آوار بر سر اجاره‌نشین‏‌ها

یکی از مهم‌ترین روندهایی که در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است، افزایش سهم مسکن استیجاری است.

کد خبر: ۳۷۲۸۲۲

تاریخ: ۳۱ تير ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۶

صراط: در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای دیگر، بخش املاک و مستغلات از وزن و اهمیت بالاتری برای اقتصاد کشور، مردم و دولت برخوردار است؛ به همین خاطر، ۲ بخش مسکن و خوراک، با سهم ۲۸ درصدی در محاسبه تورم، بیشترین ضریب اهمیت را در محاسبه تورم دارند.

وطن امروز در یادداشتی به قلم مسعود فروغی نوشت: چند سال پیش در جمعی نشسته بودم که یکی از دوستان خبر خانه‌دار شدنش را با ذوق خاصی تعریف کرد؛ یکی از حضار که از قضا آموزگار ادبیات دبیرستان بود، گفت: «مسکن از کلمه سکن به معنای آرام گرفتن بعد از حرکت و در واقع اسم مفعول ساکن به معنای جایی برای آرام گرفتن است»؛ در نهایت هم با لبخند بزرگمنشانه‌ای آرزو کرد خانه‌ای که خریداری شده است، به جای بهانه‌ای برای فشار فکری سررسید وام یا مشکل با همسایگان یا...، محلی برای آرامش صاحبخانه باشد.

املاک و مستغلات یکی از بخش‌های مهم هر اقتصادی است. در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای دیگر، بخش املاک و مستغلات از وزن و اهمیت بالاتری برای اقتصاد کشور، مردم و دولت برخوردار است؛ به همین خاطر، 2 بخش مسکن و خوراک، با سهم 28 درصدی در محاسبه تورم، بیشترین ضریب اهمیت را در محاسبه تورم دارند. علاوه بر آن بازار مسکن جزو صنایعی است که بیش از 100 صنعت دیگر را مستقیم و غیرمستقیم فعال می‌کند و تحرک آن به تحرک صنعت کشور بسیار کمک می‌کند لذا جذابیت خبری املاک و مستغلات چه در سطح سیاست‌گذاری و چه در سطح مردم بسیار بالاست و تحولات آن توسط تمام مردم و فعالان اقتصادی به صورت پیوسته رصد می‌شود. در این بین یکی از محرک‌های اصلی بخش املاک و مستغلات، بخش مسکن است. وضعیت اجاره‌بها و تحولات آن، برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش خرید و ساخت املاک و مستغلات را ندارند، اهمیت دارد. تابستان به دلیل تعطیلی مدارس و مسائل مشابه به‌عنوان فصل نقل‌وانتقالات اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آید و مساله‌ای که هر سال در فصل تابستان دغدغه ذهنی بخش بزرگی از جامعه ایرانی می‌شود پیدا کردن مسکنی با اجاره‌بهای کمتر است.

یکی از مهم‌ترین روندهایی که در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است، افزایش سهم مسکن استیجاری است. در حالی که بنا بر داده‌های رسمی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران در سال 65 تنها 12 درصد مردم در مسکن‌های استیجاری زندگی می‌کردند، سال 90 این میزان به 27 درصد رسیده است و البته تازه‌ترین نتایج سرشماری در سال 95 نشان می‌دهد 8/30 درصد از مسکن مورد استفاده در کشور، استیجاری است؛ یعنی تقریبا از میان هر 3 خانواده ایرانی، یک خانواده در مسکن استیجاری زندگی می‌کند. شاید اصلی‌ترین جنبه برای آنکه این یک خانواده، مسکن را نه به عنوان یک بار روانی منفی بلکه به عنوان محلی برای آرامش به شمار آورند نرخ اجاره‌بها باشد.

در بررسی بار روانی اجاره‌بها برای مستأجران، می‌توان 2 موضوع اصلی را در نظر گرفت؛ نخست نرخ اجاره‌بهاست که طبق قراردادی معمولا یک‌‌ساله به مالک پرداخته می‌شود و دوم، سهم رهن از میزان اجاره‌بها. در بیشتر موارد ترجیح مستأجران بر آن است که رهن بالاتری پرداخت کنند تا حداقل در فواصل یک‌‌ماهه، مجبور به تحمل فشار مالی اجاره‌بها نباشند. از سوی دیگر، عموما مالکان ترجیح می‌دهند نرخ اجاره‌بهای بالاتری دریافت کنند البته تمایل مالکان به اجاره یا رهن، در شرایط اقتصادی مختلف، متفاوت است.

در سال‌های اخیر که سایه رکود بر اقتصاد کشور سنگینی می‌کند، اصولا افراد راهکارهای ویژه‌ای برای کسب‌وکار نمی‌شناسند و از این نظر ترجیح می‌دهند به جای آنکه وارد کسب‌وکار خاصی شوند یا در کسب‌وکار فعلی خود بیشتر سرمایه‌گذاری کنند، به سرمایه‌گذاری‌ در کسب‌وکار دیگران بیندیشند. طبعا هنگام انتخاب محلی برای سرمایه‌گذاری، 2 معیار «پاداش سرمایه‌گذاری یا همان سود» و «خطر سرمایه‌گذاری یا همان ریسک» در نظر گرفته می‌شود.

