صراط: افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها در پاييز و زمستان سال 91 اين تصور را به
وجود آورده بود كه در سال 92 باز هم بازار مسكن با تلاطم و آشفتگي روبه‌رو
خواهد شد. نگراني خريداران و كارشناسان آنچنان هم بي‌پايه و اساس نبود؛ چرا
كه نوسانات نرخ ارز، عدم تعادل عرضه و تقاضاي مسكن و انتظارات تورمي بستري
براي چنين تلاطمي را فراهم كرده بودند.
معادلات اما آنچنان در مسير پيش‌بيني‌هاي كارشناسان و خريداران نگران و مضطرب پيش نرفت. به جاي افزايش قيمت در ماه‌هاي ابتدايي سال 92 ركود بر اين بازار حاكم شد و آثار اين ركود هنوز هم در بازار مسكن مشاهده مي‌شود. گزاره‌هاي ديگري در اين ميان اما موجب شد كه قيمت مسكن كم‌و بيش كاهش پيدا كند و معاملات كمي رونق بگيرد.
يكي از اين گزاره‌ها نتيجه «اعتدالي» انتخابات رياست‌جمهوري بود كه پس از مدت‌هاي طولاني آرامش را در فضاي سياسي حاكم كرد و اين آرامش بر اقتصاد هم تاثير گذاشت. حال كه در ماه رمضان و شرايط ركودي معاملات در اين ماه قرار داريم اين سوال در ذهن متقاضيان مسكن و كارشناسان به وجود آمده كه معادلات بازار مسكن پس از ماه رمضان چگونه رقم خواهد خورد؟ براي پاسخ به اين سوال لازم است كه در ابتدا وضعيت حال حاضر بازار مسكن را مرور كنيم تا بتوانيم چشم‌اندازي از آينده بازار مسكن ارائه دهيم.
ركودي معطوف به كاهش قيمت
تصور مي‌شد كه پس از طي شدن ركود چند ماهه در بازار مسكن و رسيدن به موعد رونق بازار خريد و فروش و اجاره مسكن افزايش قيمت‌هايي در بازار مسكن رخ دهد. حال اين ركود معطوف به كاهش قيمت شده و كارشناسان و مشاوران املاك انتظار كاهش قيمت‌هاي بيشتري را دارند. اكنون اگر در بنگاه‌هاي املاك و معاملات آنها بررسي شود، مي‌توان نشانه‌هايي از كاهش قيمت و كوتاه آمدن فروشندگان از قيمت‌هاي پيشين خود را مشاهده كرد.
اين مشاهدات مورد تاييد مصطفي قلي‌خسروي رئيس اتحاديه مشاوران املاك هم هست.
او مي‌گويد: «ما پس از انقلاب اسلامي در سه برهه زماني افزايش قيمت‌هاي چشم‌گير در بازار مسكن و اجاره‌بها داشتيم.
اولين بار در سال 68 قيمت مسكن افزايش يافت، سپس در سال 86 بار ديگر مسكن و اجاره‌بها گران شد و پس از آن هم در سال 91 بازار مسكن متلاطم شد. افزايش قيمت در اين سه برهه زماني هم دلايل و بسترهاي خاص خود را داشت.»
او اينطور ادامه داد: «تحليل افزايش قيمت مسكن در سال 91 به ما در فهم وضعيت فعلي و آينده مسكن بسيار كمك مي‌كند. مسائلي نظير نوسانات ارزي، تحريم‌ها و عدم برابري عرضه و تقاضا اصلي‌ترين دلايل افزايش قيمت مسكن در كشور بود.
تداوم چنين مسائلي موجب شد كه پيش‌بيني شود كه در سال 92 باز هم بازار مسكن متلاطم خواهد بود. اين پيش‌بيني‌ها غيرواقعي نبود اما بستر و شرايط بازار مسكن تغيير كرد، چرا كه به هر حال نرخ ارز به يك ثبات نسبي رسيد و همچنين نشانه‌هايي از كاهش فشار تحريم‌ها به گوش رسيد. به هر حال بازار مسكن به تمام معادلات سياسي و اقتصادي واكنش نشان مي‌دهد.»
