سایه رکود در بازار مسکن

بازار مسکن که سال‌های طلایی قیمت خود را در شرایط رکود تورمی پشت سر گذاشته، در حال حاضر تبدیل به تله نقدینگی بانک‌ها شده است.

کد خبر: ۲۷۹۹۵۴

تاریخ: ۲۰ دی ۱۳۹۴ - ۱۶:۵۳

صراط:  بازار مسکن که سال‌های طلایی قیمت خود را در شرایط رکود تورمی پشت سر گذاشته، در حال حاضر تبدیل به تله نقدینگی بانک‌ها شده است.

اقتصاد ایران طی چند دهه گذشته به شدت به درآمدهای نفتی عادت کرده و هر گاه قیمت نفت در بازارهای جهانی افزایش یافته، بسیاری از بازارهای داخلی همچون مسکن رونق بیشتری به خود گرفته‌اند.

رکود سنگینی که طی سه سال اخیر اقتصاد ایران را محاصره کرده، بخش مسکن را نیز بی‌نصیب نگذاشته و به اعتقاد برخی کارشناسان، سایه این رکود طی تابستان سال‌جاری سنگین‌تر از گذشته نیز شده است.

بازار مسکن طی این مدت با یک مشکل بزرگ به نام بحران نقدینگی در طرف تقاضا روبه‌رو شده است. رکود موجود ریشه در سمت تقاضا دارد و واحدهای مسکونی ساخته شده طی دو سال گذشته با وجود آن‌که از سوی سازندگان به بازار مسکن عرضه شده است، اما تقاضای موثری برای خرید آنها وجود ندارد. قیمت‌ها آن‌قدر بالا رفته که دست متقاضیان دیگر به آنها نمی‌رسد. قیمت‌ها به حدی بالاست که طبقه متوسطی که سال‌هاست موتور محرک بازار بوده‌اند، توان خرید را از دست داده‌اند.

از دیگر سوی، بازار مسکن که سال‌های طلایی قیمت خود را در شرایط رکود تورمی پشت سر گذاشته، در حال حاضر تبدیل به تله نقدینگی بانک‌ها شده است. ورود مستقیم بانک‌ها به بازار مسکن در سال‌های پایانی دهه هشتاد به بعد، سیلی از نقدینگی را به این بازار به ظاهر غیرقابل سقوط سرازیر کرد و به ناگهان با دیوار بحران درآمدهای نفتی تصادف کرد.

سقوط درآمدهای نفتی از یک‌سو منبع اصلی تامین نقدینگی دلالان بازار مسکن بود و از سوی دیگر، تامین‌کننده منابع دولتی که خود بزرگ‌ترین مشتری سیستم بانکی تلقی می‌شود، در این بن‌بست سیستم بانکی ماند و حجم بالای املاکی که توان فروش آن را ندارد.

کارشناسان معتقدند که پرداخت وام 80 میلیونی صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید واحدهای مسکونی با متراژ پایین و ارزان‌قیمت جواب‌گو است و این تسهیلات نمی‌تواند کمک هزینه مناسبی برای متقاضیان خرید واحدهای بزرگ متراژ در مناطق متوسط و بالای شهر باشد؛ ضمن این‌که این وام نیز تنها 17 تا 18 درصد از مبلغ یک واحد مسکونی کوچک در مناطق متوسط و پایین شهر تهران را تامین می‌کند.

البته گشایش حساب صندوق پس‌انداز مسکن و پرداخت 80 میلیون تومانی و همچنین تصویب اعطای وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن از سوی شورای پول و اعتبار گواه آن است که گام‌های مثبتی برای تحریک و ایجاد رونق در بازار مسکن برداشته شده است و اقدامات اخیر وزارت راه و شهرسازی در این زمینه کاملا آگاهانه بوده، اما این گام‌ها کافی نیست و باید با ارتقای مبلغ تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن رونق را به بازار باز گرداند؛ ضمن این‌که نرخ سود نیز باید به تبع نظام بانکی سایر کشورها کاهش یابد و افزایش مبلغ وام خرید مسکن کفایت نمی‌کند.

پس با توجه به ادامه رکود حوزه مسکن، به نظر می‌رسد تنها اقدامی که می‌تواند تحرک و رونقی در بازار ایجاد کند، پرداخت وام خرید مسکن با قدرت پوشش‌دهی 60 تا 70 درصد از سهم یک واحد مسکونی متوسط است؛ البته شرط استقبال از چنین تسهیلاتی، کاهش نرخ سود به 4 تا 5 درصد است.

در همه نقاط دنیا، دولت‌ها با اعطای وام‌های خرید مسکن و تامین سهم 70 تا 80 درصدی قیمت یک واحد مسکونی از خریدار حمایت می‌کنند و در ایران نیز باید چنین تصمیمی عملی شود و بانک‌ها بیش از نیمی از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش دهند، زیرا تجربه نشان داده است که وام‌های مسکونی چندان مورد استقبال متقاضیان قرار نمی‌گیرند و مشکل بازار مسکن همچنان باقی می‌ماند. البته افزایش مبلغ خرید مسکن طی ماه‌های پیش‌رو امکان‌پذیر نخواهد بود، زیرا بانک‌ها از نظر منابع مالی و نقدینگی با مشکل مواجه هستند و حتی در پرداخت وام ازدواج نیز اختلالاتی دیده می‌شود، پس در گام اول باید شرایط اقتصاد کلان کشور بهبود یابد و به دنبال آن و با تزریق منابع مالی به بخش مسکن شاهد افزایش مبلغ وام خرید مسکن باشیم؛ ضمن این‌که این اقدامات و افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن باید همراه با تشکیل یک نهاد نظارتی قدرتمند باشد، زیرا در صورت عدم نظارت مناسب امکان ایجاد سوداگری در بازار مسکن افزایش می‌یابد و این امکان وجود دارد که دلالانی که با استفاده از شرایط به وجود آمده قیمت واحدهای مسکونی را با روندی غیرطبیعی افزایش دهند، بانک مرکزی اگر بتواند بر ترس خود از تورم ناشی از وام مسکن فایق آید و مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام 60 میلیون تومانی اجرایی شود، می‌توان انتظار داشت توان خرید وام مسکن به حدود سال 84 نزدیک شود.

وام 60 میلیون تومانی در حال حاضر می‌تواند تامین کننده قیمت 15 مترمربع از فضای مسکونی باشد.