من هم اقساط و بدهی خودم را نمی‌پردازم.

همچنین در صورتی که مساحت بنای تحویل داده شده، کمتر از میزان قرارداد شده است، فقط پیش خریدار حق دارد معامله را فسخ کرده، به قیمت روز، بهای ساختمان را دریافت کند یا به نسبت درصدی که ساختمان از قرارداد منعقد شده، کمتر است، از پیش فروشنده خسارت بگیرد. البته اختلاف مساحت ساختمان با قرارداد تا ۵ درصد مساحت کل ساختمان، باعث فسخ قرارداد نمی‌شود و فقط به پیش خریدار حق می‌دهد که از پیش فروشنده خسارت بگیرد. یکی دیگر از نکات مهم در قرارداد پیش فروش، مسئله حل اختلاف است. دادگاه و محاکم دادگستری در ابتدای بروز اختلاف، صلاحیت رسیدگی به شکایات درباره قرارداد پیش فروش را ندارند، بلکه طبق رویه خاصی که در قانون مشخص شده است، ابتدا باید داوران درباره اختلاف پیش آمده، اظهارنظر کنند و در صورتی که یکی از طرفین قرارداد پیش فروش نسبت به رای داوران، معترض باشد، شکستن رای داوران، کار بسیار سختی است و نیاز به باز کردن پرونده جداگانه‌ای در دادگاه دارد. یعنی فرد معترض، چه پیش فروشنده و چه پیش خریدار، اول باید در دادگاه، اثبات کند رای داوران یا خود داوران، مشکل دارد و بعد، برای اختلافی که پیش آمده، طرح دعوا کند. به بیان دیگر، رای داوران پیش بینی شده در این قانون، لازم الاجرا است و اجرای آن توسط واحد اجرای احکام دادگستری، مانند آرای دادگاه، اجرا می‌شود که قواعد و قوانین مشخصی درباره آن حاکم است.

از این جمله قواعد و ضوابط در قانون پیش فروش ساختمان بسیار است و در این بحث، فقط به برخی موارد اختلافی عمده که باعث می‌شود مردم به دادگاه‌ها مراجعه کند، می‌پردازیم.

خصوصیات قانونی قرارداد پیش فروش

باید به این نکته توجه شود که قرارداد پیش فروش، یک قرارداد قانونی بسیار محکم با ضوابط مشخص است. برای همین هر قرارداد خرید و فروش مسکن یا تعهد به خرید و فروش مسکن و حتی تعهد به پیمانکاری ساخت مسکن، قرارداد پیش فروش محسوب نمی‌شود. ممکن است کسی با یک پیمانکار ساختمانی یا به اصطلاح خودمان، «بساز و بفروش» قرارداد ببندد که برای او خانه‌ای با مشخصات معلوم در قرارداد بسازد، این قرارداد، پیش فروش شمرده نمی‌شود و قانون پیش فروش ساختمان بر آن حاکم نیست. به همین دلیل نباید به هر قراردادی درباره ساختن مسکن یا تحویل مسکن، قرارداد پیش فروش گفته شود.

حتی ممکن است خریداری، با فروشنده‌ای قرارداد بنویسد و توافق کند که فروشنده تا تاریخ مندرج در قرارداد، باید ساختمان را تمام کرده و تحویل بدهد و در ازای آن، به صورت نقد یا اقساط، وجوهی را دریافت کند. این قرارداد هم در صورتی که «جنبه‌های شکلی» قرارداد پیش فروش در آن رعایت نشده باشد، در حکم قرارداد‌های عادی و توافقات معمول بین طرفین است و نمی‌توان قواعد قرارداد پیش فروش ساختمان را درباره آن حاکم دانست. یعنی خریدار دارای اختیارات و امتیازاتی که در قرارداد پیش فروش ساختمان وجود دارد، نیست و به اصطلاح، دستش از حمایت قانون پیش فروش ساختمان خالی است.