قلي‌خسروي در ادامه تحليل خود گفت: «بازار مسكن اكنون همچنان در شرايط ركود نسبي قرار دارد، چرا كه در ماه رمضان هستيم و در اين ماه طبيعتا معاملات كند مي‌شود، اما اين ركود معطوف به كاهش قيمت است. در مرحله اول و پس از انتخابات قيمت مسكن آنطور كه ما برآورد كرديم سه درصد كاهش پيدا كرد و پس از آن هم يك كاهش پنج درصدي را در قيمت مسكن و اجاره‌بها مشاهده كرديم. همچنين انتظار مي‌رود كه پس از ماه رمضان و با در نظر گرفتن روي كار آمدن دولت يازدهم باز هم كاهش هفت درصدي قيمت مسكن داشته باشيم.»
20 درصد قيمت مسكن حبابي‌است
آنطور كه قلي‌خسروي مي‌گويد وضعيت به گونه‌اي در حال پيشروي‌است كه حباب قيمت مسكن اندك اندك خالي خواهد شد. آنطور كه رئيس اتحاديه كشوري مشاورين املاك مي‌گويد 20 درصد قيمت مسكن در حال حاضر حبابي بوده‌است. او ادامه داد: «قيمت مسكن در سال 91، 20 درصد حباب داشت و واقعي نبود و تا ماه‌هاي ابتدايي سال 92 هم وضع به همين منوال بود.
با تغيير معادلاتي كه ذكر آن رفت اما اين حباب در حال خالي شدن است، البته حباب قيمت مسكن مثل سكه و ارز نيست كه ناگهان بتركد و كاهش قيمت‌ها چشم‌گير و عمده باشد، بلكه بازه زماني طولاني لازم دارد كه قيمت‌ها واقعي شود.»
خسروي پيش‌بيني كرد در دولت يازدهم و با تداوم طرح مسكن‌مهر با ساختاري دقيق‌تر و همچنين ثبات اقتصادي در كشور بازار مسكن در آينده وضعيت بهتري داشته باشد كه هم خريداران و هم فروشندگان به منافع مورد نظر خود دست پيدا كنند، البته نبايد فراموش كرد كه نگراني‌هاي خريداران از افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده را نمي‌توان به اين راحتي رفع كرد، چرا كه اكنون شرايط اقتصادي جوّي رواني در كشور به وجود آورده كه همگي انتظار افزايش قيمت مسكن را دارند.
سوال اينجاست كه چگونه مي‌توان اين جو رواني را رفع و رجوع كرد.
حسام عقبايي عضو هیات مدیره و معاون بازرسی اتحادیه املاک در تحليل وضعيت فعلي بازار مسكن گفت: «افزايش قيمت ارز و ديگر كالاها در زمستان سال 91 جو رواني خاصي به وجود آورده بود كه بر قيمت مسكن هم تاثير گذاشت.
در سال 92 و در آستانه تابستان هم انتظار مي‌رفت كه با افزايش قميت‌هاي متداول هرساله روبه‌رو باشيم. به هر روي ما با كاهش قيمت مسكن در سال 92 مواجه شديم. نكته اينجاست كه ما بايد ثبات بازار مسكن را توام با كاهش قيمت كنيم و همچنين سياست‌هايي براي تداوم كاهش قيمت مسكن تدوين كنيم.»
عقبايي دولت آينده را مسئول تدوين سياست‌هايي دقيق‌تر در بازار مسكن دانست و گفت: «نظارت و كنترل بر بازار مسكن، توليد مسكن و مديريت سياست‌گذاري‌هاي بانكي جزو مسائلي است كه در نظر داشتن آنها موجب درمان اساسي بازار مسكن مي‌شود.
