ریشه گرانی مسکن کجاست؟

تصور می شد دولت قصد دارد تحت عنوان مسکن مهر، خدمات و امکاناتی را که دولت به بخش مسکن می دهد در ظرف مسکن مهر متمرکز کند.

کد خبر: ۱۲۰۶۵۷

تاریخ: ۱۲ تير ۱۳۹۲ - ۱۳:۱۴

صراط:  بازار مسکن در ماه های گذشته تلاطم های زیادی را پشت سر گذاشته است. افزایش قیمت مسکن طی شش ماه گذشته به حدی بوده است که بازار اجاره را نیز تحت تاثیر قرار داده است. در این شرایط بسیاری از کارشناسان مسکن علت این رشد قیمت را در عرضه و تقاضا جست وجو می کنند و معتقدند میزان تولید مسکن در مناطق شهری طی سال های اخیر با میزان تقاضا تناسب نداشته و این موضوع را اصلی ترین دلیل رشد قیمت مسکن تشخیص داده اند.

آمارهای تولید مسکن که توسط مرکز آمار ایران نیز اعلام شده نشان می دهد که میزان صدور پروانه های احداث ساختمان در مناطق شهری از سال 1387 رو به نزول گذاشته است و با وجود رشد اندک در سال های 89 و 90، هنوز هم تعداد پروانه ها به میزان سال 1386 نرسیده است.

طبق گزارش مرکز آمار ایران، در سال 1386 بیش از 246 هزار پروانه ساخت در مناطق شهری کشور صادر شده که این میزان در سال 1387 به 203 هزار پروانه کاهش یافته است. این روند نزولی در سال بعد از آن هم ادامه پیدا کرد و تعداد پروانه های ساخت در این سال به 184 هزار مورد تنزل یافت. این اتفاق در این سال ها در شرایطی رخ داد که سال 86 سونامی قیمت مسکن به راه افتاده بود و نرخ ها افزایش قابل توجهی را تجربه کرده بود. با این وجود تولید مسکن کاهش یافت تا فعالان صنعت ساختمان از رکود ایجاد شده در این صنعت انتقاد کنند.

آمارها نشان می دهد که در سال 89 تعداد پروانه های ساختمانی در مناطق شهری افزایش یافت و به 216 هزار مورد رسید و در سال پس از آن یعنی سال 90 این تعداد با کاهش سه هزار موردی به 213 هزار رسید که این تعداد همچنان با تعداد پروانه های سال 86 حدود 33 هزار مورد فاصله دارد. در 9 ماهه سال 91 هم تعداد 146 هزار مورد پروانه ساخت در مناطق شهری صادر شده است.

در این سال ها با توجه به افزایش چشمگیر تقاضا در بازار مسکن و ورود پیک جوانان متقاضی مسکن به بازار، میزان پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری با کاهش مواجه شده است هرچند که دولت معتقد است با ساخت واحدهای مسکونی مهر، به تولید انبوه مسکن دست زده و تقاضا را پوشش داده است اما کارشناسان معتقدند ساخت این واحدها که در حاشیه شهرها شکل گرفته نتوانسته تقاضای مسکن داخل شهرها به ویژه شهرهای بزرگ را کاهش دهد در حالی که تبلیغات گسترده روی این طرح از میزان تولید بخش خصوصی در شهرها کاسته و این موضوع بازار مسکن را با کاهش تقاضا و افزایش قیمت مواجه ساخته است.

در این زمینه بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن گفت: ابتدا تصور می شد دولت قصد دارد تحت عنوان مسکن مهر، خدمات و امکاناتی را که دولت به بخش مسکن می دهد در ظرف مسکن مهر متمرکز کند و با افزایش تولید و تغییر تکنولوژی به سیاستگذاری و هدایت آن بپردازد اما متاسفانه معکوس آن عمل شد و بیشتر بهره برداری سیاسی از آن مورد نظر قرار گرفت تا اجرای طرح به بزرگ ترین سم برای بازار تبدیل شود.

این کارشناس مسکن ادامه داد: دولت در این بخش در حالی با تبلیغات فراوان به میدان آمد که اصلانباید تبلیغ از آن انجام می شد. این موضوع موجب شد که در سال های 87، 88 و 89 کمترین میزان تولید طی دو دهه اخیر رقم بخورد. به طور متوسط تا پیش از آن سهم دولت از تولید مسکن در کشور حدود 7 تا 10 درصد بود و بخش خصوصی بیش از 90 درصد سهم در تولید داشت. این 10 درصد با چنان تبلیغاتی به میدان آمد که آن 90 درصد ابزار کار را پایین آورد.

وی افزود: اینچنین شد که به یک باره میزان تولید مسکن از 700 هزار در سال 86 به 230 هزار در سال 87 رسید. در سال 88 هم 270 هزار مسکن تولید شد و میزان تولید در سال 89 هم حدود 300 هزار مسکن بود. این کاهش تولید آسیبی جدی به بخش مسکن وارد کرد. می توان گفت که دولت در این بخش بد عمل کرد. دولت به بخش تولید آن هم با تبلیغات زیاد ورود کرد و خود را آلوده تولید کرد. دولت آلوده مدیریت مسکن شد و تخریب های مدیریت دولتی گریبانگیر بخش مسکن هم شد.

