کدام رهن و اجاره ها، خلاف شرع است؟

برای این که مسئله را ازاساس موشکافی کرده باشم، ابتدا به سراغ قرارداد رهن درفقه رفتم ودیدم که درعقود اسلامی ، عقدی به نام عقد«رهن» داریم که کتابی نیزتحت همین عنوان درفقه استدلالی وجود دارد.

کد خبر: ۳۰۷۶۹۷

تاریخ: ۰۹ تير ۱۳۹۵ - ۰۲:۰۳

صراط: وارد یک بنگاه معاملات املاک می شوم ، چند مشتری نشسته اند، بنگاهدار با دونفر نزدیکش ، درحال چانه زنی است و درصدد است رضایت آن ها را برای رهن یک منزل مسکونی جلب کند .تلاش های او به ثمرمی رسد وصاحب خانه ومستاجر با هم دست می دهند وپای قرارداد یا همان اجاره نامه را امضا می کنند. نوبت به مشتری بعدی می رسد ،او به دنبال خانه تمام رهن نیست بلکه می خواهد بخشی ازاجاره را به صورت پول پیش بپردازد که در عرف بنگاه های املاک به آن «رهن» می گویند وبخش دیگررا هم به صورت اجاره ماهانه . واژه «رهن» ذهنم را درگیرکرده بود.زیرا آنچه درباره «رهن» درفقه خوانده بودم با آنچه دربنگاه املاک ومیان موجرومستاجر دیدم، تفاوت داشت. رهن بنگاهی ، نوعی پول قرض دادن مستاجربه موجر است. درحالی که رهن فقهی ،حالت گرو وضمانت دارد . همزمان با این چالش ذهنی ، این سوال برایم مطرح شد که آیا چنین رهن واجاره هایی صحیح است یانه؟ آیا ازنظرشرعی چنین قراردادهایی اجاره نامیده می شود یا این که ازمنظرفقهی نام و عنوان دیگری دارد ؟ اگراین گونه قراردادها اشکال شرعی دارد ، صورت درست قرارداد های رهن واجاره چیست؟ به دنبال پاسخ این سوال ها به فقه مراجعه وفتاوای چند تن ازمراجع عظام تقلید دراین باره را بررسی کردم.
عقد رهن درفقه
برای این که مسئله را ازاساس موشکافی کرده باشم، ابتدا به سراغ قرارداد رهن درفقه رفتم ودیدم که درعقود اسلامی ، عقدی به نام عقد«رهن» داریم که کتابی نیزتحت همین عنوان درفقه استدلالی وجود دارد و درآن، مسایل وشرایط عقد «رهن»، مورد بحث وبررسی قرار گرفته است. درفقه، «رهن» یا «گرو» به مالی گفته می شود که بدهکار با طلبکار قرارداد می بندد که آن را نزد او بگذارد تا اگر طلب او را به موقع نداد، بتواند طلبش را از آن مال بردارد. همان گونه که ازاین تعریف فهمیده می شود ، قرارداد رهن ،درحقیقت یک قرارداد تبعی است وماهیت پشتوانه ای و ضمانتی دارد . به همین دلیل، رهن اولا درجایی است که بحث بدهی درمیان است وثانیا رهن، تضمینی برای طلبکار است تا درصورت پرداخت نشدن بدهی ، طلب خود را ازآن مال رهنی بردارد .ثالثا به دلیل ماهیت ضمانتی مال رهنی ، باید بین بدهی وگرو، نسبت معقول ومنطقی برقرار باشد؛ به این معنا که پول رهن درحد واندازه بدهی باشد.

احکام رهن
برای این که بهترماهیت رهن فقهی را دریابیم، لازم است به احکام رهن توجه کنیم. یکی ازاحکام اساسی رهن آن است که مال رهنی ،امانت دردست رهن گیرنده(مرتهن) است ونمی تواند درآن تصرف کند. زیرا ید رهن ،ید امانی است وهیچ یک از رهن دهنده (راهن) و رهن گیرنده (مرتهن) بدون اجازه حق تصرف درآن را ندارند.  آیت ا...مکارم شیرازی در مسئله 1971توضیح المسایل خود دراین باره چنین فتوا     می دهند:« هرگونه تصرّفی که با گرو گذاردن مخالف باشد جایز نیست، بنابراین طلبکار و بدهکار هیچ کدام نمی تواند مالی را که گرو گذاشته شده بدون اذن دیگری ملک کسی کند، مثلاً آن را ببخشد، یا بفروشد، ولی اگر یکی از آنان آن را ببخشد یا بفروشد بعد دیگری اجازه دهد اشکال ندارد و احتیاط آن است که هیچ کدام بدون اجازه دیگری تصرّف های دیگر هر چند مزاحم رهن نباشد نکنند.» همان طور که دراین فتوا ونیز فتاوای سایر مراجع آمده است، تصرف درمال رهنی  بدون اجازه راهن(دهنده رهن)  ومرتهن(گیرنده رهن) مجازنیست.