ما بايد ضعف‌هاي حوزه مسكن در سال‌هاي گذشته را كالبد شكافي كنيم و توازن را در صنعت ساختمان حاكم كنيم.»معاون بازرسي اتحاديه املاك، توليد انبوه مسكن و قدرت گرفتن بخش خصوصي در بازار مسكن را امري بسيار مهم عنوان كرد. او اينطور توضيح داد: «دولت توام با كاهش قيمت‌ها بايد سياست‌هايي را مد نظر قرار دهد كه بخش خصوصي بتواند با قدرت خود بازار مسكن را مديريت كند. سياست‌هاي بانكي پخته‌تر و دقيق‌تر مي‌تواند به بخش خصوصي كمك كند و اين بخش هم با تعادل در عرضه و تقاضا موجب آرام شدن بازار مسكن مي‌شود.»
بازار اجاره‌بها آرام خواهد شد؟
از حسام عقبايي درباره وضعيت و آينده بازار اجاره‌بها هم سوال شد. او در پاسخ گفت: «زماني كه قيمت مسكن افزايش پيدا مي‌كند اين امر در اجاره‌بها هم تاثير مستقيم خواهد گذاشت، بنابراين هرگاه ما در فصل خريد و فروش با افزايش قيمت روبه‌رو شده‌ايم در بازار اجاره‌بها هم تلاطم داشتيم. بنا بر اين اصل اگر كاهش قيمت در بازار خريد‌و‌فروش مسكن تداوم داشته باشد بازار اجاره‌بها هم رنگ آرامش به خود خواهد ديد و ديگر دستخوش بي‌نظمي نمي‌شود.»
او به خريداران و فروشندگان توصيه كرد: «كساني كه ديدشان به بازار مسكن و خريد و فروش سرمايه‌اي نيست و به مسكن به عنوان كالاي اساسي نگاه مي‌كنند اگر هر چه زودتر دست به معامله بزنند سود كرده‌اند. به بيان بهتر خريد امروز بهتر از خريد فردا خواهد بود ولي آنهايي كه مي‌خواهند سرمايه‌گذاري كنند بهتر است پولشان را در بازار مسكن سرمايه‌گذاري نكنند، زيرا اين نوع سرمايه‌گذاري هم ريسك بالايي دارد و هم مي‌تواند تعادل بازار مسكن را بر هم زند.»
معادلات اما آنچنان در مسير پيش‌بيني‌هاي كارشناسان و خريداران نگران و مضطرب پيش نرفت. به جاي افزايش قيمت در ماه‌هاي ابتدايي سال 92 ركود بر اين بازار حاكم شد و آثار اين ركود هنوز هم در بازار مسكن مشاهده مي‌شود. گزاره‌هاي ديگري در اين ميان اما موجب شد كه قيمت مسكن كم‌و بيش كاهش پيدا كند و معاملات كمي رونق بگيرد.
يكي از اين گزاره‌ها نتيجه «اعتدالي» انتخابات رياست‌جمهوري بود كه پس از مدت‌هاي طولاني آرامش را در فضاي سياسي حاكم كرد و اين آرامش بر اقتصاد هم تاثير گذاشت. حال كه در ماه رمضان و شرايط ركودي معاملات در اين ماه قرار داريم اين سوال در ذهن متقاضيان مسكن و كارشناسان به وجود آمده كه معادلات بازار مسكن پس از ماه رمضان چگونه رقم خواهد خورد؟ براي پاسخ به اين سوال لازم است كه در ابتدا وضعيت حال حاضر بازار مسكن را مرور كنيم تا بتوانيم چشم‌اندازي از آينده بازار مسكن ارائه دهيم.
ركودي معطوف به كاهش قيمت
تصور مي‌شد كه پس از طي شدن ركود چند ماهه در بازار مسكن و رسيدن به موعد رونق بازار خريد و فروش و اجاره مسكن افزايش قيمت‌هايي در بازار مسكن رخ دهد. حال اين ركود معطوف به كاهش قيمت شده و كارشناسان و مشاوران املاك انتظار كاهش قيمت‌هاي بيشتري را دارند. اكنون اگر در بنگاه‌هاي املاك و معاملات آنها بررسي شود، مي‌توان نشانه‌هايي از كاهش قيمت و كوتاه آمدن فروشندگان از قيمت‌هاي پيشين خود را مشاهده كرد.
