بازار مسکن ساماندهی شود

یک راه تنبیه برای محتکران مسکن

مسکن برای بسیاری از خانوارهای ایرانی به چالشی جدی مبدل شده است از اینرو ساماندهی و بهبود وضعیت موجود از ضروریاتی است که باید با اولویت گذاری و تسریع زمانی از سوی دستگاه‌های ذی ربط پیگیری شود.

کد خبر: ۴۱۶۲۲۹

تاریخ: ۱۲ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۳:۳۲

مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان در کنار پوشاک و خوراک به شمار می‌رود، اگرچه در دهه‌های اخیر نیازهای ضروری دیگری نیز در کنار این سه مولفه قرار گرفته است اما به هر ترتیب با نیم نگاهی به نیازهای اساسی خانوارها در ایران به این واقعیت پی خواهیم برد که مسکن یکی از هزینه بَر و هزینه سازترین نیازها در میان دیگر نیازهای موجود محسوب می‌شود.

به واقع هزینه سنگین مسکن چه برای مالکان و چه برای مستاجرین بالاست، زیرا حتی گروه‌هایی که از توان خرید مسکن برخوردار هستند نیز می‌باید هزینه سنگینی را برای خرید ملک شخصی مُتِقَبِل شوند، اما به نظر می رسد، بیشتر فشارها و دغدغه‌ها متوجه افراد و گروه‌هایی است که فاقد توان لازم برای خرید مسکن هستند و به ناچار باید سکونت در ملک یا املاک استیجاری را تجربه کنند، تجربه ای تلخ که هر سال با نزدیک تر شدن به زمان سر رسید قرار داد اجاره، با فشارهای روحی و روانی و استرس‌های خاص خود همراه است.

کم نیستند مستاجرانی که عبارت اجاره نشینی، خوش نشینی را در شرایط کنونی دور از واقعیت می‌پندارند و البته با نیم نگاهی به تحولات بازار اجاره بهای مسکن این واقعیت مسجل می‌شود که دوران خوش نشینی برای عرصه اجاره نشینی به پایان رسیده است.

اکثر قریب به اتفاق کارشناسان معتقدند بسیاری از معضلات فعلی بخش مسکن در عدم توازن لازم میان عرضه و تقاضا ریشه دارد و این قاعده ای است که نه تنها در حوزه مسکن بلکه در دیگر اقلام کالاها و حتی خدمات نیز مصداق دارد.در شرایطی که ضریب تقاضا به نسبت عرضه، فزونی می گیرد به تبع شاهد افزایش نرخ مسکن خواهیم بود و شرایط موجود در حوزه مسکن کشور موید این واقعیت است که میزان عرضه مسکن در کشور تامین کننده نیاز متقاضیان نیست.

فرشاد خسرو داد،یکی از مشاورین املاک فعال در استان البرز با اشاره به مشکل بسیاری از خانوارهای ایرانی برای تامین مسکن اظهار کرد:این معضل را از دو مَنظَر می توان مورد تحلیل قرار داد. به عبارتی ،مشکل مذکور از یکسو به کاهش قدرت خرید مردم یا همان تضعیف توان اقتصادی بخش قابل توجهی از عموم جامعه باز می گردد اما به اعتقاد بنده ضمن تاثیرگذاری این واقعیت،عامل اصلی این معضل به سود جویی،دلالی و انتظار برخی از مالکان و فعالان حوزه ساخت و ساز برای گران تر شدن املاک و به تبع فروش و عرضه آن با قیمت و نرخ بالاتر برمی گردد.

وی افزود:آنچنان که آمار و اعداد منعکس شده در رسانه ها نشان می دهد در حال حاضر قریب به دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که قاعدتا در صورت عرضه آن،شاهد حصول توزان لازم در بازار مسکن و به تبع کنترل معقولانه و منطقی قیمت ها خواهیم بود.

