انفجار قیمتی مسکن چگونه رخ داد؟

اقتصاد > مسکن - آن‌قدر قیمت مسکن بالا رفته که امروز، آن‌طور که گزارش‌ها نشان می‌دهد، خرید و فروش و معاملات در حداقل ممکن قرار گرفته است. به عبارتی، هم در بازار فروشنده هست و هم خریدار، اما نه کسی می‌خرد و نه کسی می‌فروشد.

کد خبر: ۴۳۳۱۵۳

تاریخ: ۰۹ مهر ۱۳۹۷ - ۰۹:۲۹

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریور امسال به 10 هزار و 300 واحد مسکونی رسیده که نسبت به شهریورماه پارسال 33.5 درصد کاهش یافته است.

به گزارش خبرانلاین این در حالی است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 8.1 میلیون تومان بوده که نسبت شهریورماه پارسال 74.1 درصد افزایش یافته است. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال مربوط به منطقه پنج به میزان 92.1 درصد و کمترین میزان رشد مربوط به منطقه 12 به اندازه 36.2 درصد تعلق داشت.

بانک مرکزی همچنین در این گزارش اشاره کرده است که در 6 ماهه نخست سال، شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74 هزار و 900 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال 12.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه‌های شهر تهران 6 میلیون و 750 هزار تومان بود که نسبت به مدت مشابه پارسال 50.5 درصد افزایش یافت.

وزارت راه هم رشد قیمت مسکن را تایید کرد

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در روزهای گذشته آخرین آمار بازار مسکن در شهریور امسال را منتشر و اعلام کرد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه نسبت به شهریور سال گذشته ۷۴ درصد رشد و معاملات ۱۹ درصد افت دارد.

براساس گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در شهریور ماه امسال ۱۰ هزار و ۵۳۷ فقره معامله به امضا رسید که نسبت به ماه گذشته (مرداد ۹۷) با ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله، کاهش حدودا ۲ هزار و ۴۰۰ فقره ای داشته است.

قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهریور در تهران ۸ میلیون و ۱۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته ۶۰۰ هزار تومان در هر مترمربع افزایش داشته است. این شاخص در شهریور سال گذشته ۴ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان در هر مترمربع بود که نشان‌دهنده افزایش شدید قیمت مسکن در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل است.

تصویر کشوری از بازار معاملات مسکن چه می‌گوید؟

تصویر کشوری از بازار معاملات مسکن، روند متفاوت خرید و فروش آپارتمان در برخی استان‌ها نسبت به تهران را نشان می‌دهد.

در اولین فصل امسال، معاملات مسکن در تهران تحت‌تاثیر جهش قیمت‌ها، از رونق فاصله گرفت؛ اما در یازده استان، حجم خرید آپارتمان بیش از ۵۰ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد. در استان‌هایی که بازار معاملات مسکن در آنها رونق داشته، متوسط قیمت‌ها، کمتر از تورم میانگین کشوری، رشد داشته است. بهار امسال متوسط قیمت مسکن در ۳۰ استان بدون لحاظ وزن تهران حدود ۱۰ درصد افزایش یافت.

بازار مسکن

رشد شدید قیمت خانه ربطی به بازار مسکن ندارد

در این میان، با وجود افزایش عجیب قیمت مسکن در ماه‌های گذشته، معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است «اتفاقی که برای بازار مسکن افتاد، عامل داخلی نداشت و همه عواملی که باعث افزایش قیمت مسکن شدند، خارج از بخش مسکن بود.»

به گفته وی، «در 5 سال گذشته قیمت مسکن در یک حد معقولی بوده و به طور ناگهانی این جهش قیمت رخ داده است، حال این‌که درون بخش مسکن اتفاقی رخ نداده که ظرف 6 ماه چنین انفجار قیمتی اتفاق افتد.»

حامد مظاهریان در پاسخ به این پرسش که آیا شرایط حال حاضر بازار مسکن قابل پیش‌بینی نبود، می‌گوید: «بخش مسکن تابع شاخص‌های کلان اقتصادی است. رفع رکود چندساله اخیر هدف‌گذاری سیاست‌های بخشی بود که بررسی آمارها تا پایان سال 1397 نیز موید صحت برنامه‌ها و سیاست گذاری‌های صورت گرفته بود.»

وی تاکید می‌کند: «به همان میزان که تلاطمی به این وسعت در بازار ارز و طلا قابل پیش‌بینی نبود، امکان پیش‌بینی بازار مسکن و افزایش قیمت خارج از عرف این بازار هم وجود نداشت و چه کسی می‌توانست پیش‌بینی کند که بازارهای اقتصادی دچار چنین التهابی شوند.»