اين مشاهدات مورد تاييد مصطفي قلي‌خسروي رئيس اتحاديه مشاوران املاك هم هست.
او مي‌گويد: «ما پس از انقلاب اسلامي در سه برهه زماني افزايش قيمت‌هاي چشم‌گير در بازار مسكن و اجاره‌بها داشتيم.
اولين بار در سال 68 قيمت مسكن افزايش يافت، سپس در سال 86 بار ديگر مسكن و اجاره‌بها گران شد و پس از آن هم در سال 91 بازار مسكن متلاطم شد. افزايش قيمت در اين سه برهه زماني هم دلايل و بسترهاي خاص خود را داشت.»
او اينطور ادامه داد: «تحليل افزايش قيمت مسكن در سال 91 به ما در فهم وضعيت فعلي و آينده مسكن بسيار كمك مي‌كند. مسائلي نظير نوسانات ارزي، تحريم‌ها و عدم برابري عرضه و تقاضا اصلي‌ترين دلايل افزايش قيمت مسكن در كشور بود.
تداوم چنين مسائلي موجب شد كه پيش‌بيني شود كه در سال 92 باز هم بازار مسكن متلاطم خواهد بود. اين پيش‌بيني‌ها غيرواقعي نبود اما بستر و شرايط بازار مسكن تغيير كرد، چرا كه به هر حال نرخ ارز به يك ثبات نسبي رسيد و همچنين نشانه‌هايي از كاهش فشار تحريم‌ها به گوش رسيد. به هر حال بازار مسكن به تمام معادلات سياسي و اقتصادي واكنش نشان مي‌دهد.»
قلي‌خسروي در ادامه تحليل خود گفت: «بازار مسكن اكنون همچنان در شرايط ركود نسبي قرار دارد، چرا كه در ماه رمضان هستيم و در اين ماه طبيعتا معاملات كند مي‌شود، اما اين ركود معطوف به كاهش قيمت است. در مرحله اول و پس از انتخابات قيمت مسكن آنطور كه ما برآورد كرديم سه درصد كاهش پيدا كرد و پس از آن هم يك كاهش پنج درصدي را در قيمت مسكن و اجاره‌بها مشاهده كرديم. همچنين انتظار مي‌رود كه پس از ماه رمضان و با در نظر گرفتن روي كار آمدن دولت يازدهم باز هم كاهش هفت درصدي قيمت مسكن داشته باشيم.»
20 درصد قيمت مسكن حبابي‌است
آنطور كه قلي‌خسروي مي‌گويد وضعيت به گونه‌اي در حال پيشروي‌است كه حباب قيمت مسكن اندك اندك خالي خواهد شد. آنطور كه رئيس اتحاديه كشوري مشاورين املاك مي‌گويد 20 درصد قيمت مسكن در حال حاضر حبابي بوده‌است. او ادامه داد: «قيمت مسكن در سال 91، 20 درصد حباب داشت و واقعي نبود و تا ماه‌هاي ابتدايي سال 92 هم وضع به همين منوال بود.
با تغيير معادلاتي كه ذكر آن رفت اما اين حباب در حال خالي شدن است، البته حباب قيمت مسكن مثل سكه و ارز نيست كه ناگهان بتركد و كاهش قيمت‌ها چشم‌گير و عمده باشد، بلكه بازه زماني طولاني لازم دارد كه قيمت‌ها واقعي شود.»