اینجاست که سیستم غلط اقتصادی ایران بسیاری را به یک تله انفجاری هدایت کرده. سیاست‌های پولی و مالی که به‌جای تقویت بخش تولید، بانک‌ها را به دلال پول تبدیل کرده است با فاصله معناداری که بین سود تولید و سود سپرده بانکی به‌وجود آورد، نقدینگی جامعه را به جای بخش تولید به سمت سپرده‌های بانکی هدایت کرد.

نرخ سود تولید در حالت معمول حدود 8 درصد است اما نرخ سود بانکی بالای 16 درصد همه از جمله صاحبان خانه‌های استیجاری را مجاب می‌کرد پول‌های خود از جمله پول پیش مسکن را به سمت سپرده‌گذاری هدایت کنند.

در سال‌های اخیر که فاصله معناداری بین تورم و میزان سود بانکی وجود داشت و امکان دریافت سود نسبتاً بالایی از یک سرمایه‌گذاری بدون ریسک به وجود آمده بود، معمولا مالکان در برابر دریافت رهن بیشتر مقاومت خاصی نشان نمی‌دادند و همین موضوع سبب می‌شد اکثر مستأجران چالش خاصی از بابت پرداخت رهن به‌جای اجاره نداشته باشند (البته اگر از چالش دیگر که همان میزان اجاره‌بها باشد، بگذریم!).

از سال گذشته که بالاخره بعد از چند سال، بدنه اقتصادی دولت متوجه آفت خانمان‌سوز اقتصاد کشور شد و تصمیم به کاهش سود بانکی به 15 درصد گرفت، بار دیگر اختلاف ترجیحات مالکان و مستأجران بالا گرفت و دغدغه جدیدی به مستأجرانی که بیشتر آنها جزو طبقه متمول جامعه به شمار نمی‌آیند، اضافه شد.

البته از آنجا که بنا به دلایل مختلف که در حوصله این نوشته نیست، سود پرداختی توسط بانک‌ها و مؤسسات مالی با خطایی بعضا
17 درصدی(!) بالاتر از نرخ مصوب سود بانکی بود، این دغدغه مستأجران به‌طور آزاردهنده‌ای محسوس نبود. اما بعد از تحقق پیش‌بینی‌های ناخوشایند کارشناسان اقتصادی از آفت بالا بودن سود بانکی مانند عدم توانایی مؤسسات مالی در بازپرداخت سود و حتی اصل سپرده مردم و بحران‌های ایجادشده در موسسات بزرگ مالی مانند کاسپین بی‌اعتمادی به بانک‌ها از سطح کارشناسان اقتصادی و بدنه نخبگان جامعه به عموم مردم تسری پیدا کرده است؛ به همین دلیل، در این روزها، بیشتر مالکان که دیگر می‌دانند ممکن است عدد نمایش‌داده‌شده در صورت‌حساب سپرده، توسط بانک پرداخت نشود، با فشار بر مستأجران به دنبال حداکثرسازی اجاره دریافتی هستند. تابستان امسال براساس تحلیل‌های میدانی از بنگاه‌های املاک عموم خانه‌های رهنی به سمت استیجاری با اجاره‌بهای ماهانه بالا رفته است و نرخ اجاره‌بهای خانه‌ها بعضا حتی تا 2 برابر رشد داشته است. در حالی که اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و قیمت‌ مسکن این روزها از ثبات نسبی برخوردار است اما گزارش‌ها از افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بهای مسکن در بازار نشان از همین تغییرات در نظام پولی و مالی کشور بویژه بانک‌هاست که اثر روانی وحشتناکی را بر حوزه مسکن گذاشته است. این مساله به تعبیر ساده یعنی فشار کمرشکن بر گرده کسانی که در خانه‌های استیجاری بوده‌اند و حالا باید در فصل نقل‌وانتقالات مسکن معادلات اقتصادی زندگی‌شان را شکست خورده ببینند. هرچند بیرون آمدن اقتصاد ایران از منجلاب سود بالای بانکی و اصلاح نظام پولی کشور، اثرات جانبی مختلفی می‌تواند داشته باشد که بسیاری از آنها اجتناب‌ناپذیر است و از طرفی چاره‌ای نیز جز پایین آوردن سود بانکی وجود ندارد

و الا اقتصاد ایران به یک باره فرو می‌ریزد اما شاید بهتر باشد تصمیم‌گیرندگان، به حال فشار فزاینده این روزها بر «یکی از هر سه خانواده ایرانی» فکری کنند تا لااقل با سیاست‌های کنترلی جلوی رشد فزاینده اجاره‌بها گرفته شود.