مظاهریان با تاکید بر این‌که بخش زیادی از اتفاقات اقتصادی قابل پیش‌بینی نبود و از خارج از بخش به حوزه مسکن تحمیل شد، عنوان می‌کند: «وقتی اقتصاد کلان کشور دچار تلاطم شد، این شرایط همه بازارهای اقتصادی را دگرگون کرد که بخش مسکن هم تحت‌تاثیر آن قرار گرفت.»

سرمایه‌گذاران با بازار مسکن قهر کرده‌اند

در این شرایط به نظر می‌رسد رشد قیمت مسکن در ماه‌های گذشته منتهی به قهر سرمایه‌گذاران با بازار مسکن شده است؛ موضوعی که رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن نیز تایید می‌کند. به گفته مجتبی بیگدلی، «در نیمه نخست امسال قیمت مسکن ۶۰ تا ۷۰درصد افزایش داشته است و اگر دولت سیاست‌های خود را در این بخش تغییر ندهد، به حتم در نیمه دوم سال شاهد افزایش ۲۰۰ تا۳۰۰درصدی قیمت مسکن خواهیم بود.»

وی درباره وضعیت بازار در ۶ ماهه نخست سال توضیح می‌دهد: «زمانی که فضا به شدت به سمت رکود حرکت می‌کند و رکود وجود دارد، ‌دولت باید کاری انجام دهد تا در شرایط فردای رکود که معمولا دچار کمبود هستیم، بتوان قیمت‌ها را کنترل کرد؛‌ همیشه فردای رکود در کشور ما مواجه شده با شوکی که از سوی دولت و به صورت عمدی ایجاد می‌شود. یعنی دولت این شوک را به بازار می‌دهد و با گران کردن دلار سعی می‌کند مشکلات ریالی خود را حل کند که این کار به سونامی موجود در بازار دامن می‌زند.»

بیگدلی تصریح می‌کند: متاسفانه اکنون به این سونامی دامن زده شده و شرایط عادی در بازار حاکم نیست و از یک سو نیازهای تلنبار شده ۳ تا ۴سال گذشته وجود دارد و از سوی دیگر، شاهد حرص و هجوم از سوی مردم در فردای رکود هستیم که این موارد سبب شده تا قیمت‌ها به شدت در حال افزایش باشد.»

وی درباره میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن می‌گوید: «با توجه به نوسان قیمت مصالح و... در بازار،‌ میانگین ساخت هر مترمربع مسکن حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.»

بیگدلی عنوان می‌کند:‌ «دولت باید مشوق‌های در حد رایگان به سازندگان اعطا کند؛ زمانی‌که سرمایه‌گذار قهر کرده و به حضور در بازار رغبتی ندارد، باید با اعطای تسهیلات و مشوق‌ها زمینه‌های حضور سرمایه‌گذار را فراهم کرد.»

خریداران و فروشتده‌ها در چه فکری هستند؟

تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون عرضه و تقاضای آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده در بازار به میزان محسوسی کاهش یافته که این موضوع ناشی از دو دلیل عمده است.

اولین علت که منشا آن در تغییر رفتار سمت عرضه مسکن از بابت کاهش عرضه واحدهای نوساز و کلیدنخورده به بازار معاملات آپارتمان قابل مشاهده است، مربوط به مشخص نبودن چشم‌انداز آتی ساخت و ساز به ویژه از ناحیه هزینه‌های ساختمانی از جمله نوسانات قیمت مصالح است.

سازندگان که طی ماه‌های اخیر با جهش قیمت مصالح ساختمانی مواجه شده و قیمت تمام شده ساخت مسکن برای آنها به میزان قابل توجهی افزایش یافته است، هم‌اکنون چشم‌انداز مشخصی از کم‌و‌کیف ادامه نوسان قیمتی در بازار مصالح ندارند، از این رو عرضه واحدهای نوساز را تا زمان تثبیت شرایط در بازار مصالح محدود کرده‌اند.

از سوی دیگر هم اکنون متقاضیان خرید مسکن نیز به دلیل فاصله قابل توجه قیمت نوسازها با واحدهای چند ساله، از قدرت خرید کافی برای واحدهای کلیدنخورده برخوردار نیستند به همین دلیل تقاضا برای خرید نوسازها و کلیدنخورده‌ها نیز به میزان قابل توجهی در بازار کاهش پیدا کرده است و می‌توان گفت در شرایط فعلی تنها تعداد محدودی از خریداران مصرفی متقاضی خرید واحدهای نوساز هستند.

این دو عامل بیش از هر عامل دیگری منجر به کاهش قابل توجه تعداد فایل‌های فروش واحدهای نوساز شده است.