خسرو داد گفت:سودجویی و سوداگری فراتر از معمول در هر عرصه و حوزه ای مخرب و زیان بار خواهد بود و بخش مسکن نیز مصون از این قاعده نخواهد ماند.

این فعال در حوزه مسکن بیان کرد:وضع مالیات بر مساکن یکی از راهکارهایی است که می تواند به برون رفت از این سودجویی ها منتهی شود . این رویکرد در جوامع پیشرفته نیز جاری است و به اعتقاد بنده در صورت تعریف ساز و کارهایی مشخص در این ارتباط،تدابیر مربوط می تواند منتج به نتایج ثمربخشی در این خصوص شود.

مالیات بر خانه های خالی موفق نخواهد بود/مالیات بر عایدی سرمایه ایده های که از احتکار مسکن جلوگیری می کند

آنچنان که مطرح شد یکی از دلایل اصلی ظهور  نوسانات قیمتی در بازار مسکن به عدم عرضه کافی در مقابل تقاضای موجود باز می گردد،در این میان برخی معتقدند سیاست اخذ مالیات از خانه های خالی از نمونه راهکارهای موثری به شمار می رود که سرمایه داران و مالکان بزرگ را از حبس و احتکار مسکن بر حذر خواهد داشت.

اما با وجود تاکیدی که بسیاری از صاحب نظران حوزه مسکن بر تاثیرگذاری مثبت و سازنده این سیاست در کنترل عرضه و تقاضا در بازار مذکور دارند،هستند کارشناسانی که از اساس این سیاست را غیر سازنده و غیر مفید مطرح می کنند.

بر اساس بررسی ها و مطالعات انجام شده اصلی ترین پیش نیازِ اجرای این سیاست معطوف به راه اندازی سامانه املاک و مسکن است تا با تکیه بر آن و با ساماندهی داده ها و اطلاعات بتوان نسبت به شناسایی خانه های خالی و اِعمال مالیات بر آن اقدام کرد،اما نباید این واقعیت را از نظر دور داشت که حتی در صورت شناسایی چنین املاکی،اثبات خالی بودن آن امر بسیار دشواری خواهد بود از سوی دیگر با توجه به تکثر بالای خانه های خالی،شاهد تشکیل حجم انبوهی از پرونده ها و صرف انرژی بسیار بالا برای پیگیری این امر خواهیم بود البته احتمال بروز فساد در فرآیند شناسایی پیگیری و تعیین و اخذ مالیات نیز دور از ذهن نخواهد بود و مجموعه این احتمالات این واقعیت را به ذهن متبادر می کند که اجرای این طرح منطقی،معقولانه و مقرون به صرفه نیست.

چه باید کرد؟

با همه این اوصاف و با وجود تمامی نقدهایی که به طرح اخذ مالیات بر خانه های خالی ایراد می شود نمی توان این واقعیت را از نظر دور داشت که موضوع مذکور از معضلاتی است که حل و فصل آن اجتناب ناپذیر به نظر می رسد و در صورت مرتفع شدن این عارضه به تبع بخش قابل توجهی از مشکلات حوزه مسکن در بخش عرضه و تقاضا حل خواهد شد.

برخی کارشناسان معتقدند اگرچه اخذ مالیات از خانه های خالی سازنده به نظر نمی رسد،اما می توان با هدایت این ساز و کار در بخش مالیات بر عایدیِ سرمایه به اهداف مورد نظر در این عرصه نائل شد.

مالیات بر عایدی سرمایه (مسکن) به سود حاصل از سرمایه گذاری در این بخش معطوف می شود،به این نحو که اگر فردی به خرید ملک یا خانه ای مبادرت ورزد،در هنگام فروش هزینه استهلاک و افزایش تورم ایجاد شده،کسر و از سود حاصله،مالیات دریافت می شود.

موافقان این طرح معتقدند اجرایی شدن این سیاست از احتکار مسکن،سودجویی هایی افسار گسیخته دلال بازی و...جلوگیری می کند و حتی می تواند برای دولت نیز ایجاد درآمد کند.