قرض درلباس رهن
حال می خواهیم ببینیم آنچه در برخی بنگاه های املاک به آن«رهن» گفته می شود، واقعا همان رهنی است که درفقه آمده است وآیا عقد رهن و اجاره ای که دراین بنگاه ها منعقد می شود، منطبق با احکام وضوابط شرعی است یا نه؟ درپاسخ به این سوال ها باید گفت ؛ به طورقطع، رهن مرسوم در برخی بنگاه ها غیرازرهن فقهی است ونمی توان برای پول پیش مستاجر، واژه «رهن» به معنای فقهی را به کاربرد واحکام رهن را برآن بارکرد؛ بلکه پول پیش ،درحقیقت قرضی است که ازسوی مستاجر به صاحب خانه داده می شود تا به وی اجازه دهد مدت معینی به طورمجانی درخانه اش ساکن شود . حال که این پول گروی ، حکم قرض دارد بالطبع احکام قرض نیز برآن جاری می شود . براین اساس ازآن جا که درقرض ، اخذ هرگونه زیادی، ربا وحرام است ، دراین جا هم چون مستاجر که همان قرض دهنده است ، علاوه بر پول خود که درانتها ازموجرمی گیرد ،خانه موجر را درقبال قرض، به طور رایگان تصرف می کند، درحقیقت زیادی گرفته ورباست. آیت ا...مکارم شیرازی درمسئله 1975توضیح المسایل خود به این رهن رایج دربرخی بنگاه ها  اشاره می کند و این گونه فتوا می دهد :«در میان بعضی از مردم معمول است که وامی به صاحب خانه می دهند و خانه او را گرو برمی دارند به شرط این که قیمت کمتری جهت مال الاجاره بپردازند، یا اصلاً مال الاجاره ای ندهند و آن را خانه رهنی می گویند این کار ربا و حرام است.» آیت ا...وحید خراسانی هم درمسئله 2610توضیح المسایل خود برحرمت این گونه رهن ها فتوا می دهند ومی نویسند : « آنچه اکنون در معاملات رهنی رایج است که مبلغی وام به صاحب خانه می‏دهند و خانه او را گرو برمی‏دارند و شرط می‏کنند قیمت کمتری جهت اجاره بپردازند یا اصلاً اجاره ندهند، شرعا جایز نیست و ربا و حرام می‏باشد.» جمع دیگری ازفقها ومراجع عظام تقلید نیزهمین نظر را ابراز کرده اند .حال که رهن رایج در برخی بنگاه های املاک مشکل شرعی دارد ،سوال این است که نحوه صحیح انعقاد قرارداد رهن واجاره چگونه است ؟ درپاسخ به این سوال باید گفت ؛مراجع عظام تقلید با توجه به مبانی فقهی ، راه های مختلفی را ارایه داده اند.

راه صحیح انعقاد رهن واجاره به فتوای آیات عظام مکارم شیرازی و وحید خراسانی
آیات عظام مکارم شیرازی و وحید خراسانی راه صحیح انعقاد رهن واجاره را چنین ذکرکرده اند: « راه صحیح آن است که اوّل صاحب خانه، خانه را به او به مبلغی اجاره دهد ولو مقدار کمی باشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است.» در راهی که این دومرجع تقلید مطرح کرده اند ،دونکته قابل توجه است:1-قصد اصلی متعاملین ، اجاره بوده است ونه قرض .2- دراجرای عقد اجاره  ، سه عقد منعقد شده است : 1- عقد اجاره 2- عقد قرض 3-عقد رهن. براساس این سه قرارداد که به هم ارتباط وپیوستگی دارند ،خانه درقبال بدهی موجر به مستاجر ، گرو و رهن شده است.به عبارت دیگر،خانه، ازیک سو توسط مستاجراجاره شده وازسوی دیگربابت قرضی که به موجرداده است ،به عنوان رهن دراختیار مستاجرقرارگرفته است. برپایه این راهکار ، رهن کامل خانه صحیح نیست وحتما باید مبلغی به عنوان اجاره درنظرگرفته شود.