به همین دلیل باید اول، شرایط شکلی قرارداد پیش فروش ساختمان که باعث می‌شود چتر حمایت قانونی بر سر خریدار گسترده شود را بررسی کنیم. اولین شرط آن است که پیش فروشنده، مالک زمینی باشد که قرار است بنا در آن احداث شود یا قانونا حق داشته باشد روی این زمین، بنا احداث کند، مانند آن که به عنوان شریک و سرمایه گذار با مالک زمین توافق بر ساختن ساختمان کرده باشد یا مستاجرانی که طبق قرارداد مشخص، حق دارند روی زمینی که در اختیار دارند، بنا احداث کنند. برای همین، اگر فروشنده سند مالکیت خود یا شراکت و سرمایه گذاری یا اجاره نامه‌ای که در آن قید شده باشد حق احداث بنا دارد را هنگام بستن قرارداد پیش فروش ارائه ندهد یا اشاره کند که من پیمانکار ساختمان هستم و مالک نیستم، قرارداد پیش فروش معنی ندارد.

همچنین در قرارداد پیش فروش باید مشخصات ساختمان مورد معامله به دقت قید شود. یعنی مشخص شود چند متر بنا، در کدام طبقه، با چند اتاق و پارکینگ و انباری باید ساخته شود. پرونده‌های متعددی وجود دارد که پیش خریدار، بدون دقت در احتمال این که در طبقات مختلف، تعداد واحد‌های زیادی ساخته شده، قرارداد بسته است و دقیقا مشخصات ساختمان یا آپارتمانی را که پیشخرید کرده است، مشخص نکرده و این مسئله باعث شده پیش فروشنده با سوءاستفاده از ابهاماتی از این دست، مثلا آپارتمان بزرگتر را به خریدار دیگری بفروشد و آپارتمان کوچکتر یا با تعداد اتاق کمتر را به پیش خریدار بدهد و باعث اختلاف و دعوا و در نهایت، طرح پرونده در داوری و پس از آن در دادگاه شود.

همچنین باید در هنگام بستن قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی ساختمان از روی «شناسنامه فنی ساختمان» به دقت در قرارداد پیش فروش مشخص شود. با چه مصالحی ساختمان ساخته می‌شود؟ موقعیت، کاربرد، مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، کل تعداد واحدها، شکل و جنس نما، سیستم گرمایش و سرمایش، مشاعات و نظایر آن باید دقیقا برای پیش خریدار مشخص شود. این قرارداد مستلزم آن است که پیش فروشنده، شناسنامه فنی ساختمان را از شهرداری گرفته باشد. به بیان دیگر، باید کار‌های اداری و شهرداری سازه انجام شده باشد و مشخص باشد پیش خریدار، قصد خریدن چه سازه و ساختمانی را دارد. برای هر واحد، ارائه شناسنامه فنی ساختمان برای انعقاد قرارداد پیش فروش الزامی است و پیش فروشنده نمی‌تواند به استناد شناسنامه فنی کلی ساختمان، هر واحد را پیش فروش کند.

حمایت دیگر قانونی از پیش خریدار، این است که در صورتی که پیش فروشنده دارای بدهی به اشخاص دیگری باشد، ساختمانی که سند آن هنوز به نام پیش فروشنده و فعلا در حال ساخت است، قابل توقیف به نفع طلبکاران پیش فروشنده نیست و در اصل، پیش خریدار، مالک آن شمرده می‌شود.

از جمله مشخصات دیگری که باید در قرارداد پیش فروش مشخص شود، تعیین زمان دقیق تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله است. همچنین باید مشخص شود تعهدات پیش‌فروشنده در مقابل مرجع صادرکننده پروانه (یعنی شهرداری، دهیاری و نظایر آن) و سایر مراجع قانونی از جمله اداره ثبت اسناد رسمی، اداره مالیات و دارایی، شرکت‌های ارائه خدمات آب و برق و مخابرات و نظایر آن چیست. در اینجا معمولا پیش فروشنده متعهد به اجرای موارد قانونی گرفتن تصفیه حساب از ادارات مزبور می‌شود. همچنین هنگام انعقاد قرارداد باید وضعیت بیمه ساختمان در حال ساخت را از لحاظ مسئولیت مدنی و سایر بیمه‌های متداول، مشخص و تقدیم دفتر اسناد رسمی شود. در نهایت هم داوران هر یک از طرف‌های قرارداد با حضور یک داور مرضی الطرفین (یعنی یک نفر داور که هر دو طرف درباره حضور او در داوری توافق دارند) باید در قرارداد پیش فروش ساختمان مشخص شوند تا هنگام اختلاف در تفسیر یا اجرای مفاد قرارداد، طبق قانون مدنی درباره اختلافات رای دهند.