به گفته ستاریان طرح مسکن مهر با همه تبلیغاتی که انجام شد طی پنج سال حداکثر 200 هزار واحد مسکونی را تولید کرد که در مقابل از بین بردن سالانه 500 هزار تولید بخش خصوصی، رقم ناچیزی است. این 200 هزار واحد در مجموع 5 سال عددی به حساب نمی آید و حتی همان سهم 10 درصدی دولت در ساخت مسکن را هم پوشش نمی دهد.

در این شرایط وزیر راه و شهرسازی آمار دیگری را از مسکن مهر ارائه داده است. نیکزاد می گوید که از میان دو میلیون و 180 هزار واحد شهری، ساخت یک میلیون و 130 هزار واحد تمام شده و از میان دو میلیون و 120 هزار واحد روستایی مسکن مهر نیز 5/1 میلیون واحد تحویل داده شده است.

با وجود این آمارها اما مشکل کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضا به ویژه در شهرهای بزرگ، بازار مسکن را با گرانی مواجه ساخته است.

اتفاقاتی که در سال 85 برای بازار مسکن رخ داد موجب شد تا دولت روشی را در بازار مسکن پیش بگیرد که انتقادات زیادی به آن وارد بود. در شرایطی که به یک باره سونامی در بازار مسکن ایجاد شد و قیمت را به شدت افزایش داد، دولت سعی کرد نقدینگی در این بازار را کاهش دهد. طرح مسکن مهر هم در این زمان مطرح شد و قرار بود مشکل کمبود و گرانی مسکن را حل کند. دولت در شرایطی وارد میدان تولید مسکن شد که بسیاری از کارشناسان به این روش انتقاداتی داشتند.

آنها معتقد بودند که دولت باید زمینه رونق در تولید مسکن را فراهم کند تا بخش خصوصی فعالیت بیشتری در تولید مسکن داشته باشد. در شرایطی که دولت با ایجاد رکود در بازار مسکن و تبلیغات فراوان حول مسکن مهر عملاموجب شد فعالان بخش خصوصی برای مدتی فعالیت کمتری در تولید مسکن داشته باشند آمارهای تولید مسکن و ارائه پروانه های ساختمانی در سال های 87 تا 89 نشان دهنده این افت تولید مسکن در شهرها است. در این مدت اما دولت به ساخت مسکن مهر در حاشیه شهرها پرداخت و آن را با تبلیغات فراوان پیش برد. در این شرایط بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند که مسکن مهر مشکل اساسی مسکن در شهرهای بزرگ را حل نکرده است. سونامی ایجاد شده در بازار مسکن، قیمت ها را در شهرهای بزرگ تا چند برابر افزایش داد اما مسکن مهر در حاشیه شهرها نتوانست نیاز متقاضیان مسکن در شهرهای بزرگ را پوشش دهد. انتقاد اصلی منتقدان به رکود ایجاد شده در تولید مسکن با تبلیغات گسترده روی مسکن مهر متمرکز شده است. آنها می گویند که گرانی مسکن در شش ماه گذشته به دلیل کاهش تولید در شهرهای بزرگ طی سال های گذشته بوده است.

با این وجود کارشناسان دلایل دیگری را نیز برای این گرانی مسکن متصور می دانند. یک کارشناس مسکن در این زمینه گفت: بازار مسکن در ایران اسیر پدیده سوداگری است. در این شرایط عملکرد بازار از روند طبیعی خود خارج شده است. افزایش بی ضابطه قیمت مسکن به دلیل فعالیت های سوداگرانه در خرید و فروش مسکن است. دولت نیز اقدامی در زمینه مهار سوداگری انجام نداده است.

افشین پروین پور راهکارهای مقابله با این روند در دولت آینده را چنین برشمرد: دولت باید به طور جدی با پدیده سوداگری مسکن چه در بازار اجاره و چه در معاملات آن ورود کند. ابتدا باید سامانه جامع اطلاعاتی از املاک کشور ایجاد شود تا بتوان دو شاخص اصلی را از طریق آن رصد کرد. تعداد املاک موجود در کشور و تعداد مالکان در این سامانه مشخص شود. ضمن اینکه معاملات مسکن چه در زمینه خرید و فروش و چه در زمینه اجاره در این سامانه ثبت شود. دولت از این طریق متوجه خواهد شد که چه تعداد واحد مسکونی در کشور وجود دارد: چه تعداد مالک و چه میزان معاملات در کشور انجام می شود.

این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: در تهران 340 هزار خانه خالی وجود دارد که با سامانه اطلاعاتی قابل شناسایی است. طبق تجربه یی که در کشورهای دیگر نیز وجود دارد می توان با اتخاذ سیاست های مالیاتی هزینه نگهداری این واحدها را بالابرد تا مالک به فروش یا اجاره آن دست بزند و از این طریق عرضه به بازار شکل بگیرد که این موضوع موجب کاهش قیمت خواهد شد.

پروین پور تاکید کرد: وقتی دولت از املاک دوم و بیشتر، مالیات بگیرد توزیع مناسب در بازار مسکن شکل می گیرد و از معاملات کاذب جلوگیری می شود. با استفاده از ابزارهای مالیاتی، درصد زیادی از سود حاصل از سوداگری به عنوان مالیات اخذ می شود و این موضوع جذابیت اقتصادی سوداگری را کاهش می دهد. پس از آنکه توزیع مناسب موجب تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن شود و قیمت های کاذب شکسته شود، دولت می تواند برای اقشار فاقد مسکن، شرایط مساعدی فراهم کند تا با استفاده از وام و زمین دولتی صاحب خانه شوند. در این راه هم ابتدا باید از ظرفیت بافت های فرسوده داخل شهرها استفاده کرد.