صورت صحیح انعقاد رهن واجاره به فتوای حضرت آیت ا...خامنه ای
به فتوای حضرت آیت ا...خامنه ای زمانی رهن واجاره صحیح است که مبلغ اجاره خیلی کمترازحد متعارف نباشد . به بیان دیگر،مبلغ اجاره چنان اندک نباشد که اجاره محملی برای فرارازربا تلقی شود.درفتوای معظم له نیزهمچون دومرجع پیش ، تاکید براین است که ابتدا باید عقد اجاره واقع شود ودرضمن آن شرط قرض شود ونه عکس آن. در پاسخ یکی ازاستفتائاتی که ازحضرت آیت ا...خامنه ای شده است ،پول پیشی که صاحب خانه ها می گیرند، قرض الحسنه تلقی واحکام آن بارشده است .متن استفتا و پاسخ به این شرح است:« سوال: در بین عموم رایج است که در هنگام اجاره منزل مقداری مبلغ تحت عنوان رهن به صاحب خانه می‌پردازند و همچنین مقداری به صورت اجاره پرداخت می‌کنند و یا منزل را به صورت رهن کامل اجاره می کنند. اولاً: حکم شرعی این دو نوع معامله را بیان نمایید. ثانیاً: در صورت عدم صحت این عمل روش صحیح برای اجاره کردن منزل را بیان نمایید. ثالثاً: حکم وضو و نماز در منزلی که به یکی از دو روش فوق معامله شده است چیست؟ جواب: به طور کلّی اجاره به شرط قرض صحیح است (مثلاً اگر صاحب خانه به مستأجر بگوید: «خانه‌ام را به این مبلغ معیّن ـ مثلاً ده تومان ـ به شما اجاره دادم به شرط اینکه فلان مبلغ معیّن ـ مثلاً صد هزار تومان ـ به من قرض‌الحسنه بدهید» و مستأجر قبول کند، اشکال شرعی ندارد)، ولی قرض به شرط اجاره، صحیح نیست، و در صورت اوّل هم باید اجاره به نحو متعارف باشد، یعنی خانه‌ای که به طور متعارف اجاره‌اش از قرار ماهی مثلاً دویست هزار تومان است نمی‌شود به خاطر گرفتن قرض به ماهی هزار تومان تنزّل کند زیرا چنین اجاره‌ای متعارف نیست بلکه ممکن است آن را مثلاً به صد هزار تومان تقلیل داد، و از همین جا معلوم شد اجاره به شرطِ رهنِ کامل (یعنی در قبال دریافت قرض، هیچ مبلغی را از مستأجر طلب نکند) نیز صحیح نمی‌باشد؛ و در هر صورت نماز و وضویی که در خانه با رضایت و اجازه صاحب خانه انجام شده صحیح است.»

فتوای حضرت آیت ا...سیستانی درباره رهن واجاره
دراین میان، حضرت آیت ا...سیستانی نظرمتفاوتی درباره رهن واجاره ابرازکرده اند .ایشان به طورکلی رهن را چه با اجاره وچه بدون اجاره دارای اشکال دانسته اند. با این حال، به دلیل این که این مرجع تقلید درفرض اجاره به شرط قرض ،به احتیاط واجب آن را دارای اشکال دانسته اند ،مقلدان ایشان می توانند به فتوای سایر مراجع رجوع کنند .متن استفتا و پاسخ ایشان درباره رهن واجاره مرسوم دربرخی املاکی ها ازاین قرار است: «پرسش: رهن دادن منزل و گرفتن اجاره که این روزها متعارف بازار و بنگاهی هاست چه حکمی دارد ؟ پاسخ: آنچه فعلا به عنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست ، بـلـکـه پـولـی رابه صاحب خانه قرض می دهد و در مقابل از سکنای خانه استفاده می کند ، و این کـار اگـر بـدون اجاره باشد ربا وحرام است ، وحق ندارد در خانه زندگی کند و اگر با اجاره باشد پس اگر قرض دادن مشروط به اجاره باشد باز هم حرام است ، و اگر اجاره به شرط قرض باشد به احتیاط واجب جایز نیست . و در مورد احتیاط مذکور می تواند به فقیه دیگری مراجعه کند .»

جمع بندی مباحث
می توان فتاوای این چهار مرجع تقلید را درباره نحوه صحیح انعقاد رهن واجاره این گونه خلاصه کرد : 1-به فتوای همه آنان ، رهن کامل صحیح نیست.2-درصورت رهن واجاره هم باید ابتدا قرارداد اجاره منعقد ودرضمن آن، شرط قرض شود .3-به فتوای آیات عظام مکارم شیرازی و وحید خراسانی اگرمبلغ اجاره هم اندک باشد اشکالی ندارد اما به فتوای حضرت آیت ا...خامنه ای، رهن واجاره زمانی صحیح است که مبلغ اجاره به صورت غیرمتعارف اندک نباشد. 4-به فتوای حضرت آیت ا...سیستانی حتی اجاره به شرط قرض هم دارای اشکال است اما ازآن جا که فتوا به احتیاط واجب داده اند ،مقلدان ایشان می توانند به سایر مراجع رجوع کنند.

منبع:خراسان