به واقع ایده اشاره شده مشمول ثروت افراد نمی شود و حتی اگر فردی اقدام به خرید ملکی یک میلیارد تومانی کند مالیاتی بر او لحاظ نمی شود،بلکه در صورت فروش این ملک به قیمت بالاتر پس از کسر استهلاک و نرخ تورم،از سود کسب شده مالیات اخذ خواهد شد.

افشین پروین پور،یکی از کارشناسان حوزه مسکن در گفت و گویی با رسانه ها در این خصوص (مالیات بر عایدی سرمایه) بیان کرد:متاسفانه فعالیت های سوداگرانه در ایران باعث تورم و رکود اقتصادی می شود و در سایه این فعالیت ها اشتغالزایی نیز نصیب کشور نخواهد شد.

وی می افزاید:وقتی فعالیت های غیر مُوَلِد در مقایسه با تولید که تسهیلات 30 درصدی به آن تعلق می گیرد ، با سهولت و سودآوریِ هر چه بیشتری انجام می پذیرد ،طبیعتا انگیزه کافی برای فعالیت های مُوَلِد سلب می شود و این در شرایطی است که می باید با تعریف راهکارها و دستورکارهای مقتضی و لازم، مسیر اشتغالزایی از دالانِ فعالیت های تولیدی پیش رود و یکی از تدابیر تحقق چنین امری با اجرای طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه حاصل خواهد شد.

پروین پور مطرح کرد:طرح مذکور در سال 1394 برای تصویب به مجلس رفت لذا به دلیل لابی های گسترده به تصویب نرسید و حتی وزیر راه و شهرسازی(عباس آخوندی)با ارسال نامه ای به رئیس مجلس خواستار عدم تصویب مالیات بر عایدی سرمایه شد که در نهایت همین مسائل باعث عدم رای به این طرح شد.

وی با اشاره به لزوم در دستور کار قرار گرفتن این طرح در تشریح نحوه اجرای این ایده گفت:به اعتقاد بنده باید ساز و کاری طراحی شود که به واسطه آن از فردی که برای نخستین بار به خرید خانه مبادرت می ورزد هیچگونه مالیاتی اخذ نشود اما در صورت خرید خانه دوم و سوم به ترتیب 30 و 60 درصد از مبلغ کل خانه از مالک،مالیات اخذ شود.

فردین یزدانی،کارشناس اقتصادی و مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور نیز معتقد است:اجرایی شدن این طرح باعث تقویت بخش مولد کشور خواهد شد و به واقع می توان گفت مالیات بر عایدی سرمایه،ابزاری تنبیهی به شمار می رود که سودجویی و کسب درآمد از فعالیت های غیر مولد را مهار و مدیریت می کند و به واسطه چنین طرح هایی می توان سرمایه های کشور را به بخش مولد سوق داد.

مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور می گوید:اجرایی شدن این طرح،مستلزم تامین زیرساخت های خاص به خود همچون سامانه جامع املاک و مستغلات است و در صورت تهیه و تامین الزامات چنین طرح هایی می توان به توفیقات سازنده ای در حوزه ساماندهی بازار مسکن و تقویت حوزه های مولد کشور نائل شد.

محمد رضا پور ابراهیمی،نماینده و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز چندی پیش در خصوص مالیات بر عایدی گفت:(پیش از این)به دلیل اهمیت موضوع مالیات بر عایدی در اقتصاد کشور، موضوع مذکور در کمیسیون اقتصادی به عنوان مبنا قرار گرفت.

به اعتقاد وی هدف از این طرح،ایجاد درآمد برای دولت نبوده بلکه برخی اوقات برای تصمیمات بهینه در کشور باید از سیاست ها و ابزارهای سیاستی استفاده کرد.

رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی می گوید:هدف اصلی از این طرح به کاهش سودا گری از بازار مسکن و کنترل تقاضای کاذب و شفافیت اطلاعات در اقتصاد معطوف می شد.