پس از مشخص شدن این مسایل، باید قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و قولنامه مشاوران املاک و نظایر آن، اعتبار قرارداد پیش فروش را ندارد.

اینجاست که قانون پیش فروش ساختمان، دست و پای پیش فروشنده را سفت و سخت بسته است و برای هر روز تاخیر در تحویل ساختمان، جریمه‌های سنگینی وضع کرده و گفته است توافق بر مبنای کمتر از جریمه‌های عنوان شده در این قانون، پذیرفتنی نیست، ولی طرفین می‌توانند برای جریمه‌های سنگین‌تر تاخیر در اجرای تعهد پیش فروشنده، توافق کنند.

این قانون تکلیف سنگین دیگری هم بر عهده پیش فروشنده گذاشته و حکم کرده است پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

حمایت دیگر قانونی از پیش خریدار، این است که در صورتی که پیش فروشنده دارای بدهی به اشخاص دیگری باشد، ساختمانی که سند آن هنوز به نام پیش فروشنده و فعلا در حال ساخت است، قابل توقیف به نفع طلبکاران پیش فروشنده نیست و در اصل، پیش خریدار، مالک آن شمرده می‌شود. حتی اقساطی که پیش خریدار برای اجرای قرارداد پیش فروش به حساب پیش فروشنده ریخته و پیش فروشنده باید این پول‌ها را بردارد و خرج ساختمان کند هم قابل توقیف از سوی طلبکاران پیش فروشنده نیست و قانون، از این وجوه هم در مقابل طلبکاران حمایت می‌کند.

جالب اینجاست قانون گذار آنقدر درباره قرارداد پیش فروش حساسیت به خرج می‌دهد که می‌گوید عدم رعایت برخی از مواد این قانون، با جریمه‌های سنگین ریالی و حبس‌های میان مدت مجازات می‌شود. همچنین مشاوران املاک هم باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند خودشان مستقیما قرارداد پیش‌فروش تنظیم کنند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

حمایت از پیش خریدار تا کجاست؟

با رعایت شرایط شکلی قرارداد پیش فروش و همچنین رعایت توافقات طرفین در هنگام پرداخت وجوه و اقساط، پیش خریدار دارای قدرت بسیار زیادی در ملزم کردن فروشنده به انجام تعهداتش می‌شود. از این رو، قرارداد پیش فروش ساختمان از بهترین انواع قرارداد‌هایی است که خریداران می‌توانند به حمایت قانونی از خود در صورت بروز اختلافات امیدوار باشند و در اصل، راه‌های کلاهبرداری از طریق مختلف مانند فروش یک ساختمان به چند نفر، یا استفاده از مصالح بی کیفیت و سازه نامرغوب، آنطوری که در بسیاری از مجتمع‌های مسکن مهر کشور شاهدآن هستیم، بسته می‌شود.

حمایت قانونی از پیش خریدار آنقدر زیاد است که تقریبا می‌توان گفت قانون، پیش فروشنده را همه جا ملزم به رعایت صرفه و صلاح پیش خریدار کرده است. البته پیداست پیش فروشنده‌ای که قبول کند در چهارچوب این قرارداد، تعهدات خود را انجام دهد، عموما از مبالغ عرفی بازار، پول بیشتری مطالبه می‌کند که به نظر می‌رسد این اضافه پرداخت، ارزش بیمه کردن قرارداد ساختمان را دارد. چون شاید برخی افراد، پول کمتری برای اجرای سازه و پیش فروش ساختمان بخواهند، ولی، چون چتر حمایت قرارداد قانونی پیش فروش ساختمان بر سر خریداران آن قرارداد‌ها نیست، احتمال سوخت و سوز کل پول خریدار هم بالا می‌رود.