خسروي پيش‌بيني كرد در دولت يازدهم و با تداوم طرح مسكن‌مهر با ساختاري دقيق‌تر و همچنين ثبات اقتصادي در كشور بازار مسكن در آينده وضعيت بهتري داشته باشد كه هم خريداران و هم فروشندگان به منافع مورد نظر خود دست پيدا كنند، البته نبايد فراموش كرد كه نگراني‌هاي خريداران از افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده را نمي‌توان به اين راحتي رفع كرد، چرا كه اكنون شرايط اقتصادي جوّي رواني در كشور به وجود آورده كه همگي انتظار افزايش قيمت مسكن را دارند.
سوال اينجاست كه چگونه مي‌توان اين جو رواني را رفع و رجوع كرد.
حسام عقبايي عضو هیات مدیره و معاون بازرسی اتحادیه املاک در تحليل وضعيت فعلي بازار مسكن گفت: «افزايش قيمت ارز و ديگر كالاها در زمستان سال 91 جو رواني خاصي به وجود آورده بود كه بر قيمت مسكن هم تاثير گذاشت.
در سال 92 و در آستانه تابستان هم انتظار مي‌رفت كه با افزايش قميت‌هاي متداول هرساله روبه‌رو باشيم. به هر روي ما با كاهش قيمت مسكن در سال 92 مواجه شديم. نكته اينجاست كه ما بايد ثبات بازار مسكن را توام با كاهش قيمت كنيم و همچنين سياست‌هايي براي تداوم كاهش قيمت مسكن تدوين كنيم.»
عقبايي دولت آينده را مسئول تدوين سياست‌هايي دقيق‌تر در بازار مسكن دانست و گفت: «نظارت و كنترل بر بازار مسكن، توليد مسكن و مديريت سياست‌گذاري‌هاي بانكي جزو مسائلي است كه در نظر داشتن آنها موجب درمان اساسي بازار مسكن مي‌شود.
ما بايد ضعف‌هاي حوزه مسكن در سال‌هاي گذشته را كالبد شكافي كنيم و توازن را در صنعت ساختمان حاكم كنيم.»معاون بازرسي اتحاديه املاك، توليد انبوه مسكن و قدرت گرفتن بخش خصوصي در بازار مسكن را امري بسيار مهم عنوان كرد. او اينطور توضيح داد: «دولت توام با كاهش قيمت‌ها بايد سياست‌هايي را مد نظر قرار دهد كه بخش خصوصي بتواند با قدرت خود بازار مسكن را مديريت كند. سياست‌هاي بانكي پخته‌تر و دقيق‌تر مي‌تواند به بخش خصوصي كمك كند و اين بخش هم با تعادل در عرضه و تقاضا موجب آرام شدن بازار مسكن مي‌شود.»
بازار اجاره‌بها آرام خواهد شد؟
از حسام عقبايي درباره وضعيت و آينده بازار اجاره‌بها هم سوال شد. او در پاسخ گفت: «زماني كه قيمت مسكن افزايش پيدا مي‌كند اين امر در اجاره‌بها هم تاثير مستقيم خواهد گذاشت، بنابراين هرگاه ما در فصل خريد و فروش با افزايش قيمت روبه‌رو شده‌ايم در بازار اجاره‌بها هم تلاطم داشتيم. بنا بر اين اصل اگر كاهش قيمت در بازار خريد‌و‌فروش مسكن تداوم داشته باشد بازار اجاره‌بها هم رنگ آرامش به خود خواهد ديد و ديگر دستخوش بي‌نظمي نمي‌شود.»
او به خريداران و فروشندگان توصيه كرد: «كساني كه ديدشان به بازار مسكن و خريد و فروش سرمايه‌اي نيست و به مسكن به عنوان كالاي اساسي نگاه مي‌كنند اگر هر چه زودتر دست به معامله بزنند سود كرده‌اند. به بيان بهتر خريد امروز بهتر از خريد فردا خواهد بود ولي آنهايي كه مي‌خواهند سرمايه‌گذاري كنند بهتر است پولشان را در بازار مسكن سرمايه‌گذاري نكنند، زيرا اين نوع سرمايه‌گذاري هم ريسك بالايي دارد و هم مي‌تواند تعادل بازار مسكن را بر هم زند.»