با همه این تفاسیر،طرح مذکور در مجلس رای نیاورد،طرحی که به زعم کارشناسان(حداقل برخی از آنها) تصویبش کمک بسیاری به ساماندهی بازار مسکن می کرد.

البته برخی نیز معتقدند تصویب و اجرایی شدن مالیات بر عایدی سرمایه(مشخصا بخش مسکن)در آن مقطع منطقی و به مصلحت نبود.

ایرج ندیمی، از نمایندگان سابق مجلس شورای اسلامی از مخالفان این طرح در آن مقطع بود.

وی می گوید: به نظر بنده،مجلس به دلیل جلوگیری از گرانی احتمالی مسکن در آن زمان به این طرح رای نداد و با اجرا شدن این طرح،پالس افزایش قیمت مسکن در جامعه بوجود آمد.

ندیمی گفت:بیم آن می رفت با اجرایی شدن و تصویب طرح،فروشنده ها با قیمت گذاری در مسکن، برای مشتری هزینه تحمیلی بوجود آورند،زیرا در ایران،قیمت مسکن در دست دولت نیست و قیمت گذاری از طرف فروشنده ها تعیین می شود و با توجه به اینکه ابزاری برای محاسبه قیمت وجود نداشت ( تا به واسطه آن قیمت به فروشنده ابلاغ شود ) به همین دلیل نگرانی هایی در این خصوص وجود داشت.

لزوم ورود جدی دستگاه های ذی ربط برای ساماندهی بازار مسکن

با همه این اوصاف انتظار می رود دستگاه های ذی ربط برای ساماندهی بازار مسکن تدابیر جدی و عملیاتی لازم را تعریف و طراحی کنند. البته برای تحقق این امر فوریت زمانی  نیز بابد لحاظ شود.

به واقع این نابسامانی و قیمت گذاری های سلیقه ای چه در بخش فروش و چه در بخش املاک استیجاری از سالیان گذشته به معضلی جدی برای متقضایان مبدل شده است. آنچنان که عنوان شد با توجه به هزینه بالایی که صرف تامین مسکن می شود،ساماندهی این بخش ضرورتی است که ورود به آن در جاری  شدن عدالت اقتصادی و کاهش فاصله طبقاتی و پیشگیری از هیجانات کاذب و وسوداگریِ سودجویان نقش نافذ و اثرگذاری ایفاء می کند.

بدون تردید هر طرحی با معایبی نیز همراه خواهد بود و نمی توان انتظار داشت که با اجرای یک طرح یا مصوبه،رضایت تمامی افراد و گروه ها تامین شود لذا با در نظر گرفتن دغدغه های جدی و عمیقی که در حوزه مسکن کشور وجود دارد و استعداد بالقوه سوداگری و دلال بازی در این عرصه می باید در این خصوص چاره اندیشی لازم لحاظ شود.

البته به موازات طرح و ایده مذکور،اجرایی شدن طرح مسکن اجتماعی،ایجاد شفافیت هر چه بیشتر و تلاش برای تمرکز زدایی از دیگر ضروریاتی است که با اِعمال آن،یقینا شاهد توفیقات سازنده ای در این حوزه چالش برانگیز خواهیم بود .

نباید این واقعیت نادیده گرفته شود که اجرای سیاست های کارشناسی شده در راستای کنترل و هدایت نقدینگی نیز از الزامات غیر قابل انکار برای مدیریت صحیح بازار مسکن محسوب می شود،زیرا نقدینگی سرگردان همچون آفتی است که به مثابه آب روان در هر لحظه مسیری را برای نفوذ جستجو می کند،یک روز این جستجو به مسکن ختم می شود و روز دیگر به بازار سکه،ارز و... می باید با اتخاذ تصمیمات ریشه ای یکبار برای همیشه بر این پدیده مُخَرِب غلبه کرد.