رکود مسکن از مرداد 97 شروع شد

در این شرایط، مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت شهرسازی معتقد است که رکود مسکن از مرداد 97 آغاز شد. علی چگنی با بیان این‌که ارزش افزوده بخش مسکن در حال حاضر مثبت است، می‌گوید: «معاملات انجام شده مسکن نشان‌دهنده رونق بازار مسکن نیست.»

چگنی بخش قیمت، رونق یا رکود مسکن را ناشی از اقتصاد کلان کشور عنوان کرده و تصریح می‌کند: «افزایش قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با قیمت مسکن افزایش بیشتری یافته است. کسادی در خرید و فروش در ماه گذشته وارد شده، اما تولید مسکن همچنان ادامه دارد و در نوسان است.»

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌کند: «مسایل داخلی و بین‌المللی بر اقتصاد و مسکن کشور تاثیر گذاشته است. رغبت تولیدکننده با گرانی مصالح ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند.»

مسکن کشش افزایش قیمت ندارد؛ مگر اتفاق عجیبی بیفتد

اما آیا مسکن کشش افزایش قیمت دوباره را دارد؟ مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: «افزایش قیمت مسکن تقریبا به حد نهایی رسیده و از این به بعد کشش رشد قیمت وجود ندارد؛ مگر این‌که اتفاقات عجیب و غریبی در حوزه اقتصاد کلان رخ دهد.»

علی چگینی توضیح می‌دهد: «بخش مسکن یک بخش تاثیرپذیر از مسائل خرد و کلان اقتصاد است. تا پیش از سال ۱۳۹۶ بر اساس قیمت‌های ثابت، قیمت واقعی مسکن ۳۰ درصد کاهش یافت، اما از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ با توجه به رشد نقدینگی، مراودات تجاری و تغییرات اقتصاد کلان تغییر قیمت‌ها در حوزه مسکن آغاز شد و در شهر تهران به حدود ۶۰ درصد رسید که همین موضوع باعث شد تا ارزش افزوده بخش مسکن بالا برود، پروانه‌های ساختمانی افزایش یابد، معاملات و قیمت هم روند تدریجی رشد را آغاز کند و تا حدودی از رکود خارج شدیم.»

وی تاکید می‌کند: «با این وجود معتقدم افزایش قیمت مسکن تقریبا به حد نهایی خود رسیده و کشش و افزایش مجدد وجود ندارد؛ مگر این‌که اتفاقات عجیب و غریبی در حوزه اقتصاد کلان بیفتد. با توجه به ایجاد ارزش افزوده، گرایش به سمت تولید مسکن، مثبت شده است.»

افزایش قیمت خانه از توان بازار خارج است

مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره وضعیت بازار مسکن در فصل پاییز و نیمه دوم سال می‌گوید: «امیدوارم با افزایش قیمت روبه‌رو نباشیم، زیرا مردم برای خرید و جابه‌جایی توان اقتصادی ندارند.»

این فعال بخش مسکن تصریح می‌کند: «با صحبت‌های انجام شده با مسوولان و همچنین جلساتی که در مجلس، ‌وزارت صنعت و وزارت راه و شهرسازی برگزار کرده‌ایم، انتظار داریم تا راهکارهایی برای تثبیت قیمت‌ها بیابند و امیدوار هستیم که قیمت‌ها در نیمه دوم سال به تثبیت برسد.»

افزایش وام خرید کلید خورد

در این شرایط، مدیرعامل بانک مسکن از رشد 54 درصدی شمار تسهیلات پرداختی بانک مسکن در 6 ماهه نخست امسال در مقایسه با پارسال خبر داده و می‌گوید: «برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم مسکن، پیشنهادهای خود را به بانک مرکزی ارائه کرده‌ایم.»

ابوالقاسم رحیمی‌انارکی عنوان می‌کند: «استقبال از دریافت تسهیلات خرید مسکن با وجود افزایش 74 درصدی قیمت مسکن در تهران بسیار خوب بود؛ به طوری که هفته گذشته بانک مسکن یک هزار و 200 تسهیلات برای سپرده‌گذاران صندوق پس انداز خانه یکم پرداخت کرد.»

رحیمی یادآوری می‌شود: «ایجاد تعادل در بازار مسکن کشور نیازمند ثبات در اقتصاد کلان است تا بتوانیم هر گونه تغییر و تحول اقتصادی را در آینده به خوبی تجزیه و تحیلی کنیم؛ به ویژه این‌که بانک مسکن برای تامین مسکن قشرهای کم درآمد برنامه‌های زیادی دارد که امیدواریم براساس سیاست‌های اعتباری بانک نقش سازنده خود را در این زمینه به نحو مناسبی ایفا کنیم.»